수도권 주택가격이 지속적으로 오르고 있다

최근 한국부동산원의 주간 자료를 보면 서울의 아파트 거래 가격은 5월 3주째부터 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 상승하면서 서울의 25개구 전체가 상승세로 돌아섰다. 인천광역시 역시 5월 3주째부터 전체 구가 상승세로 돌아섰다. 경기도는 과천을 비롯하여 김포시 등 개발 호재가 있는 지역은 여지없이 상승하고 있다.

그러나 아직도 안산을 비롯하여 경기도 일부 지역과 지방 광역시를 비롯한 여타 지역은 여전히 가격이 상승하지 못하고 보합 내지는 하락하고 있다. 물론 서울도 상승 폭과 가격은 지역별로 양극화되고 있으며 경기도 역시 양극화가 되고 있다. 지난 6월 한국은행이 발표한 소비자동향조사 결과를 보면 내년에는 주택가격이 올해보다 더 양극화가 될 것이며 서울과 경기도를 비롯한 일부 지역에서는 주택가격이 상승할 것이라는 전망이 나왔다.

그 배경은 금리인하 가능성과 원자재 가격상승 그리고 주택공급 부족을 들고 있다. 또한 주택가격 전망 소비자동향지수(CSI)는 전월 대비 7% 오른 108이었다고 발표했다. 1년 후 주택가격이 오를 것으로 전망하는 사람이 내릴 것으로 전망한 사람보다 많으면 100을 넘는다. 반대로 내릴 것으로 전망하는 사람이 많으면 100 이하로 내려간다.

그리고 개별 심리지표를 종합한 6월 소비자심리지수(CCSI)는 전월 대비 2.5% 올라 100.9로 집계됐다. 5월 달 98.4로 100을 밑돌았으나 1개월 만에 낙관으로 전환된 것이다. 또한 국토연구원이 발표한 부동산 시장 소비자 심리조사에 따르면 지난 5월 서울의 주택매매 소비심리지수는 전월보다 3.5% 상승한 121.5로 2개월째 상승 국면이라고 한다. 이 지수는 부동산 중개업소와 일반 가구를 대상으로 설문조사로 진행한다. 수치가 95 미만이면 하강 국면, 95~115 미만이면 보합, 115 이상이면 상승 국면으로 구분한다.

실제 부동산 시장동향을 파악하기 위해서는 국토교통부가 매월 말일 발표하는 주택통계를 보면 어느 정도 시장동향을 알 수 있다. 지난 3월 전국 주택거래건수가 52,816건이었으며 4월에는 58,215건으로 증가하였다가 5월 57,436건으로 비슷한 것을 알 수 있다. 서울의 경우 3월 6,468건이었으나 4월 7,898건으로 소폭 증가한 이후 5월 8,445건으로 증가 폭이 커졌다.

서울의 경우 지난 1월과 2월 2천여건 거래되었던 점을 감안하면 거래 건수는 대폭 늘어난 수치다. 물론 지방은 여전히 4월 31,091건 대비 5월 29,833건으로 보합 정도를 유지하고 있어 거래 건수도, 가격도 움직임이 둔한 상태다. 이렇게 서울과 경기 일부 지역에서 거래 건수가 늘어나고 가격이 상승하고 있는데 문제는 지난 2021년 8월부터 상승하기 시작한 기준금리 상승과 대외경제의 불안이 결국, 고금리, 고유가로 이어져 건축 원자재 가격상승으로 이어지고 이는 신규 주택공급시장을 위축시켜 인허가 물량이나 착공 물량이 금리 인상 이전보다 절반 이하로 축소되었다.

또한 인‧허가를 받더라도 금리가 높으면 이자 부담으로 착공을 미루거나 포기하는 사례 역시 늘어나 공급은 대폭 감소하였다. 이렇게 인허가 및 착공 건수가 줄어든 영향은 4~5년 후 부동산 시장에 입주 물량 감소로 이어져 주택가격 상승이 나타날 가능성이 크다. 물론, 부동산 가격이 상승하려면 복합적인 요인이 필요하다. 그중 제일 먼저 유동성 자금이 풍부해야 하며 풍부한 유동성 자금이 부동산 시장으로 흘러들어오고 개발 호재가 있거나, 공급이 부족하거나, 수요가 늘어나면 부동산 가격은 무조건 상승한다. 물론 사회심리적 측면과 정부의 정책에 따라 변수는 있다.

따라서 향후 정부의 정책에 따라 기준금리가 하락하고 유동성 자금이 시중에 늘어나면 부동산 가격은 자연스럽게 상승할 것이다. 최근 서울과 수도권 일부 지역에서 부동산 가격이 상승하는 원인은 바로 금리인하 가능성 때문이라고 보고 있다. 그리고 원자재 가격상승이 향후 주택가격 상승으로 이어질 것이라는 불안감 작용이 주택거래를 압박하여 거래와 가격을 상승시키고 있다. 또한 공급부족에 대한 불안감이다. 사실 본격적으로 금리인하 시점이 부동산 시장에서는 마지막 저점일 가능성이 크다.

그런데 이미 심리적 부담감이 선반영 되어 금리는 무조건 내린다는 예측하에 지금이 바닥이라는 인식으로 부동산 거래가 늘어나고 가격이 상승하고 있다. 따라서 올 하반기 서울의 아파트 가격은 강보합세를 유지할 것이며 서울시 내에서도 강남‧북의 격차는 더 벌어지는 양극화가 발생할 것이다.

또한 경기도 역시 주요 지역은 가격상승압력이 커지면서 강보합세를 유지할 것이며 경기도 내에서도 양극화는 점점 더 심해질 것이다. 물론 내년도에도 부동산 시장은 지속 상승 가능성이 크다. 그러나 지방은 인구감소와 경제침체 그리고 미분양 증가로 금년도 가격상승은 지역별로 차이는 있겠지만 어려울 것이다.

따라서 정부는 가격 상승지역은 너무 급등하지 않도록 최소한의 방향성 있는 정책을 내놓아야 할 것이며 지방처럼 거래는 물론 미분양이 증가하면서 공급도 어려운 지역은 미분양 해소책과 함께 지속 가능한 주택공급 정책 그리고 관리 정책이 필요한 때이다.