고금리에 인기 고공행진 멈춘 수익형부동산

등록 2022.12.06 17:20

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대출이자 오르자, 오피스텔·상가·지식산업센터 3대장 수익률↓이 중 오피스텔은 9~10월 분양 모두 순위 내 마감 실패키도경매 및 청약시장에서도 인기 줄어···공급과잉 논란도 한 몫

청라국제도시역 인근에는 대형 건설사들의 오피스텔 공사가 한창 중이다. 사진 = 김소윤 기자

수익형 부동산은 전매제한과 실거주, 대출 강화 등으로 주거용 부동산 시장이 정체되면서 상대적으로 각광을 받아온 투자처였다. 급변하는 부동산 환경 변화에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있기 때문이었다. 하지만 올 들어 금리 인상 기조가 지속될 것으로 전망되면서 수익형 부동산 시장도 한파를 피하지 못하고 있다. 부동산 경기 상승기에는 규제 사각지대에 있는 덕에 호황을 누렸지만 최근에는 대출이자가 무섭게 오르면서 매수자를 찾기가 쉽지 않은 등 거래 자체가 쉽지 않은 모습이다.

한국부동산원 자료에 따르면 작년 한해 동안 오피스텔을 포함한 전국의 상업·업무용 부동산 거래량은 38건849건으로 아파트 거래량 117만6473건의 32.4% 수준이었다.

수익형 부동산에는 대표적 임대 사업인 오피스텔과 도시형생활주택, 생활숙박시설, 상가, 지식산업센터 등이 있다. 부동산 관련 규제가 강화됨에 따라 비교적 제재가 덜 한 수익형 부동산으로 관심이 이동됐었다. 이 중 오피스텔은 아파트와 달리 취득 시 주택 수에 포함되지 않고 해당 지역에 거주하지 않더라도, 청약 통장이 없어도 청약할 수 있다는 장점이 있다. 수익형 부동산의 인기는 당시 청약 경쟁률만 봐도 알 수 있었다. 작년 11월 경기도 과천시에 공급된 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 89실 모집에 12만4426명이 몰리면서 1398.0대 1의 역대 최고 경쟁률을 기록하기도 했다.

그러나 최근 수익형 부동산도 금리 장벽을 넘지 못하고 그 인기가 사그라들고 있다. 특히 오피스텔의 인기가 한풀 꺾이는 모습을 보이고 있는데 부동산R114에 따르면 올해 상반기 전국 오피스텔 매매 건수는 총 2만5961건으로 작년 상반기 3만1859건 대비 18.5% 줄었다.

거래가 감소함에 따라 가격도 하락세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 3분기 기준 전국 오피스텔 매매가격은 전 분기보다 0.24% 하락한 것으로 집계됐다. 이는 서울 오피스텔 사정 역시 마찬가지였다. 지난 9월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 2억6395만원으로 전월(2억6412만원) 대비 17만원 하락했다. 서울 오피스텔 평균 매매가격은 2020년 11월 이후 상승세를 지속했지만, 올해 9월 이후 하락세로 접어들었다.

청약시장에서도 수요가 급격히 감소하고 있다. 리얼투데이에 따르면 지난 10월 기준 전국 오피스텔은 총 1만5816실 모집에 8만3720건이 신청하며 평균 청약경쟁률이 5.3 대 1을 기록했다. 작년 평균 청약 경쟁률이 25.3 대 1이었던 점을 고려하면 청약 인기가 크게 줄어든 셈이다. 실제 지난 10월 분양한 '인천 e편한시티 청라'는 240실 모집에 70명만 접수해 대부분의 물량이 미달됐으며 '경기 성남 수진역 파라곤'도 570실 모집에 201명만 청약하며 절반 이상이 미달됐다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 9~10월 동안 청약 접수를 실시한 수도권 오피스텔 모두 순위 내 마감에 실패했다.

오피스텔뿐 아니라 다른 수익형 부동산 역시 악화일로를 걷고 있다. 상가 등 업무상업시설 역시 이 같은 추세가 드러났다. 올해 상반기 10억~50억원 규모의 업무상업시설 3.3㎡ 당 가격은 작년보다 7.1% 하락한 4305만원으로 집계됐는데, 이는 지난해 같은기간 대비 7.1% 하락한 수준이다. 하락폭은 크지 않지만 2020년 상승률이 16.7%, 작년 상승률이 43.7%로 높았던 점에 견주어보면 분위기가 예년과 달리 싸늘해진 것이다.

지식산업센터 시장도 찬바람이 불고 있다. 지식산업센터는 대출규제를 피한 상품으로 주목받으면서 3.3㎡당 2000만원을 훌쩍 뛰어넘는 가격에 거래되며 한 때 열기를 모으기도 했다. 정부는 지난 2018년부터 LTV(주택담보대출비율)를 낮추고 신 DTI(총부채상환비율)와 RTI(이자상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)을 도입하는 등 다주택와 임대사업자에 대한 대출규제를 강화했다. 당시 대출규제에 걸려 투자처를 찾지 못한 투자자들이 지식산업센터로 눈을 돌렸다.

여기에 매입가의 70~80% 대출이 가능하다는 점, 안정적인 임대수익 등으로 인기를 끌었지만, 이 역시 금리 인상, 공급과잉 논란 등으로 한 풀 꺾인 모양새다. 신한옥션SA에 따르면 지난달 경매에 나온 지식산업센터(구 아파트형공장) 개별 호실은 총 74건이며 이 중 42건이 유찰됐다. 매각건률은 16.22%로 오피스텔(15.96%)보다는 높지만 근린상가(16.55%), 근린시설(20.45%), 창고(18.18%), 숙박시설(29.85%) 등보다는 낮다.

인기가 식은 데는 공급 과잉 논란 때문인 탓도 있었다. 일부 지역에서 신축 공급물량이 지나치게 많이 풀리면서 수요보다 공급이 많은 상황이 벌어진 것이다. 한국산업단지공단에 따르면 지난 2020년 지식산업센터 건축 신규 승인 및 변경 건수는 141건으로 역대 최고치를 기록했고, 전체 지식산업센터 수도 올해 1월 말 기준 전국 1309곳으로 늘어났다. 그러나 산단공에 따르면 이 가운데 62곳은 준공 후에도 입주 업체를 한 곳도 못 찾고 있다.

또다른 수익형 부동산 상품인 생활형 숙박시설도 외면받기는 마찬가지다. 1년 전인 작년 11월 서울 영등포구에서 분양한 신길AK 푸르지오는 296가구 공급에 1만2800명 가량이 모이며 평균경쟁률이 50대 1에 육박했다. 하지만 지금은 분양가의 10%만 내고도 분양권 매수가 가능하지만 받아주려는 이가 없을 정도다. 때문에 수분양자 70여명은 이달 초 분양가를 시세가 하락한 수준에 맞추어 20% 할인해주거나, 중도금 대출 무이자 또는 중도금 대출 이자 지원을 요구하는 공문을 보내기도 했다.

수익형 부동산의 인기가 식은 이유는 아무래도 금리 인상 여파가 가장 크다. 통상 수익형 부동산의 경우 큰 금액을 대출한 뒤 주로 레버리지를 통해 구입하는 경우가 많은데, 금리 상승기에는 예금 대비 임대수익률의 매력이 떨어지기 때문이다. 한국은행은 지난 4월 기준금리를 올 1월보다 0.25%p 높은 1.5%로 인상했다. 이는 최저점을 찍었던 0.50%(2020년 5월)와 비교하면 3배나 오른 수치다. 또 한국은행은 물가 안정과 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 추가 빅스텝(0.5%p 인상)을 포함한 빠른 긴축정책에 발맞추기 위해서 앞으로도 계속 인상 기조를 이어갈 것으로 예상되고 있다. 여기에 미국 경제지표가 시장 예상치보다 좋은 모습을 보이면서 내년에도 금리 인상이 길어질 수 있다는 우려가 높아지는 상황이다.

실제 한국부동산원에 따르면 전국 중대형 상업용 부동산의 2분기 투자수익률은 1.59%로 집계됐다. 1분기 수익률 1.68%보다 0.09% 줄어든 수치다. 대부분의 소매점이 입주하는 소규모 상가들의 투자수익률은 이보다 더 낮은 1.43%로 파악됐다. 이 또한 전 분기(1.47%)보다 0.03% 낮다. 시중은행에서 4%대 정기예금 상품이 등장한 것과 비교하면 은행 이자 절반에도 훨씬 못 미치는 수익률이다.

문제는 당분간 수익형 부동산 시장의 침체가 이어질 것이라는 점이다. 한 부동산업계 관계자는 "대출금리 상승으로 역마진이 발생하는 상황이기 때문에 수익형 부동산이 타격을 가장 크게 받을 수밖에 없다"고 언급했다.