실패 반복된 '기업형임대주택', 전세제도 대안 될까

2035년까지 신유형 민간임대주택 10만가구 공급

자율형·준자율형·지원형 등 사업모델 3자지 분류

임대료 상승 우려 목소리...개정안 국회 통과도 변수

[DB 재건축, 재개발, 공사, 건설, 아파트, 주택, 철근, 물가, 부동산 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 기업형 임대주택 도입을 통해 주거 패러다임 변화를 꾀하고 있다. 기존 개인 위주인 민간 임대시장에서 기업 참여를 유도해 장기간 거주할 수 있는 양질의 임대주택을 공급하겠다는 구상이다.

국토교통부는 지난 28일 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 '서민·중산층과 미래 세대의 주거 안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했다. 정부는 연간 1만가구씩 2035년까지 10만가구의 20년 장기임대주택을 공급한다는 목표를 세웠다.

박상우 국토부 장관은 '새로운 임대주택 공급 추진' 간담회에서 "전세 제도는 효용을 다했다"며 "전세 일변도의 임대주택에서 벗어나 국민들에게 새로운 선택지를 만들어줘야 한다"고 말했다. 정부가 새로운 유형의 장기민간임대주택 10만가구 공급 방안을 제시한 배경이다.

정부가 추진하는 기업형 장기임대주택은 리츠(REITs·부동산투자회사) 등 법인이 한 단지에 100가구 이상인 대규모 임대주택을 20년 이상 의무적으로 임대하는 형태다. 임대 가능한 주택 형태에는 제한이 없다.

현재 100가구 이상을 보유한 10년 장기임대주택 사업자는 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 전월세 상한규제를 받고 있다. 또 상승률이 해당 지역의 주거비 물가지수 상승률을 넘어서도 안 됐다. 정부는 20년 장기임대주택에는 이 같은 규제를 걷어내기로 했다.

임대료 규제는 사업 모델을 ▲자율형 ▲준자율형 ▲지원형으로 나눠 차등 적용한다. 규제를 많이 받을수록 정부 지원도 늘어나는 구조다. '자율형'은 임대보증 가입과 임대차계약 신고 의무만 지키면 임대료 규제를 받지 않는 게 특징이다. 다만 정부 지원을 받지 못한다. 민간임대차에 관한 일반법인 주택임대차보호법상 규제(2+2년, 5% 상한)는 적용된다.

'준자율형'은 임대 기간 중 세입자가 지속적으로 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대료 인상률도 5% 이내로 제한된다. 다만 주택건설자금 조달을 위한 저리 기금융자와 지방세 감면 혜택을 받는다. '지원형'은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되며 무주택자 우선공급 의무도 적용된다. 대신에 기금 출자·융자, 공공택지 할인 등 지원은 모든 유형 중 최대다.

하지만 시장에선 임대료 상승에 대한 우려도 나오고 있다. 기업이 분양전환 없이 운영 수입만으로 수익을 창출하기 위해선 임대료가 높아질 수밖에 없는데 시세보다 높은 월세를 부담하고자 하는 수요가 그리 많지는 않을 것이란 지적이다.

실제 기업형 민간임대 제도는 과거 정부에도 여러 차례 추진됐으나 쉽게 정착되지 못했다. 2014년 박근혜 정부는 중산층을 대상으로 리츠 방식의 임대주택을 공급하는 '뉴스테이' 사업을 진행했지만 고가 임대료 논란이 있었다. 모집 인원 대비 미달 사태가 발생하거나 계약 중도 포기 사례가 속출한 바 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "국내 법제 아래에서는 기업이 장기적인 민간임대 사업으로 수익을 거두기는 쉽지 않다"며 "세제 지원을 위해서는 결국 임대차보호법 등을 준수해야 하는데 건설사나 시행사로서도 수익성을 내기 상당히 복잡해져 참여 필요성을 느끼지 못하게 된다"고 말했다.

아울러 사업을 위한 전제가 되는 민간임대주택법 개정안도 국회를 통과해야 한다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "수익성 개선이 대폭 이뤄지지 않으면 정부가 메리트를 제공하더라도 사업이 활성화하기는 쉽지 않을 것"이라고 전했다.