LH 둘로 쪼개도 부채는 그대로···'개발·복지' 양쪽 재무부담 어쩌나

개발공사·자산공사 분리···각각 전문성 강화개발이익 일부 주택도시기금에 적립···교차보전 유지173조원대 부채 배분 미정···양쪽 재무부담 변수

사진=LH 제공

정부가 한국토지주택공사(LH)를 개발과 주거복지 기능으로 분리하기로 하면서 LH의 고질적인 재무 부담을 어떻게 덜어낼 지에 대해 업계 관심이 모아지고 있다.

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Quick Point!

정부가 LH를 개발과 주거복지 기능으로 분리하기로 결정

LH는 가칭 '주택도시개발공사'와 '주택도시자산공사'로 나뉘게 됨

개편 목적은 각 기능의 전문성 강화와 재무구조 명확화

배경은

개발공사는 택지 개발, 주택건설 등 개발사업 담당

자산공사는 임대주택, 주거복지, 자산 비축 등 맡음

개발사업 이익 일부는 주택도시기금에 적립해 주거복지 재원으로 활용 추진

현재 상황은

조직 분리만으로 LH의 재무 부담 해소 어려움

자산공사는 수익성이 낮은 사업 중심이라 재무 부담 지속 가능성

개발공사도 사업 초기 막대한 자금 투입 필요로 부채 부담 존재

주목해야 할 것

LH가 보유한 173조원대 부채와 자산의 배분 방안 미정

부채 종류와 사업별 자산 배분 방식에 따라 두 공사의 재무구조 달라질 수 있음

정부는 별도 개혁안 통해 구체적 배분 방안 확정 예정

핵심 코멘트

이은형 연구위원 "개발과 주거복지 기능 분리로 전문성 강화 가능"

"개발이익을 재원으로 활용하는 구조에서 기금 운용의 투명성과 적절성 중요"

정부는 지난 3일 공공기관 기능개혁 추진방안을 발표하고 LH를 가칭 '주택도시개발공사'와 '주택도시자산공사'로 나누기로 했다. 개발공사는 택지 개발과 주택건설 등 개발사업을 담당하고, 자산공사는 임대주택과 주거복지, 자산 비축 등의 기능을 맡는 방식이다.

이번 개편의 핵심은 개발과 주거복지 기능을 분리해 각각의 전문성을 높이는 데 있다. 개발사업에서 발생하는 이익 가운데 일부는 주택도시기금에 적립해 주거복지 재원으로 활용하는 방안도 추진된다. 수익을 창출하는 개발사업과 정책 목적의 주거복지 사업을 별도 조직으로 분리해 사업별 재무구조를 명확하게 관리하겠다는 취지다.

문제는 조직을 나눈다고 LH가 안고 있던 재무 부담까지 사라지는 것은 아니라는 점이다. 특히 자산공사는 임대주택 운영·관리 등 수익성이 낮은 주거복지 사업을 중심으로 맡게 되는 만큼 출범 이후에도 재무 부담이 이어질 가능성이 있다. 정부가 개발공사의 개발이익 일부를 주택도시기금에 적립해 자산공사의 주거복지 사업에 활용하는 방안을 추진하는 것도 이 때문이다.

실제 LH의 공공임대주택 사업은 구조적으로 수익을 내기 어려운 사업이다. 임대료가 시장 가격보다 낮은 데다 주택 건설·매입에 들어가는 비용을 장기간에 걸쳐 회수해야 한다. 정부 지원만으로 사업비를 모두 충당하기 어려워 LH가 자체적으로 자금을 조달해 사업을 수행하는 구조가 이어져 왔다.

개발공사 역시 부채 부담에서 자유롭기는 어렵다. 택지 개발이나 주택건설 사업은 향후 분양 등을 통해 수익을 낼 수 있지만 사업 초기에는 토지 확보와 공사 등에 막대한 자금을 먼저 투입해야 한다. 특히 개발공사가 공공주택 직접시행을 확대할 경우 사업비 선투입에 따른 차입 증가로 이어질 수 있다.

결국 두 기관의 재무 부담은 성격이 달라질 가능성이 크다. 자산공사는 임대주택과 주거복지 사업 확대에 따른 지속적인 비용 부담이, 개발공사는 개발사업 추진 과정에서 발생하는 자금 조달과 부채 증가가 각각 변수로 작용할 수 있다. 조직을 분리하더라도 어느 한쪽의 재무 부담이 근본적으로 해소된다고 보기는 어렵다는 지적이 나오는 이유다.

특히 현재 LH가 보유한 173조원대 부채와 자산을 두 공사에 어떻게 나눌지는 아직 구체적으로 정해지지 않았다. 부채의 종류와 사업별 자산을 어떻게 배분하느냐에 따라 출범 이후 두 공사의 재무구조가 크게 달라질 수 있다. 정부는 앞으로 별도의 LH 개혁안을 마련해 구체적인 조직과 자산·부채 배분 방안 등을 확정할 계획이다.

업계에서는 결국 부채 규모 자체보다 어떤 사업과 자산·부채를 어떤 방식으로 묶느냐가 개편의 성패를 좌우할 것으로 보고 있다. 개발공사의 수익을 주거복지에 활용하는 구조가 제대로 작동하려면 개발사업의 수익성과 함께 자산공사의 지속적인 재무 부담을 감당할 수 있는 재원 구조도 마련돼야 한다는 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "개발과 주거복지 기능을 분리하면 각각의 전문성을 강화하는 효과는 있을 수 있다"면서도 "다만 한쪽에서 개발이익을 재원으로 넣고 다른 쪽에서 이를 활용하는 구조인 만큼, 기금을 얼마나 투명하고 적절하게 운용할 수 있을지가 중요하다"고 말했다.