'규제완화' 서울 중저가 아파트만 효과보나···인천·세종·경기 여전히 하락세

지난해 인천 9.4%, 세종 11.46% 하락···올해도 계속 하락세

규제 완화 후 오히려 급매 늘어···투자가치 하락이 주요원인

서울 중저가 아파트 밀집지역, 급매물 소진 후 반등 조짐

사진=강민석 기자 [e-mail]

정부의 규제완화 이후 집값 하락폭이 줄어들고 있지만 서울과 그 외의 지역 간 온도차가 있는 것으로 파악됐다. 서울은 중저가 아파트 단지 밀집지역을 위주로 거래량이 늘어나면서 집값 하락폭도 줄어드는 모양새다. 반면 그 외 지역은 여전히 거래가 얼어붙은 상태에서 급매물 위주로 거래가 이뤄지면서 하락세가 이어지고 있다.

올해 들어 전국의 집값 하락세가 둔화하는 모습이다. 한국부동산에 따르면 전국 아파트 매매가격은 12월26일 기준으로 한주에 0.76%까지 떨어졌는데 정부의 1‧3대책 이후 낙폭이 줄어들기 시작해 1월23일에는 전주 대비 0.42% 내리는데 그쳤다.

서울에선 하락폭 감소 효과가 더 크게 나타나고 있다. 서울의 12월26일 기준 전주 대비 집값 하락폭은 -0.74%을 기록했는데 1‧3대책 이후 곧장 -0.4%대로 낙폭이 줄더니 1월23일엔 -0.31%로 하락 폭이 줄었다.

거래량에 있어서도 서울과 그 외 지역이 차이를 보였다. 정부의 공식집계에 따르면 서울 아파트거래량은 지난 9월 856건으로 최저치를 기록한 뒤 ▲10월 900건 ▲11월 761건 ▲12월 1001건으로 늘어나고 있다. 전체 주택도 12월 총 2844건 거래가 이뤄져 전달 2552건보다 증가했다.

반면 전국의 주택매매거래는 총 2만8603건으로 전월(3만220건) 대비 5.4% 감소했다. 아파트 거래는 1만8222건으로 전달(1만8275건)과 비슷한 수준이다.

노원구 아파트 밀집 지역. 사진=장귀용 기자

서울은 급매물도 빠르게 소진되고 있다. 업계에선 집값이 9억원(KB시세 기준) 이하인 주택에 대해 최대 5억원까지 대출되는 특례보금자리론의 효과가 나타나는 것으로 본다. 중과세 유예로 부담에서 벗어난 다주택자가 매물을 거둬들인 것도 매물 감소에 영향을 끼쳤다.

업계관계자는 "특례보금자리론을 통해 급매를 잡으려는 수요자들과 전세금 반환 압박을 받은 매도인 간 거래가 이뤄지면서 대부분의 급매가 소화됐다"면서 "이외 전환대출을 실행하면서 한숨을 돌린 집주인들이 호가를 올리거나 매물을 거둬들이기도 했다"고 했다.

실제로 특례보금자리론을 받을 수 있는 중저가아파트가 밀집한 노‧도‧강(노원‧도봉‧강북)지역은 호가가 최근 몇 주 만에 호가가 5000만~1억원까지 오른 상태다. 노원구 소재 공인중개업체 관계자는 "특례보금자리론 출시를 앞두고 급매 계약이 많이 이뤄지면서 현재는 급매가 거의 없는 상태"라면서 "남은 매물은 소유주가 급할 것 없다는 마음에서 호가를 올린 상황"이라고 했다.

반면 서울 외 지역에선 여전히 급매거래가 계속 이어지고 있다. 특히 집값 하락폭이 큰 인천과 세종, 경기 동탄신도시 등에서 급매거래가 많이 이뤄졌다.

동탄신도시. 사진=뉴스웨이DB

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 화성 영천동 동탄신도시 '동탄역센트럴예미지' 전용 96㎡은 지난 3일 7억4000만원에 거래됐다. 이 단지는 2021년 8월 최고가 12억4000만원에 거래됐던 곳이다. 지난해 초까지 10억원대에 거래가 이뤄지다가 10월 7억7000만원, 11월 7억1000만원에 거래되면서 급매거래가 이어지고 있다.

집값 하락세가 1년 반 넘게 이어지고 있는 세종시도 집값이 크게 떨어졌다. 세종시는 1월에도 집값이 4.5% 떨어지면서 전국 176개 시군구 중 가장 큰 하락폭을 기록했다. 실거래가격은 전국 집값 상승률 1위를 기록했던 2020년 이전으로 돌아갔다.

실제로 최근 세종시에서 거래된 아파트들 가운데는 최고가 대비 절반 수준의 가격에 거래된 곳이 많았다.

세종시 새롬동 '새뜸1단지메이저시티푸르지오' 전용 84㎡는 지난 20일 5억5000만원(4층)에 거래됐다. 직거래를 제외하면 2019년 12월 이후 가장 낮은 가격이다. 이전 최고가가 14억원이었던 대평동 '해들6단지e편한세상세종리버파크' 전용 99㎡는 지난 5일 7억2000만원(6층)에 팔렸다.

공시가격보다도 낮은 가격에 거래된 단지도 나왔다. 경기 의왕 휴먼시아청계마을 전용면적 121.82㎡은 지난달 10일 7억원에 거래가 성사됐다. 이 단지의 최저 공시가격은 8억9400만원이다.

전문가들은 규제완화로 그나마 남아있던 투자수요가 서울로 몰리면서 지방과 온도차가 커졌다고 분석했다. 송승현 도시와경제 대표는 "현재 전국 부동산이 똑같이 등락을 겪는 것 같지만 결국 회복력이나 장기 전망에서 서울이 앞설 수밖에 없다"면서 "똑같이 규제가 없는 상태라면 당연히 서울로 투자가 몰리게 되는 것"이라고 했다.