현대건설에 불통 튄 PF 사태··· 풍부한 현금성 자산으로 기우일듯

둔촌 주공 PF 차환 발행 실패···건설사 지급보증 부담

PF우발채무 규모는 2조원, 미착공 가양동CJ부지 때문

보유 순현금 4조원대 "자금경색 우려 제한 수준 아냐"

곳간 채워두는 도시정비 수주 잔고도 탄탄 "감당가능"

국내 최대 건설사인 현대건설 마저도 레고랜드 한파를 피하지 못하는 모습이다. 레고랜드 사태로 도시정비 사업장에도 영향을 미치며 도미노 현상이 잇달아 나타나는 가운데 최근 국내 최대 재건축 사업장인 서울 둔촌주공의 프로젝트파이낸싱(PF)이 차환발행에 실패하면서 부동산 PF시장이 사실상 '올스톱'된 것 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있기 때문이다. 여기에 현대건설이 초대형 개발사업 중 하나인 가양동 CJ 부지 미착공으로 인한 2조원대 PF 우발채무를 쥐고 있다는 사실도 알려지고 있다.

건설업계에 따르면 BNK투자증권과 한국투자증권 등은 오는 28일 만기가 돌아오는 둔촌주공 PF의 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 차환에 실패했다. PF 차환 발행이란 발행한 채권의 원금을 상환하기 위해 채권을 새로 발행하는 것을 말한다. 즉 이들 증권사들은 기존 사업비 7000억원에 추가로 1250억원을 더해 총 8250억원의 자산유동화기업어음(ABCP) 발행을 시도했지만 투자자를 구하지 못한 것이다.

둔촌주공 PF 차환 실패는 결국 건설사들의 지급보증 부담으로 이어졌다. 4개 건설사로 구성된 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)은 이날 자체 자금으로 사업비 7천억원을 상환하기로 했다. 현대건설을 포함한 건설사들은 각각 1645억∼1960억원(현대건설 1960억원, HDC현대산업개발 1750억원, 대우건설 1645억원, 롯데건설 1645억원)을 상환할 방침이다.

업계에서는 레고랜드발 단기자금 경색이 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 급격히 냉각시켜 둔촌주공 사업비 대출에 영향을 준 것으로 보고 있다. 레고랜드 사태는 강원도가 지급 보증했던 레고랜드 테마파크 대출 자산유동화기업어음(ABCP)을 부도처리하면서 발생됐다. 지방자치단체가 보증한 만큼 리스크 관리에 문제가 없다고 판단했는데 강원도가 지난달말까지 지급이행을 하지 않은 것이다. 이제는 지자체가 참여한 PF사업도 믿을 수 없다는 사례가 됐다.

또 이번 둔촌주공 차환 실패 사례가 경색된 자금시장 여파의 예고편일 뿐 앞으로 PF시장에서 건설사들의 자금 확보가 더욱 어려워질 것으로 보고 있다. 특히 부동산 침체기에 미분양이 늘어날 경우 대금지급 불능사태가 발생하며 건설사들의 부도 대란으로 번질 가능성도 제기된다.

현대건설에게 닥친 부동산 PF 위기론은 이뿐만이 아니었다. 현대건설이 2조원대 PF 우발채무를 쥐고 있다는 사실이 새롭게 드러났는데 이는 대부분 아직 미착공인 가양동 CJ부지에서 비롯됐다. 한국기업평가에 따르면 현대건설의 PF 우발채무 규모는 올 상반기 말 기준 2조원(PF 연대보증, 채무인수, 자금보충 규모 합산)으로 이 중 미착공 사업이 차지하는 비중이 70%를 웃도는 것으로 집계됐다.

우발채무는 당장 빚은 아니지만 특정 요건을 충족하면 채무로 확정될 가능성이 있는 자산을 의미한다. PF 우발채무의 경우 건설사가 자기자본이 충분하지 않은 시행사를 대신해 빌려준 자금을 말하는데 지금처럼 부동산 경기 불확실성이 커지는 때 시행사에 디폴트(채무 불이행)가 발생하면 차환 리스크가 건설사, 증권사로 번질 수 있다는 의미다. 무엇보다 미착공에 대한 리스크가 큰 편인데 착공 전에는 토지 취득, 인허가 등 단계에서 사업이 지연되거나 중단될 가능성이 있기 때문이다.

다만 업계에서는 현대건설이 최근 둔촌주공의 PF 차환 실패와 더불어 미착공으로 인한 우발채무 규모가 많더라도 회사가 재무적으로 대응할 만한 수치인 것으로 보고 있다. 부동산 PF 자금경색으로 둔촌주공 사례처럼 앞으로 일부 대여금 지출 등 발생할 수 있으나, 보유 현금 내에서 운용 가능한 수준이라는 것이다. 실제 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 현대건설의 올 상반기 말 기준 현금과 현금성자산(단기금융상품 포함)은 연결 기준으로 4조5000억원, 순현금은 2조7274억원이었다.

또 현재 현대건설은 가양동 CJ부지 개발사업을 포함해 르메르디앙, 남산 힐튼 등 인수를 통해 다수의 개발사업을 진행 중인데 대부분 미착공 사업이나 상대적으로 수요가 양호한 서울지역에 분포하고 있어 미분양에 대한 리스크도 낮다는 설명이다. 둔촌주공의 경우에도 사업성이 높아 미분양에 대한 걱정이 없는 만큼 사업 추진에는 큰 차질이 없을 것으로 판단하고 있다.

현대건설의 수주 곳간 또한 넉넉해 우려할 만한 사항은 아니라고 말하는 곳도 있었다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 "올해 9월 기준으로 현대건설은 도시정비 누적 수주는 8조3천억원원을 기록하며 연내 9조원 돌파가 점쳐지고 있는 실정"이라며 "도시정비 수주로는 2015 년 GS건설의 최고기록 8조180억원을 거뜬히 넘어선 상황"이라고 밝혔다. 그러면서 "도시정비 수주가 곧바로 매출화 되는 것은 아니겠지만, 공격적인 수주잔고 확보가 결국 업황 턴어라운드 시점에 성장의 강한 트리거가 될 수 있다는 점은 부정할 수 없다"라고 덧붙였다.

물론 우려하는 목소리 또한 만만찮다. 박세라 신영증권 연구원 "대개 부동산 경기 악화, 미분양 증가, 시행사현금흐름 악화, PF부실로 이어지는 그림이었다면 지금은 자금시장 경색으로 인한 PF 지급보증 사태라는 점에서 시작점이 다르다"며 "부동산 미분양에 따른 대금 지급 불능 사태가 아직 일어나지 않았기 때문에 오히려 더 무서운 것일 수도 있다"고 진단했다.