목동 재건축, 안전진단 벽 허물었지만 종상향 조건에 발목

정부 안전진단 규제 완화로 조건부재건축→즉시재건축 수혜

단지별 특별계획구역지정 해 순차적 재건축···가구수 2배 늘어난다

1‧2‧3단지, 20% 민간임대 조건 2종→3종 종상향···주민들은 반발여전

주민들 "정부가 최초 건립 때 종변경 안한 탓···조건 없는 종환원 해야"

지난해 11월 목동1·2·3단지 주민들이 조건없는 3종일반주거지역 지정을 요구하면서 시위를 벌이는 모습. 사진= 주현철 기자

정부의 재건축 안전진단 완화로 서울 양천구 목동신시가지 일대 재건축에 대한 기대감이 커지고 있는 가운데 전체 14개 단지 중 1·2·3단지는 여전히 난항을 겪고 있다. 용도지역 종상향 조건을 두고 임대주택 20%를 공급하는 조건을 내건 서울시와 이에 반발하는 주민들 사이에 팽팽한 신경전이 이어지고 있어서다.

11일 정비업계에 따르면, 양천구는 지난 9일 목동신시가지3·5·7·10·12·14단지와 신월시영 등 7개 단지에 '재건축 확정' 통보 공문을 발송했다. 이 단지들은 1차 안전진단에서 '조건부재건축' 판정을 받았다. 원래라면 2차 안전진단에 해당하는 '적정성 검토'를 받아야 했던 곳들이다.

양천구는 남은 1·2·4·8·13단지에 대해서도 안전진단에 대한 세부내역을 검토해서 재건축 여부를 확정할 방침이다. 업계에선 이들 단지도 재건축을 추진하는 데는 무리가 없을 것으로 보고 있다. 다만 14개에 달하는 단지가 동시다발적으로 재건축을 추진할 경우 전세수요가 급증할 수 있어 순차적으로 허용하는 방안이 유력하다.

현재 목동 일대에는 14개 단지 2만6000여가구가 들어서있다. 서울시 지구단위계획에 따르면, 이 단지들이 모두 재건축을 완료한 후에는 기존 가구수의 2배에 달하는 5만3000여가구의 아파트 밀집지역이 될 전망이다.

목동 아파트 단지 모습. 사진=연합뉴스 제공

목동 일대 재건축 사업이 급물살을 탄 데에는 정부의 규제 완화가 큰 영향을 끼쳤다. 정부는 앞서 1월5일부터 재건축 안전진단을 완화하는 '주택 재건축 안전진단 기준'과 '도시‧주거환경 정비계획 수립지침'을 도입했다.

다만 1·2·3단지는 이러한 긍정적인 흐름에도 불구하고 사업에 난항을 겪을 것으로 예상된다. 이 3개 단지는 기존 용도지역이 2종일반주거지역으로 재건축을 하기 위해선 용적률 최대 300%가 적용되는 3종일반주거지역으로 종상향을 해야 한다. 서울시는 늘어나는 용적률의 20%를 민간임대주택으로 공급하는 조건으로 종상향을 허용한다는 방침이다. 반면 주민들은 조건 없는 종상향을 주장하고 있다.

주민들은 최초 용도구역 제도 도입 때 현황에 맞지 않게 용도지역을 지정했기 때문에 종상향을 위해 별도의 조건을 내걸어서는 안 된다는 입장이다. 목동 1·2·3단지 주민단체 관계자는 "서울시가 2003년 주거용도지역을 1~3종으로 세분화시켰을 때 목동 1·2·3단지는 이미 3종 주거지역의 조건에 해당하는 아파트가 들어서고 20년이 넘은 시점이었다"면서 "당시 미개발지였던 신정동 일대를 개발하기 위해 양천구 내 3종 비율을 낮추려고 편법을 썼던 것으로 종상향이 아니라 '환원'이 맞는 것"이라고 했다.

실제로 종세분화가 이뤄졌던 당시 3종 일반주거지역에 지정되려면 13층 이상인 건물수가 총 건물의 10%를 초과해야 했는데 목동신시가지는 1~14단지가 모두 조건은 충족한 상태였다. 목동 1단지의 경우 13층 이상인 건물 수의 비중이 23.5%, 2단지는 21.6%, 3단지는 20%로 3종을 위한 기준인 10%를 크게 웃돈다.

그런데 이 때 서울시가 양천구에 3종 일반주거지역의 비중을 41%로 한정하라는 지침을 내f면서 문제가 생겼다. 3종 조건이 되는 신시가지의 면적만 해도 전체 관할지역의 37%를 차지했던 양천구는 상대적으로 저층 비중이 높은 목동 1·2·3단지를 2종으로 묶었다. 재건축 연한이 도래하면 종상향을 해주겠다는 조건이었다. 이 결정이 두고두고 목동 1·2·3단지 재건축의 발목을 옥좨는 족쇄가 됐다.

주민들 중에는 임대주택 20% 조건을 수용해서라도 재건축을 하자는 의견을 내는 사람도 있다. 3단지 주민 A씨는 "종상향이 되면 5000가구가 넘는 용적률 혜택이 생기는데 이 중 1000가구 정도를 임대로 내주더라도 큰 문제는 없지 않겠나"라고 했다.

서울시 관계자는 "도시건축공동위원회에서 지난해 11월 목동 신시가지 일대 종상향 조건에 대해 결정했다"면서 "서울시로선 도시건축공동위원회의 결정을 따를 수밖에 없는 입장"이라고 했다.

전문가들은 시장상황이나 재건축 초과이익환수제 개선 등으로 사업성을 얼마나 올리느냐에 따라 주민들의 임대주택 공급조건을 수용하는 민심도 달라질 것으로 보고 있다. 송승현 도시와경제 대표는 "결국 재건축은 얼마나 덜 내고, 얼마나 더 받을 수 있느냐가 관건인 사업"이라면서 "임대주택 공급으로 줄어드는 분양수익을 분양가상한제 폐지를 통한 분양가 상승으로 보완하고 여기에 더해 재건축 초과이익 환수제 완화 같은 제도적 변화까지 생길 수 있느냐에 따라 주민들의 민심도 변할 수 있을 것"이라고 했다.