정비사업·비아파트·공공택지 지원 통해 공급 활성화

정비사업 사업기간 단축하고 용적률 법정상한기준까지 완화

비아파트 시장 공공신축매입으로 공급량 늘리고 민간참여 유도

공공택지 미분양 매입확약 제공해 조기 착공 유도...내년 신규택지 발표

정부가 본격적인 주택공급 활성화를 위해 기존 정책의 세부적인 안을 마련했다. 최근 오름세로 돌아선 서울·수도권 주택가격의 연착륙을 도모하기 위한 조치다 .

정비사업 단계별 계획을 통합 처리할 수 있게 해 사업기간 단축을 도모하는 한편, 수도권 공공택지에 미분양 매입 확약 등 정부지원을 통해 조기 착공을 유도하기로 했다. 서울 수도권 그린벨트 등을 활용한 공급방안도 내놨다.

정부는 이 같은 내용을 담은 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 8일 발표했다.

이번 대책의 주요 내용은 ▲정비사업 속도 제고 및 부담 경감 ▲1기 신도시 등 노후계획도시 정비 ▲공공 신축매입 공급 확대 ▲분양전환형 신축매입 신규 도입 ▲비아파트 시장기반 정상화 ▲뉴:빌리지 사업 본격 추진 ▲비아파트 공공임대 추가 공급 등이다.

우선 정부는 도심 내 아파트 공급이 획기적으로 확대될 수 있도록 민간 정비사업의 활성화를 도모하기 위한 방안을 마련했다.

기존 정비사업 절차를 획기적으로 줄인다. 사업 과정에서 순차적으로 수립하는 단계별 계획을 통합 처리할 수있도록 허용한다. 기본계획과 정비계획 동시 처리를 허용하고 정비계획 수립 시 분담금 추산 등 시간 소요가 많은 절차는 간소화시킨다. 조합 설립 후 단계적으로 수립해 인가하는 사업시행계획과 관리처분게획의 동시 수립도 허용하고 행정청도 일괄 인가하게 했다.

또 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 기존 75%에서 70%로 동별 1/2에서 1/3으로 완화했다. 또 조합설립 동의로 간주 할 수 있는 범위를 기존 추진위 구성 동의만 간주하던 것을 정비구역 입안요청, 정비계획 입안요청 및 정비계획 입안제안 동의도 간주하도록 완화했다.

지차제가 사업추진 주체에게 토지등소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 신설하고, 총회 시 전자의결 방식(온라인 총회, 투표)을 허용키로 했다.

사업시행 통합심의 및 인허가 의제 대상을 최대한 확대하고 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리할 수 있도록 했다.

관리처분 인가신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청을 허용하고 토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기간도 120일에서 90일로 단축했다.

관치처분인가 전 대출보증 협의 진행으로 착공속도를 높이고, 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간을 단축하기로 했다.

인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고 관계기관 이견에 따른 지연 방지를 위해 지자체의 합동조정회의를 신설토록했다. 합동조정회의 이후에도 협의가 지연될 시에는 국토부가 직접 조정에 참여하기로 했다. 이외에도 인허가 상담, 관계기관 협의 지원 등을 위한 지원센터를 국토부와 지자체에 각각 설치하기로 했다. 또 사업지연 방지를 위해 지자체 중심 관리체계를 구축하고 분쟁 발생 시 빠른 조정을 위해 전문가 파견을 의무화했다.

사업성을 높이기 위한 방안도 추진한다. 정비사업 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가 허용키로 했다.

역세권 정비사업의 경우 법적상한의 1.2배까지 추가 허용하던 것을 1.3배까지 추가 허용하기로 했고 일반정비사업은 법정상한의 1.1배까지 추가 허용하기로 했다.

예를들어 역세권 정비사업 3종 주거지역을 기준으로 하면 용적률은 현행 360%에서 390%로 늘어나며, 일반정비사업은 300%에서 330%로 늘어난다. 다만 3년 한시로 완화하되 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가를 신청한 곳은 제외한다.

더불어 용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율을 사업성 등을 고려해 차등 완화하기로 했다. 임대주택 인수가격도 현행대비 1.4배 상향하기로 했다.

유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한, 공원녹지 확보기준을 완화할 수 있도록 개선한다. 공동주택간 거리(인동간격)를 건축위 심의를 거쳐 법적 최소기준까지 완화할 수 있도록 하며 공원(3㎡/세대)을 의무 확보해야 하는 부지면적 최소기준을 5만㎡에서 10만㎡로 상향한다.

재건축 재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록 소형평형 주택 공급의무를 폐지하고 주상복합으로 재건축 시 건축물 용도제한을 폐지한다.

또 재건축부담금도 주민 부담 증가, 주택공급 위축 등의 부작용을 고려해 제도 폐지를 추진하기로 했다. 현재 재건축부담금 폐지 법률안은 기발의돼 국회에서 계류 중이다.

◇공공 매입주택 늘리고 임대사업자 지원해 비아파트 활성화= 빌라 등 비아파트 시장 정상화 방안도 마련했다. 서민의 주거사다리가 되준 비아파트 시장을 다시 활성화시켜 아파트 대체재의 공급을 늘리겠다는 복안이다.

우선 수요자가 많은 수도권을 중심으로 공공 신축매입을 통해 오는 2025년까지 11만가구+@를 공급할 계획이다. 특히 서울은 비아파트 공급상황이 정상화될 때까지 무제한 매입키로 했다.

이를 위해 LH 내 수도권 신축매입 총괄 전담조직을 신설하고 매입속도 제고를 위해 절차 등을 개선해 약정체결 기간을 기존 7개월에서 4개월로 단축하기로 했다. 또 민간참여자 활성화를 위해 민간법인이 공공 신축매입 공급을 위해 멸실 목적으로 노후주택을 취득 시에는 기본세율 적용 대상을 확대하기로 했다. 현재는 법인이 주택 철거 후 주택건설 시에는 취득세 중과배제 혜택을 주었으나, 주택 철거 후 준주택 건설 시에도 취득세 붕과배제를 적용하도록 대상을 확대했다.

또 HUG의 신축매입임대 PF 특약보증 가입 시에는 총 사업비의 90%까지 1금융권에서 저리로 대출받을 수 있도록 지원한다. 지역별로 수도권은 90%, 지방권은 80%를 지원한다.

더불어 고품질의 매입주택이 건설될 수 있도록 정부지원단가 현실화 및 기금 지원도 추진하기로 했다.

주택신축판매업자가 신축 목적으로 멸실을 위한 주택을 구입할 시에는 취득세 중과배제 요건을 완화해주기로 했다. 기존 1년 내 멸실+3년 내 신축 및 매각 요건을 1년 내 멸실 +3년 내 신축+ 5년 내 매각 요건으로 완화했다.

임대사업자에 대한 지원 방안도 마련했다. 단기 등록임대를 도입해 1가구만으로도 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대를 도입했다. 1주택자가 소형주택(아파트 제외) 구입 및 6년 단기임대 등록 시에는 1세대1주택 특례를 적용한다.

또 임대사업자의 등록임대주택(장기일반, 공공지원)에 대한 취득세, 재산세 감면 기간을 오는 2027년 12월까지로 연장한다. 또 건설형 등록임대주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 70%를 적용하는 일몰기한도 오는 27년 12월로 연장한다.

취득세, 재산세 감면 대상에 등록임대 유형으로 신설된 임대형기숙사(공유주택)을 포함시키기로 했다.

또 임대수요를 확보하기 위해 신축 소형주택(전용 60㎡ 이하 수도권 6억원, 지방 3억원(취득가격) 이하 다가주주택, 연립, 다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔)을 구입하는 경우 취득세, 종부세, 양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 오는 27년 12월까지로 확대한다.

또 기축 소형주택을 오는 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록하는 경우, 세재 산정 시 주택 수에서 제외한다.

생애 최초로 소형주택을 구입한 수요자에게는 취득세 감면 한도를 확대해주기로 했다.

또 비아파트 구입자가 청약 시 무주택으로 인정받을 수 있게 비아파트 범위를 확대하기로 했다. 현행 60㎡ 이하 공시가격 수도권 1억6000만원, 지방 1억원 이하에서 85㎡ 이하 수도권 5억원, 지방 3억원 이하로 확대했다.

뉴:빌리지 사업 추진을 위한 방안도 마련했다. 뉴빌리지는 전면 재개발이 어려운 오래된 단독주택과 빌라를 새 빌라, 타운하우스 등으로 다시 지을 때 정부가 150억원 내외로 주민 편의시설 설치를 지원하는 사업이다. 자율주택정비사업 기금융자를 지원하고 용적률을 완화한다. 또 신축매입양정 심사 시 가점을 부여하고 선도사업 선정 및 기반 편의시설은 국비로 지원한다. 정부는 뉴:빌리지 사업을 통해 오는 2029년까지 5만가구를 공급할 계획이다.

비아파트 주택을 통한 공공임대도 1만6000가구 추가 공급하기로 했다. 경매주택을 HUG가 낙찰받아 임대하는 기존 든든전세 외 추가로 HUG가 대외변제 주택을 홤내 조건부로 매입해 임대하는 유형을 신설하고 임차인에게는 주변 전세가격 대비 90% 수준으로 최대 8년(4+4년)간 보증금 미반환 걱정없이 거주할 수있도록 제공한다. 기존 집주인에게는 HUG에 대한 잔여채무를 임대종료까지 상환 유예하고, 원할 경우 임대종료 후 환매를 허용키로 했다. 이번 환매 조건부 매입 임대주택은 올해 2000가구, 내년 4000가구 등 총 6000가구를 공급할 방침이다.

또 8년 안심 거주가 가능한 전세임대 유형을 신설하고 임차인이 직접 원하는 주택을 구하는 기존 전세임대 방식에 더해 임대인 모집공고를 실시, 증시 입주가능 주택을 조기 확보할 방침이다. 모집공고를 거친 비아파트 임대인과 LH 등이 전세계약을 체결한 후 입주자는 공공과 임대차계약을 맺고 거주하게 된다. 대상 주택은 보증금을 최대 2억원(입주자 20% 부담)을 지원토록 했다. 이 8년 거주 전세 임대 주택은 내년 5000가구, 2026년 5000가구 등 총 1만가구를 공급할 계획이며 이 중 수도권에 6000가구를 공급할 계획이다.

◇기존 공공택지 인센티브로 사업 촉진시키고 추가 택지 선정해 공급 늘려= 수도권 공공택지에 민간 건설 사업 추진을 촉진시켜 민간 공급을 유도하기로 했다.

LH가 조성한 수도권 공공택지에 대해 22조원 규모의 미분양 매입확약을 제공해 조기 착공을 유도하기로 했다. 적용 대상은 수도권 3만6000가구로 민간에서 내년까지 실 착공해 준공 후 미분양이 발생한 경우 LH가 매입한다. 매입가격은 실제별 실제 분양가X(매입확약률+가산비율(최대2%P)를 적용하기로 했다.

LH 매입 물량은 공공주택(뉴:홈 선택형)으로 공급해 무주택청년, 신혼부부 등의 내집 마련 자원으로 활용될 방침이다.

LH는 8월 중 희망업체 신청을 받은 후 매입 약정을 체결하고 이후 해당 단지에 대한 착공 관리를 추진한다.

또 지난 2018~2020년 후분양 조건부로 공급된 공공택지에 선분양을 허용키로 했다. 또 공공택지 내 주택공급 조기화 지원을 위해 사업지연 유발 현안에 신속 대응할 수 있는 원스톱 협의체를 구축하고 신도시 공공리츠 도입을 통해 신속한 보상 및 지구 착공 추진을 유도한다.

지자체 지방공사 출자에 맞춰 광명시흥 등 3개 지구의 지방공사 참여 비율 결정 및 지구조성을 조기화하기로 했으며 민간대행 및 민간참여사업 등을 통해 민간과 공동으로 택지 조성사업을 추진한다.

지난 2022년 이후 발표한 수도권 공공택지 후보지(5곳, 14만5000가구)에 대해서는 김포한강을 시작으로 오는 2025년까지 지구지정 완료를 추진한다.

더불어 그린벨트 등을 활용해 2025년까지 서울 및 서울 인근 신규택지 후보지를 추가로 발표할 계획이다. 단 투기 방지를 위해 신규택지 발표 시에는 서울 GB 전역, 서울 인접 수도권 지역 등 토지거래허가구역으로 한시 지정한다.

정부는 공급 활성화를 위해 사업장의 금융 지원안도 마련했다. PF대출 보증 공급 규모를 당초 30조원에서 35조원으로 확대하고, 인허가 장애요인 해소를 위해 지자체 협의회와 권역별 점검회의를 진행한다.

중소형평형의 도시형생활주택이 공급될 수 있도록 현행 건축면적 제한을 완화하고 노후, 저층주거지의 정비 활성화를 위해 소규모 주택 정비사업 관리지역 내 용도지역을 최대 준주거까지 상향할 수 있도록 했다. 현재 관리지역 내 일반주거지역에 한해 1단계만 상향 가능하던 것이 일반주거지역 전용주거지역 모두 2단계 이상, 최대 준주거까지 상향이 가능해진다.

지방은 세제지원, 리츠 도입 등으로 미분양을 해소시켜 신규 주택 공급 여력을 확보하는데 주안점을 뒀다.

지방 미분양 해소를 위해 지방 미분양 CR리츠를 오는 9월 출시할 계획이다. 시행 시공사 및 재무적투자자가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입 운영해 미분양리스크를 해소하게 하는 방안으로 CR리츠가 미분양을 임대 운영하는 동안 취득세, 종부세 등을 지원한다. CR리츠가 미분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있또록 HUG 모기지 보증 가입을 허용한다.

지방 준공전 미분양에 대해서도 PF보증 지원을 확대하고 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 시에는 주택건설사업자의 원시취득세를 최대 50% 감면해 주기로 했다. 1주택자가 내년 말까지 지방 준공 후 미분양주택을 최초로 구입 시에는 1세대 1주택 특례를 적용한다.

이와 함께 정부는 건전한 부동산시장 환경 조성을 위해 수도권 주택거래 합동 현장점검 및 기획조사를 실시하고 서울 GB 및 인정지엽 정밀 기획조사를 실시할 계획이다. 또 오는 9~10월 서울시는 토지거래허가구역 이용실태 조사를 실시해 당초 허가한 의무대로 불이행 시 이행명령, 이행강제금 부과 등의 조치를 할 계획이다.