층수 규제 완화의 빛과 그림자

'성냥갑 아파트' 양산한다는 획일적 규제 '35층룰'

대치은마 비롯해 강남구 정비사업 억제 결과 초래

吳공약으로 9년만에 풀려, 재건축 속도 기대되지만

실질적 초고층 아파트 지으려면 기부채납 규모 커져

작년 1월 한강맨션 시공자로 선정된 GS건설은 층수 제한 해제를 전제로 최고 층수를 68층으로 한 설계안을 내놓기도 했다. 실제로 68층 아파트가 들어서면 한강변 아파트로는 최고층이 된다. 현재 한강변 최고층 아파트는 용산구 이촌동 래미안 첼리투스(56층)와 성동구 성수동 1가 트리마제(47층) 등이다. 사진 = 김소윤 기자

서울 아파트 층수를 최고 35층으로 제한하던 이른바 '35층 룰'이 9년 만에 폐지됐다. 이에 50~60층 높이의 초고층 아파트가 줄줄이 들어설 수 있는 물꼬가 트이면서, 서울 재건축·재개발 사업이 탄력을 받을 것이라는 기대감이 커지고 있다. 동시에 천편일률적이란 비판을 받아왔던 서울시의 스카이라인도 다양해질 전망이다.

다만 초고층 아파트를 지으려면 조건이 있다. 임대아파트를 30% 이상 넣거나 서울시에 기부채납해야 하는 공공부지를 늘려야 한다. '35층 룰'이 폐지됐어도 용적률 등 나머지 규제는 유지되기 때문이다.

앞서 이달 5일 서울시는 '35층 룰'을 폐지하는 내용을 담은 '2040 서울도시기본계획'을 확정해 공고했다. 이 계획은 서울시가 앞으로 추진하는 여러 도시 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획으로 향후 20년 서울시 지향하는 도시의 미래상을 담고 있다. 그동안 일률적·절대적 수치 기준으로 적용했던 '35층 룰'을 삭제하고, 지역 여건에 맞춰 보다 창의적이고 유연한 스카이라인을 만들겠다는 계획이다. 앞으로 정비사업을 추진하는 아파트 단지에서 더 창의적인 설계안이 나와 다양한 스카이라인이 그려질 것으로 전망된다.

'35층 룰'은 고(故) 박원순 전 서울시장 시절 나왔던 '2030 서울도시기본계획'에서 나온 것인데 각종 재건축·재개발 사업을 지연시키고 서울의 스카이라인을 단조롭게 만든다는 비판을 받아왔다. 여기에 한강변에 배치하는 아파트라면 높이가 15층 이하로 더 줄어들었다.

당시 35층 층고제한 여파는 엄청났다. 강남 3구를 중심으로 재건축·재개발을 억제하는 결과를 초래하게 된 것. 층고를 더 높여 아파트단지를 재건축하려던 조합들의 계획이 무산됐는데 대표적인 예가 강남구 대치동 은마아파트였다. 당시 35층 규제 후에도 지난 2017년 은마아파트는 주거지역, 3종주거지역 모두 최고 49층으로 짓겠다는 기존의 정비안을 그대로 들고 오자 당시 서울시 도시계획위원회(이하 도계위)로부터 퇴짜를 맞았다. 은마 뿐만 아니라 송파구 잠실주공5단지, 강남구 개포주공6, 7단지 등도 층수 제한 때문에 도계위 심의에 발이 묶였다. 이번 '35 층룰' 완화책을 두고 대치 은마아파트, 잠실주공5단지 등을 노린 유인책이라고 말한 것도 이 때문이기도 하다.

'35층 룰'에 대한 불만은 조합 뿐만이 아니었다. 건설업계조차도 이에 대한 불만의 목소리가 커졌다. 층고제한를 두는 이유가 획일적 규제로 개성 없는 '성냥갑 아파트'를 양산한다는 지적 때문이었는데 되려 서울 아파트단지들이 비슷한 높이의 병풍 모양을 하고 있다는 지적이 제기됐다. 여기에 아파트 층수에 대한 규정조차 따로 없었다. 즉 "근거없는 규제"였다는 얘기다.

이에 대한 문제의식을 인식한 정부는 주택 공급 확대 방안을 마련하는 과정에서 '35층 룰'에 대해 재차 논의했다. 오세훈 서울시장은 공약으로 35층 층고제한을 풀겠다고 했다. 이번에 '35층 룰'을 폐지하는 계획이 확정되면서 앞으로 서울시 곳곳 정비사업이 탄력을 받고, 스카이라인 또한 다채로워질 것이라는 기대감이 커지고 있다. 이미 작년부터 해당 소식이 나오자마자 서울 아파트들의 매물이 자취를 감추고, 일부 단지는 기존 신고가보다 수억원 비싸게 매물을 내놓기도 했다.

그토록 염원했던 '35층 룰'이 풀렸다고 해서 모든 정비사업장에 다 적용되는 것은 아니다. 35층 높이 제한은 사라졌지만 해당 단지에 적용하는 용적률은 그대로 유지하기 때문에, 실질적으로 초고층 아파트를 건축하려면 용적률을 상향하는 인센티브를 받는 대신 서울시에 더 많은 기부채납 등 공공기여를 해야한다.

실제 지난 2021년 4월 오 시장은 정비사업 대책 '시즌 2'를 발표하며 재건축 층수 규제를 완화하는 '당근'과 기부채납(공공기여) 비율을 늘리는 '채찍'을 병행하는 내용을 발표했다. 공공기여를 전제로 층수 규제를 완화하기로 한 것은 부동산시장 불안을 우려해서였다. 아무래도 초고층 건립이 가능해지면 재건축 아파트의 사업성이 크게 개선되기 때문이다.

앞서 오 시장은 2009년 '한강 공공성 회복선언'에서도 비슷한 정책을 내놨다. 당시 서울시는 압구정·여의도·성수·이촌·합정 등 한강변 전략정비구역 층수를 최고 50층 안팎까지 허용해주는 조건으로 재건축 부지의 25% 이상을 공공기여하도록 했다. 현재 용산구 래미안첼리투스(56층)와 성동구 트리마제(47층)가 이 같은 방식으로 재건축됐다.

업계에서는 앞으로 공공기여 규모를 둘러싸고 정비사업 구역과 서울시 간 갈등이 불거질 것이라는 예측도 내놓고 있다. 이미 처음으로 '35층 룰' 폐지를 적용받게 된 강남구 대치동 미도아파트에선 기부채납과 관련한 갈등이 벌어지기도 했다. 최고 50층에 총 3800가구로 재건축할 계획인데, 서울시가 주민설명회에서 임대주택 630가구를 지어야 한다고 제시하자 주민들 반대에 부딪힌 것이다. 즉 초고층 아파트를 짓더라도 임대주택이 전체 가구수의 6분의 1이나 차지해, 기부채납 규모가 너무 과도한 것 아니냐는 지적이다.