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부동산 빨라진 재건축에 신탁방식 정비사업 '무색무취' 되나

부동산 부동산일반 위기의 부동산 신탁사

빨라진 재건축에 신탁방식 정비사업 '무색무취' 되나

등록 2024.02.29 16:54

주현철

  기자

재건축 패스트트랙 도입으로 신탁방식 장점 무색여의도한양 등 곳곳 잡음...신탁사 전문성 논란도

빨라진 재건축에 신탁방식 정비사업 '무색무취' 되나 기사의 사진

정부가 1·10부동산대책을 통해 재건축 패스트트랙 제도를 도입하면서 신탁방식 정비사업에 적신호가 켜졌다.

부동산 신탁업계에 따르면 지난해 국내 신탁사가 수주한 신탁방식 정비사업 수주 건수는 총 36건이다. 수주액(신탁 보수액 기준)은 2300억원 규모로 역대 최대치를 기록했다.

신탁방식 재건축은 정비사업을 조합이 직접 시행하는 대신 신탁사를 선정해 위임·진행하는 것이다. 특히 신탁방식 재건축은 전문성을 갖춘 신탁사가 시행을 맡아 지자체 인허가 기간을 줄여 사업 속도를 높이고, 건설사 공사비 검증·조합 내 비리 갈등을 줄일 수 있다는 장점이 있다.

국내 신탁사들은 2016년 도시정비법 개정 이후 신탁방식 정비사업의 장점을 내세우며 서울 소재 재건축 단지를 대상으로 수주 활동을 벌여왔다. 그 결과 압구정 등 강남권 재건축 단지와 여의도, 목동 등 알짜 재건축단지들이 신탁방식으로 사업을 추진 중이다.

이처럼 최근 몇 년 동안 신탁방식 정비사업이 재건축‧재개발 시장에서 존재감을 드러냈지만 올해부터는 신탁방식 정비시장 규모가 축소될 것이라는 전망이 나온다. 정부가 1·10부동산 대책을 통해 재건축 패스트트랙 도입을 예고하면서부터다.

재건축 패스트트랙은 아파트를 지은 뒤 30년이 넘었다면 안전진단을 생략하고 추진위원회나 조합을 먼저 설립한 뒤 안전진단은 사업계획승인 전까지만 받도록 하는 방식이다. 특히 정비구역 지정 전에도 조합 신청이 가능해져 정비구역 지정과 조합 설립을 병행할 수 있다.

하지만 패스트트랙은 조합방식 재건축사업만 해당될 뿐 신탁방식은 제외되면서 빠른 사업추진을 강점으로 내세운 신탁방식의 장점이 무색해질 위기에 처했다. 특히 서울시와 5대 광역시의 경우 신탁방식이 오히려 조합방식보다 사업기간이 길어질 수 있다는 우려까지 제기되고 있다.

신탁업계 관계자는 "정부의 패스트트랙 도입으로 도정법 개정안이 신탁방식에 불리하게 작용하고 있어 개정안 적용 대상에 특별시장·광역시장 등을 추가해 불합리한 구조를 신속히 개선해야 한다"고 말했다.

아울러 최근 신탁방식 추진 현장에서 잡음이 끊이질 않으면서 신탁사의 전문성도 의심받고 있다.

여의도 한양아파트 재건축사업의 경우 시공자 선정 입찰지침에서 위반사항이 적발돼 서울시가 제동을 걸자 소유주들은 이번 사태가 벌어진 원인으로 KB부동산신탁이 전문성을 갖추지 못했기 때문이라며 사업시행자인 KB부동산신탁을 대상으로 소송을 예고하기도 했다.

신길우성2차·우창아파트 재건축사업은 한국자산신탁이 소유주들 의견수렴 없이 설계안, 시공계약 등의 가계약을 진행한 것이 밝혀지면서 논란이 됐다. 또 가계약서에서 건설사 대표 이름 및 계약조항 순번 오기 등 다수의 오타가 발견되면서 전문성 논란이 커졌다.

신탁사 계약 해지 조건이 완화된 것도 악재다. 국토교통부는 지난해 10월 '신탁방식 정비사업 표준계약서·시행규정'을 확정했다.

이 표준안에 따르면, 신탁 계약을 체결한 주민 100%가 계약 해지에 동의하지 않더라도 신탁사가 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나, 주민 75% 이상이 찬성할 경우 신탁 계약을 일괄 해지할 수 있도록 했다. 신탁방식으로 사업을 추진하다가 조합방식으로 갈아탈 수 있는 길이 넓어진 것이다.

신탁업계 관계자는 "최근 일부 신탁방식 사업을 모색했던 정비사업지에서 불협화음이 터져 나오면서 신탁사가 가진 전문성을 의심받는 사례가 늘고 있다"면서 "신탁사들도 신탁방식의 장점을 살리기 위해 꾸준히 노력하고 실제 결과로 보여줘야 한다"고 말했다.
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