부동산시장 분위기 뒤집기 위한 필수조건은

부동산시장 PF우발채무, 금리, 공사비 증가 3박자로 침체

양도세·취득세 등 세재 개편해 수요 유입 시켜야 시장 반전 가능

건설사들도 이익 낮추더라도 수요 유입 신경써야...선별적 지원책도 방안

부동산시장이 침체기를 이어가고 있다. 업계에선 반전을 위해서는 세재 개편을 통해 수요를 유입시켜야 한다는 목소리가 짙다. 사진=장귀용 기자

부동산시장 분위기가 갈수록 얼어붙고 있다. 높은 금리와 원자재값 인상에 건설사들의 사업성이 낮어지면서 공급량이 줄어들고 있다. 특히 시장 하락 전망에 서울과 일부 인기 지역을 제외한 수도권 및 지방에서는 미분양 우려에 사업이 정체, 금융 비용을 부담하지 못해 파산하는 건설, 시행사들도 생겨나고 있는 상황이다.

정부가 건설, 시행사들의 공급을 촉진시키려 PF 연착륙을 유도하는 방안을 계속 마련하고 있지만, 실상 미분양 우려가 여전해 실효성에 대한 의문이 제기되고 있는 상황이다. 업계에서는 Pf대책과 함께 시장 활성화 대책도 병행해야 한다는 목소리가 짙다.

실제 주택도시보증공사에 따르면 올해 1분기 전국 민간아파트 평균 초기 분양률은 78.0%로 집계됐다. 작년 4분기 전국 초기분양률이 86.3%를 기록했던 것에 반해 8.3% 가량 하락한 것이다. 초기분양률은 분양을 개시한 지 3~6개월된 아파트의 총 공급 가구수 대비 실제 계약이 이뤄진 가구수 비율을 뜻한다. 30가구 이상 아파트를 전수 조사해 산출한 값이다.

서울도 지난해 4분기 100%에서 88.6%로 하락했고, 인천은 90.7%에서 72.9%, 경기도 95.2%에서 86.2%로 일제히 하락했다.

지방은 더 심각한 상황. 경북과 대전은 각각 36.3%, 43.1%로 6개월 내 절반을 팔지 못한 것으로 나타났고 전북과 부산도 51.7%, 54.9%로 낮은 수치를 기록했다.

전문가들은 부동산시장 분위기 반전을 위해서는 현재 세제 개편 카드밖에는 "'답'이 없다"고 보고있다. 양도세와 취득세 등을 개편해 투자 수요의 유입을 활성화해야 한다는 것이다. 타국 전쟁, 금리 등 공사비 인상의 원인을 해결하지는 못하기 때문에 내부적으로 수요를 증가시키는 방안만이 현재로써 쓸 수 있는 최고의 수라고 입을 모았다.

권대중 서강대학교 부동산학과 교수는 "미분양 대책을 손질해야 한다. 현재 소멸지구에서 주택을 구입하는 경우 주택수 배제 등의 안이 있는데 미분양은 대구 이런 곳 등에서 발생했다"며 "미분양에 대한 취득세 감면, 양도세 감면 등의 혜택을 제시하는 것이 시장 활성화를 시키는데 가장 빠른 방법"이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "취득세에 대한 장벽을 낮춰야 한다. 현재 8%, 12% 이리 돼 있는 것을 낮춰야 투자 수요를 끌어 들일 수 있다"며 "실수요 유입만으로는 부동산경기를 반전시키기 어렵다. 미분양 주택을 구입하면 취득세를 감면하는 등의 이전 방안을 다시 고려해봐야 한다"고 제안했다.

비아파트 부문과 법인 부동산 매매에 대한 규제와 지원도 필요하다는 주장도 나왔다.

권 교수는 "전세 사기사건 이후 비아파트 부문에 대한 매매가 크게 줄었다. 비아파트 부문을 구매하는 경우도 세제 해택을 제공하는 등 활성화가 필요하다"고 말했다.

송 대표는 "예전에 법인의 부동산 투자를 억제해 놨다. 법인들이 미분양 주택을 사면 세제 해택을 주는 등 법인 부동산거래 활성화 방안을 마련해야 한다"며 " 세금을 낮춰주고 투자자들이 유입될 수 있는 환경을 만들어 줘야 한다"고 분석했다.

유동성 지원을 선별적으로 하면서 건설사와 시행업자들이 가격을 낮춰야 한다는 의견도 제기됐다. 현재 분양가가 너무 높기 때문에 수요자들의 접근성이 떨어지고 있다는 분석이다.

실제 분양가는 매년 치솟고 있다. 지난해 초 3.3제곱미터당 1500만원 수준이던 전국 아파트 분양가는 현재 1800만원으로 뛰었다. 서울의 경우 평당 3891만원으로 4000만원에 근접한 상황이다.

한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 "분양가를 낮춰야 한다. 수요자가 받아드릴 수 없는 시장 상황에서 Pf문제 해결만을 위해 국민 세금을 사용하는 것은 향후 더 큰 문제를 야기할 수 있다"고 말했다.

그는 "우량 현장과 불량 현장을 나누고 (공급가격이)과할 때는 정부가 제재하며 불량현장은 공급 가격이 적정한 경우 유동성을 지원해주는 등의 방안이 있다."며 "MB 정부 때처럼 나눠 일부 정리할 곳은 정리해야 한다"고 전했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 "공사비 때문에 어렵겠지만, 이를 모두 정부에서 해결해 줄 수는 없다. 시장이 안 좋을 때는 일정부분 이익 감소도 감안해야 한다"며 "이전처럼 이익률을 계산해서는 시장에 접근하기 어려운 상황이다. 사업성이 낮은 곳은 이익률을 낮추더라도 정리를 해야 한다"고 말했다.