갭투자 사실상 불가···냉온탕 충격 요법에 '대혼란'

서울 강남·서초·송파·용산구 아파트 토지거래허가구역 지정

갭투자 차단···토지거래구역 해제 이후 집값 들썩이자 '초강수

아파트 2200개 단지, 40만 가구 규모···서울 면적 27% 차지

DB 아파트, 주택, 대출, 금리, 물가, 부동산, 주택담보 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부와 서울시가 토지거래허가구역을 해제한 지 불과 한 달 만에 강남·서초·송파·용산구 전역으로 토허제를 재지정하면서 사실상 거의 모든 아파트에서 전세를 끼고 집을 매수하는 '갭투자'가 불가능해졌다.

19일 정부는 서울 강남·서초·송파·용산구 총 4개구 일대 전체 아파트를 3월 24일부터 9월30일까지 6개월여 동안 한시적으로 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다. 지난 2월 서울시가 강남·송파구 291곳을 토지거래허가구역에 해제한 뒤 서울·수도권 중심으로 집값 상승세가 확대하고 있다는 판단에서다.

집값 급등을 막기 위해 토허제구역이 이처럼 대규모로 한꺼번에 지정된 것은 이번이 처음이다. 토지거래허가제란 투기 우려가 있는 지역에서 일정 규모 이상의 주택이나 토지를 거래할 때 관할 기초자치단체장의 허가를 받도록 하는 규제다. 주택의 경우, 매매 후 2년간 실거주 목적이어야 하며, 이에 따라 갭투자는 불가능하다.

서울 압구정·여의도·목동·성수동과 신통기획 단지에 대한 현행 토지거래허가구역은 시장 과열 우려가 완전히 해소될 때까지 유지하기로 했다. 정부는 이번 조치 이후에도 시장 과열이 지속되는 곳에 대해선 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정을 적극 검토하겠다는 방침이다. 규제 구역이 다른 자치구까지 확대될 수 있다는 뜻이다.

이처럼 정부가 토지거래허가구역을 전격적으로 확대하면서 서울 토지거래허가구역은 강남 3구와 용산구, 영등포구 여의도동·양천구 목동·성동구 성수동 등 주요 재건축·재개발 단지, 모아타운 및 인근지역 도로까지 총 163.96㎢가 됐다. 이는 서울시 전체 면적의 27%에 달한다.

24일부터 토지거래허가구역으로 지정되는 강남 3구와 용산구의 아파트들은 앞으로 6㎡ 이상이라면 모두 관할 구청장으로부터 거래 허가를 받아야 하며, 2년 이상 실거주가 가능한 실수요자에게만 취득이 허용된다.

특히 토지거래허가구역 내 주택 매수자는 세대원 전원이 무주택자이거나 보유 주택을 1년 이내에 모두 팔아야 해 사실상 무주택(예정)인 사람만 취득할 수 있다. 또 최근 강남권에서는 잔금 납부일을 2∼6개월까지 넓게 잡는 경우가 많지만, 허가구역에선 잔금 납부일이 3개월 내로 제한돼 자금 여력도 있어야 매수가 가능할 전망이다.

전문가들은 한달여 만에 규제를 해제했다가 다시 강화하는 '오락가락' 대응이 정책 신뢰도를 떨어뜨리고 시장 변동성을 키운다는 지적이 나온다. 부동산 정책은 장기적인 관점에서 신뢰를 유지하는 것이 중요한데 단기간에 규제를 해제했다가 다시 강화하는 방식은 시장의 혼란을 가중시키고, 정책 신뢰도를 저하시킬 가능성이 크다고 바라봐서다.

서울시 관계자는 "현행 부동산 거래법상 고시 후 효력은 5일 뒤에 발생한다"며 "19일 시 도시계획위원회를 통과했고 그 효력이 5일 후에 발생하기 때문에 24일 계약분부터 토지거래허가제가 적용된다"고 설명했다.