아직 일반분양 5곳 남았는데···광명 대장의 굴욕

미약한 청약 성적표 받은 광명 대장주 '2.36대 1'

8년간 '미분양 제로'였는데···"3036가구 어쩌나"

광명1·2R구역은 초·중학교 설립마저 좌초되기도

다만 올해 규제완화 예고로 미분양 방어 기대도

이른바 '준서울'로 꼽혔던 경기도 광명시가 2년 만에 일반 분양을 진행했지만 대장주 청약 경쟁률이 기대에 미치지 못하자 비상이 걸린 분위기다. 작년 분양가 상한제 개편되기 만을 기다리며 가까스로 일반 분양을 진행했지만 부동산 경기 침체 탓에 저조한 성적을 받게 된 것이다. 현재로서는 미분양될 가능성에 더 무게가 실리고 있다. 문제는 올해 3000가구 이상이 일반 분양을 앞두고 있는데 이들마저 미분양 우려가 커지고 있다.

3일 한국부동산원 청약홈에 따르면 광명시 내 알짜 입지에다 분양되는데다 대장주로 불리는 '철산자이 더 헤리티지(철산주공 8·9단지 재건축)'는 일반공급 930가구 모집에 2196명이 신청해 평균 2.36대 1을 기록했다. 당초 일반공급 물량은 889가구였지만 특별공급 742가구 모집에 701명만 청약을 신청해 미달되면서 특별공급 잔여 41가구가 일반공급으로 넘어갔다. 지난 26일 실시한 특별공급 단순 합산 경쟁률은 0.94 대 1에 그쳤다.

같은 날에 분양했던 광명뉴타운 10R구역 재개발단지인 '호반써밋 그랜드에비뉴'의 청약 경쟁률도 기대에 못미쳤다. 일반공급 293가구 모집에 576명이 신청해 평균 1.97대 1을 기록했다. '철산자이 더 헤리티지'보다 가격 경쟁력에서 더 우위에 있었지만 이보다 더 저조한 성적을 받게 됐다.

철산자이 더 헤리티지(철산 주공 8,9단지) 바로 앞 인근에는 철산 주공 10, 11단지 공사가 한창 중이었다. 이 곳 단지의 시공사도 GS건설이다. 사진 = 김소윤 기자

분상제 적용지역인데다 2년 만에 경기도 광명시에서 일반 분양이 나온 만큼 기대가 컸지만 청약시장 한파를 막아내지 못한 분위기다. 그간 광명시에선 지난 2020년 광명 14R·15R 재개발 구역(총 2522가구)이 분양한 뒤로 신규 아파트 공급 물량이 없었다. 대다수 조합이 분상제 개편 등 구체적인 부동산 규제 완화 정책이 나올 때까지 기다려 보자며 분양을 차일피일 미뤄 왔다. 원래대로라면 작년부터 광명2R구역 시작으로 아파트 공급이 이뤄졌어야 했다.

인근의 아파트값이 하락하면서 청약 경쟁률이 낮은 것으로 보인다. 이 중 대장주 '철산자이 더 헤리티지'는 청약 일정 때부터 분상제를 적용했음에도 고분양가 논란에서 자유롭지 못했다. 바로 인근에 있는 철산래미안자이 30평형대가 7억8000만원대에 거래됐는데 이와 비교하면 분양가가 비싸다는 지적이다. 철산자이의 최고 분양가 기준(전용 84㎡)은 10억4900만원이다.

이렇듯 현재 청약시장 상황이 좋지 않은 만큼 광명시 내에서 2년 만에 아파트를 공급한다고 할지라도 완판은 힘들 것으로 점쳐왔다. 둔촌주공을 비롯해 강북 '장위자이 레디언트' 등이 잇달아 저조한 경쟁률을 보이면서 시장 침체에 대한 위기감이 커진 상황이다. 게다가 '흥행 불패'로 일컫는 서울 아파트 청약 경쟁률마저 떨어졌는데 최근 한국부동산원 자료에 따르면 지난 2021년 163대 1에서 작년 9대 1까지 추락했다. 미분양 공포가 서울까지 덮친 것이다.

문제는 올해 광명시 내에서 3000가구가 넘는 신규 물량이 예정돼 있다는 점이다. 광명1R구역(3585가구 중 일반분양 776가구), 광명2R구역(베르몬트로 광명, 3344가구 중 726가구), 광명4R구역(1957가구 중 447가구), 광명5R구역(2878가구 중 694가구), 광명 철산주공 10, 11단지(1490가구 중 393가구) 등이 분양에 나선다. 이 중 5곳 단지의 일반분양 물량은 총 3036가구다.

이 중 광명뉴타운 1R구역과 2R구역(베르몬트로 광명)은 초·중학교 설립마저 좌초돼 골머리를 앓고 있다. 작년 8월 광명교육청은 광명 1R구역 내 중학교와 2R구역 내 초등학교 설립계획 취소를 시에 통보했다. 이들 가구 수만 합해도 총 6929가구, 즉 7000가구 가까이 되는데도 말이다. 학교들 부지가 해당 구역 북측에 위치해 (학교)일조권이 확보되지 않아 학교 부지로 부적합하다는 이유에서다. 이에 현재 광명시와 재개발조합은 교육청의 이 같은 결론을 두고 지나친 '탁상행정'이라고 비난하며 구역 내 초·중학교가 반드시 설립돼야 한다고 요구하는 상황이다.

이미 광명 대장주마저 미분양 가능성이 점쳐진 상황에서 광명 1·2R구역들의 학교부지 문제 등까지 겹치며 올해 신규 물량들은 미분양 사태를 피할 수 없을 것이란 관측이 적지않다. '광명시 = 미분양 청정구역'이라는 공식이 깨지는 것은 시간 문제인 셈이다. 국토부 미분양주택현황에 따르면 광명시는 지난 2014년 5월 이후 8년째 미분양 0가구를 기록해 왔다.

다만 올해 부동산 규제 완화가 예고돼 있어 광명 대장주를 비롯해 일반 분양 예정단지들의 미분양 사태도 어느 정도 방어해 줄 것이란 기대감도 나온다. 규제지역에서 해제되면 대출과 세제·청약·거래(전매제한) 등 집을 사고파는 전 과정과 관련한 규제가 완화된다. 이날 정부부처에 따르면 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 규제지역에서 해제한다는 내용을 조만간 발표할 예정이다. 큰 폭의 규제 완화로 시장 경착륙을 막겠다는 취지다.

업계 관계자는 "현재 부동산 시장의 경착륙 우려가 큰 상황인 만큼 청약시장 안정화를 위해 분양 후 계약이 이뤄진 경우에도 전매제한을 소급해 풀어줄 가능성이 있다"고 밝혔다. 실제 과거 2008년 민간아파트의 전매제한이 사라지면서 개정안 이후 주택뿐 아니라 시행일 이전 계약을 진행한 주택도 시행일부터 팔 수 있게 된 전례가 있다. 이런 가운데 작년 12월 26일부터 본격 청약일정에 돌입한 경기도 광명시 '철산자이 더 헤리티지'에게도 관심이 모이고 있다.