서울 전역 규제 확대···노도강·금관구 '직격탄'

대출 한도 축소···한강벨트 이외 지역 부담 가중

서울 외곽지 최대 피해 우려...규제 역효과 지적

서울 시내 아파트단지 전경. 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 서울 주택시장 안정화를 위해 규제지역과 토지거래허가구역을 확대했지만, 오히려 상대적으로 집값이 낮고 전고점 회복도 더딘 강북권과 서남권의 매수 수요가 큰 타격을 받을 수 있다는 지적이 뒤따르고 있다.

국토교통부는 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청과 15일 정부서울청사에서 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다. 정부는 조정대상지역 및 투기과열지구를 기존 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 외에 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역까지 규제 대상으로 확대했다.

이번 대책에 따르면 서울 전역과 수도권 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구로 지정되면 현재 70%까지 가능한 주택 담보인정비율(LTV)이 40%로 낮아진다. 즉 서울 전역과 경기도 과천·분당 등 12개 지역 내 15억원 미만 아파트는 LTV가 40%, 대출 한도는 6억원으로 제한된다.

이에 따라 시세가 10억원인 아파트를 사려면 기존에는 현금 4억원과 6억원 대출로 구매 가능했지만, 이번 대책으로는 현금 6억원을 마련해야 4억원을 대출받을 수 있다. 8억원 아파트는 현금 2억원에서 4억8000만원으로, 12억원 아파트는 현금 6억원에서 7억2000만원으로 구매에 필요한 자기자금 부담이 크게 늘어난다.

반대로 15억원에 가까운 아파트는 대출 한도가 6억원으로 고정돼 있어, LTV 변동에 따른 실질 부담 차이는 거의 없다. 예를 들어 14억5000만원 수준의 아파트를 구매할 경우, LTV가 40%로 낮아져도 대출 한도가 6억원으로 제한돼 실질적인 대출 가능액에는 큰 변화가 없다.

이번 대책으로 인해 오히려 한강벨트처럼 가격이 높은 지역은 매매 수요가 유지될 가능성이 있는 반면, 상대적으로 가격이 낮은 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 등은 대출 제한으로 실수요자의 매입 부담이 크게 늘어날 전망이다. 특히 10억원 안팎의 아파트가 많은 노도강·금관구 지역에서는 실수요자의 매수 여력이 제한될 수밖에 없어 거래 감소와 가격 하락 압력이 동시에 나타날 가능성이 크다.

전문가들은 이번 대책이 '집값 안정'이라는 목표와 달리 양극화 현상이 더 커질 수 있다고 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 "사실 대출 의존도가 높은 지역은 서울 외곽인데, 정책자금을 풀어주는 게 아니라 오히려 대출을 더 억제하면 양극화가 커지게 된다"며 "이번 대책으로 가장 피해를 보는 곳은 노도강 및 금관구 같은 서울 외곽지역일 수밖에 없다"고 말했다.