'찬밥 신세' 리츠株···서서히 커지는 반등 기대감

한화·삼성FN리츠, 공모가比 10.64%·5.87%↑

금리 하향조정 기대감에 하반기 반등 희망 커져

단기 시세차익보다 안정적 배당수익 초점 둬야

그래픽=홍연택 기자

지난해 시중금리 인상과 부동산 시장 침체 등의 영향으로 주가가 하락한 국내 상장 리츠(REITs·부동산투자신탁)들이 반등 조짐을 보이고 있다. 시장에선 하반기로 갈수록 금리가 안정되는 등 리츠주의 가치가 회복될 것이란 전망이 나오고 있다.

19일 한국거래소에 따르면 전날 KRX리츠톱10 지수는 828.56으로 전 거래일 대비 1.37% 오른 것으로 집계됐다. 일주일 새(지난 11일 종가) 2.36% 상승했다. 지난 1월 25일(919.17) 연고점을 찍은 이후 부동산발 리스크를 맞으면서 고꾸라졌지만 최근 반등하는 조짐이다. KRX리츠톱10 지수는 유가증권시장에 상장한 리츠 종목 중 시가총액 상위 10개 종목으로 구성된 지수다. 같은 기간 상장 리츠와 인프라 기업을 포함한 KRX 리츠인프라 지수도 1.73% 소폭 상승했다.

올해 국내 코스피에 첫 상장한 한화리츠는 이날 상장 첫 날(3월 27일) 공모가 4510원 대비 10.64% 오른 4990원에 거래를 마감했다. 지난달 27일 상장 당시 공모가(5000원)보다 낮은 4900원에 시초가를 형성한 뒤 계속 약세를 면치 못했다. 그러다 14일에는 공모가보다 높은 5080원까지 주가가 뛰었다.

삼성그룹의 첫 상장 리츠인 삼성FN리츠도 이날 전 거래일 대비 0.39% 오른 5140원에 거래를 마쳤다. 상장 첫 날(4월 10일) 공모가를 밑도는 4790원에 시초가를 형성했다. 지난 11일엔 4700원까지 주가가 떨어지기도 했다. 이후 3거래일 만에 공모가를 회복했고 이날까지 상장일 종가 대비 5.87% 올랐다. 또한 신한알파리츠(7.58%), 롯데리츠(2.64%), SK리츠(2.44%) 등의 수익률도 일주일 새 상승세를 이어갔다.

최근 리츠주가 반등한 배경은 올해 3월 미국의 실리콘밸리은행(SVB)와 시그니처뱅크 파산 이후 지역은행의 리스크가 상업용 부동산으로 전이되면서 미국의 오피스 시장을 비롯해 국내 오피스 시장까지 위축과 붕괴 우려가 고조됐다. 그러나 시중금리 인상이 마무리되면서 자금 조달 비용이 낮아지자 리츠주에 관심이 커졌다. 또한 지난해 주가가 크게 하락하면서 배당수익률이 높아졌고 물가 상승분을 임대료에 반영해 인플레이션 위험을 회피할 수 있는 투자 자산이라는 점도 부각된 영향이다.

이은상 NH투자증권 연구원은 "금리 하향 기대감은 점점 커지고 있고 투자 부동산에 대한 요구 수익률 개념인 캡레이트(Cap Rate·자본환원율)는 상승 압력을 받고 있다"며 "하반기로 갈수록 캡레이트와 대출금리 스프레드가 회복되면서 리츠의 밸류에이션(기업가치) 반등이 가능할 것"이라고 전망했다.

우선 삼성FN리츠는 상장 리츠 최초로 매 3개월 단위로 1·4·7·10월 분기배당을 실시한다. 3년간 예상배당수익률은 5.6%다. 향후 삼성생명 '잠실빌딩'을 비롯해 '서초타워', '판교사옥', '청담스퀘어', 삼성화재 '서초사옥' 등에 대한 우선매수협상권을 통해 보유자산을 단계적으로 늘려나갈 계획이다. 한화리츠도 상장 후 3년간 평균 3~5%대 수준의 임대료 상승률 목표로 제시했다. 2023년 5.2%, 2024년 3.3%, 2025년 2.7% 정도다. 2026년 이후에는 2.0% 수준 상승률을 적용했다. 이를 바탕으로 향후 5년간 평균 6.85%의 연 배당수익률을 약속했다.

이러한 리츠주 배당의 재원이 되는 순이익은 자본 조달 비용의 영향을 받는다. 한화리츠나 삼성FN리츠처럼 지난해 고금리로 기초자산을 매입한 리츠들은 하반기부터 리파이낸싱 시 금융 비용 부담이 완화될 가능성이 높다. 특히 기초자산이 서울 핵심 권역에 위치해 공실률이 0%에 가까운 오피스형 리츠들의 경우 임대료 상승분에 따른 수익 개선도 기대할 수 있다. 삼성FN리츠의 경우에도  핵심 업무지구에 위치한 우량 오피스 빌딩을 자산으로 편입하면서 안정성과 수익성을 강화했다. 대치타워와 에스원빌딩 임대율은 각각 99.1%, 100%다. 공실률이 낮아 안정적인 임대수익이 가능한 구조다. 

이경자 삼성증권 연구원은"국내 오피스리츠는 미국 SVB 파산이후 불거진 글로벌 상업용 부동산 리스크와 관련이 없는데도 투자심리가 악화돼 저평가된 상태"라며 "임대료 인상이 순조롭게 이뤄지고 주주배당을 유지하거나 인상하는 등 공급부족과 꾸준한 수요 증가로 서울 오피스 시장은 글로벌 시장 가운데 유일하게 강한 펀더멘털을 보이고 있다"고 말했다.