공시가 '하향' 속전속결하는 정부···"근본적인 처방 내놔야"

현실화율 동결서 연내 올해 현실화율 보다 인하 검토

당·정, 로드맵 수립 전 2020년으로 환원 가능성 전망

"공시가 현실화 계획, 시장상황에 맞춰 로드맵 조정"

"짧은 기간 논의에 부작용 우려...전반적 재논의 필요"

최근 집값 급락으로 실거래 가격이 공시가격을 밑도는 '역전 현상'이 속출하자 정부가 내년 공시가격 현실화율을 올해보다 낮추는 방안을 검토하고 있다. 전문가들은 정책의 방향에 공감하면서도 공시지가는 여러지표와 맞물려 있는만큼 근본적인 내용의 조정이 필요하다는 입장이다.

업계에 따르면, 국토교통부는 22일 한국부동산원 서울 강남지사에서 예정에 없던 '부동산 공시가격 현실화 계획 관련 공청회'를 연다. 이날 공청회에서는 공시가격 현실화 수정 계획 수립에 관여한 전문가 자문위원회가 현실화 계획 수정·보완 방안을 발표할 예정이다.

앞서 지난 4일에는 국토부의 연구용역을 맡은 한국조세재정연구원이 내년 현실화율을 올해 수준으로 동결하는 방안을 제안했다. 하지만 이후 집값 하락세가 지속하면서 일부 단지에서 실거래가가 올해 연초 산정한 공시가격 밑으로 떨어지는 현상이 나타나는 등 조세 저항 우려가 커지자 정부는 추가 보완 방안을 마련하고자 2차 공청회를 준비했다.

실제 고금리 기조가 지속되고 자산 시장이 위축되면서 집값 하락이 심화되고 있다. 지난 9월 전국 아파트 실거래가지수는 1개월 사이에 -1.95%를 기록하며 전월(-1.89%)보다 하락폭이 더 커졌다. 특히 1~9월 누적 하락률 -7.14%는 같은 기간 기준으로는 역대 최대 기록이다.

심지어 최근 집값이 크게 올랐던 일부 서울 아파트 단지들의 경우 공시가격보다 낮은 가격으로 매매가 이뤄진 사례도 잇달아 등장하고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 전용 84㎡는 지난달 초와 8월 말 각각 19억5000만원에 거래됐다. 이 아파트 올해 공시가격(1월 1일 산정)은 18억원대에서 최고 19억8500만원에 책정됐는데, 최고 공시가보다 3500만원 낮은 금액에 팔린 것이다.

서울 잠실 레이크팰리스 전용 84㎡도 지난달 말 17억9500만원에 거래돼 실거래 가격이 올해 공시가격(최고 18억2600만원) 아래로 내려왔다. 강동구 고덕동 고덕그라시움은 지난달 중순에 계약된 거래 금액이 11억8500만원까지 떨어져 이 아파트 올해 공시가격 11억5000만원에 근접했다.

지난 정부는 2020년 11월 공시가격 현실화 로드맵을 발표하고 당시 시세의 평균 69%(공동주택)였던 공시가격을 2030년까지 시세의 90% 수준으로 끌어올리기로 했다. 이후 집값 급등에 현실화 로드맵의 효과까지 더해지면서 공시가격은 폭등했고, 다주택자는 물론 1주택자에게까지 과도한 세금 부담을 안긴다는 불만이 쏟아졌다. 특히 9억원 초과 15억원 미만 주택은 75.1%, 15억원 초과는 81.2%까지 현실화율이 치솟았다.

일반적으로 공시가는 실거래가보다 낮게 책정되는데, 공시가가 집값을 웃도는 '역전' 현상이 발생할 경우 실제 재산가치보다 더 많은 세금을 납부하게 된다. 특히 공시가격은 종합부동산세, 재산세는 물론, 67개 행정 제도의 기준으로 사용되기 때문에 관련 부담이 지나치게 빠르게 증가할 것이라는 우려도 나오고 있다.

이에 정부는 내년 적용하는 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 내려 재산세·종합부동산세, 건강보험료 등 세 부담을 완화한다는 방침이다. 다음 달 중순쯤 표준주택 공시가격 잠정안 발표가 이뤄져야 한다는 일정을 고려할 때, 국토부는 2차 공청회 결과를 토대로 늦어도 이달 중 공시가격 현실화 계획 수정안을 내놓을 것으로 보인다.

원희룡 국토부 장관은 전날 정부세종청사에서 기자들과 만나 "윤석열 대통령과 정부의 대국민 약속은 최소한 2020년 수준으로 세금 등 부동산 관련 국민 부담을 정상화하겠다는 것"이라며 "공시가에 대해선 조세재정연구원이 공청회에서 제안한 (동결) 정도로는 부족해 더 강화한(현실화율을 더 낮추는) 안을 검토하고 있다"고 밝혔다.

전문가들은 올해 집값 하락이 계속되고 있어 현실적으로 공시가격과 실거래가 역전지역이 더 늘어날 수 있다고 보고 있다. 역대급 거래 침체로 실거래가가 작년보다 급락한 가운데 정부의 금리 인상 기조가 당장 최소한 연말까지 이어질 것으로 예상되면서 추가 가격 하락이 불가피하다는 것이다. 특히 전문가들은 공통적으로 근복적인 처방이 필요하다는 입장이다.

함연진 직방 랩장은 "주택가격이 급락하는 상황에서 공시가가 실거래가를 넘어서는 현상이 일어난 이상 형평성에 맞춰 과세를 해야 한다"며 "시장 상황에 맞춰 점검하고 로드맵 조정이 필요하다"고 말했다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "가격이 떨어지면 공시가가 내려가는게 맞고 올라가면 공시가를 올리는 것이 맞다"며 "종부세같은 경우 재산세에 포함시켜 강화할 필요가 있다"고 설명했다.

허윤경 한국건설산업연구원 박사는 "가파른 공시가격 현실화율 제고는 집값 상승보다 공시가격이 더 많이 오르는 문제가 발생하고 결국 국민들의 과도한 보유세 급증으로 이어진다"며 "주택시장의 변동성과 적은 거래량 수준 등을 고려할 때 공시가격 현실화율은 80% 수준으로 낮춰야 한다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "공청회를 거친다고 하더라도 시뮬레이션 과정이 짧아 부작용이 우려된다. 정부정책이라는게 일정 기간을 거쳐 계획했을텐데 명확하지 않게 흘러갈 가능성을 배제할수 없다"며 "이중과세 논란 등 재산세 통합에 대한 로드맵이 제시되야하고 한번에 바뀌긴 어렵지만 전반적으로 재논의를 통해 검토할 필요가 있다"고 전했다.