‘통계의 오류’가 만든 수익형부동산의 함정

수익률·공실률 동시 증가···기현상

임대료 산출 기준 1층으로만 매겨

섣불리 투자 나섰다가 손실 발생

최근 수익형 부동산의 투자수익률이 높아졌다는 국토교통부의 발표 이후 시중 여윳돈이 상가·빌딩으로 몰리는 추세다. 그러나 국토부가 집계한 자료는 오류가 있어 섣불리 투자에 나섰다간 자칫 손해를 볼 수 있다는 지적이 제기됐다.

선대인 선대인연구소 소장은 자신의 연구자료를 통해 국토부는 투자수익률을 산출할 때 표본 빌딩의 1층 임대료만 조사·계산하는 탓에 왜곡된 수치가 산출될 수밖에 없다고 밝혔다.

투자수익률은 상가 임대료 수입과 상가 매맷값 상승분을 더한 값으로 산출된다. 통상 1층 임대료는 고객 접근성이나 가시성이 좋아 다른 층보다 2배 이상 높다. 공실도 대부분 2층 이상에서 발생한다.

상황이 이렇다 보니 경기침체로 상대적으로 장사가 잘 되는 1층에 창업하려는 경쟁이 치열해지면서 임대료 상승으로 이어져 투자수익률이 상승한 것 같은 ‘착시현상’이 발생했다는 게 그의 분석이다.

국토부가 최근 발표한 자료를 살펴보면 이 같은 주장에 더욱 힘이 실린다. 상가임대동향조사 결과 올해 2분기 상가 빌딩 등에서 투자수익률과 공실률이 동시에 증가 중으로 나타났다.

투자 수익률이 올랐으면 공실률은 낮아져야 정상이다. 그러나 올해 2분기 매장용 부동산의 공실률은 1분기보다 0.2%포인트 증가한 10.5%를 기록, 투자수익률과 공실률이 동반 상승하는 기현상이 빚어진 셈이다.

국토부는 이에 대해 “경기 회복이 더뎌지면서 신규 임차 수요는 상대적으로 적었으나 시장 활성화 기대감과 저금리에 따른 수익형 부동산에 대한 관심 증가가 자산가치를 끌어올렸기 때문”이라고 해명했다.

선 소장은 국토부의 주장을 반박했다. 그는 “자영업 매출과 직결되는 분기별 소매판매액(승용차 제외)은 2013년 4분기에 2%까지 증가한 소매판매액 증가 폭은 2014년 2분기에는 다시 0.5%로 급감했다”고 강조했다.

그러면서 그는 “2013년 말 이후 소비 증가가 급격하게 둔화되고 수익형 부동산의 공실률은 2011년 7.8%에서 2014년 2분기에 10.5%까지 증가하는 등 경제상황 전반을 고려하면 투자수익률의 증가는 사실상 어려울 것”으로 전망했다.

성동규 기자 sdk@