[4·7 재보선]‘민간+공공’ 콜라보 꺼낸 박영선, 그래도 강남 마음은 오세훈?

강남 재건축·재개발단지 표심 불지피는 박영선vs오세훈

朴 “‘공공’ 고집 않겠다”, 吳 “취임 일주일 안 다 풀겠다”

콜라보 꺼낸 朴에 현실성 있다지만, 강남 마음은 ‘아직’

후보 재건축 공약에 전문가 “허용수준서 차이 보일 듯”

“팔지도 사지도 보유하지도 못하는 세금 해결도 시급”

“민주당이 재건축 한다고요? 사실 이전 서울시장이 강남 일대를 10년 동안 꽁꽁 묶어놔서 기대감조차 없어요. 박영선 후보가 아무리 민간 카드를 꺼낸단 한들 강남인들 마음은 여전히 오세훈 후보에요.”<강남 재건축단지의 조합원장 A씨>

4월 7일 서울시장 보궐선거가 열흘 앞으로 다가오면서 여야 후보들의 부동산·주택 공약에 관심이 집중되고 있다. 그도 그럴것이 정부의 부동산 정책 실패에 따른 민심 이반 상황이 심각한 지경에 이르면서 박영선 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보의 ‘부동산 민심’을 겨냥한 정책 대결이 펼쳐지는 모습이다.

즉, 이번 선거에 판세를 가를 핵심 키워드는 ‘부동산 민심’이다. 최근 기록적인 주택 가격 급등에 선거를 한 달여 앞두고 터져 나온 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 의혹은 정국의 블랙홀이 되어 버렸다. 이는 공공주도 개발 사업으로 집값 안정이라는 출구 모색에 나선 정부·여당에게 치명타로 작용하고 있다.

두 후보의 부동산 정책은 크게 ‘공공주도 대 민간주도’로 나뉜다. 박 후보는 도시계획 차원에서 ‘100년 표준 도시‘, 주택공급은 ’5년 내 반값 아파트 30만호 공급’을 핵심으로 내놓고 있다. 오 후보는 도시계획을 ‘3개 경제축 재편·개발’, 주택공급은 ‘재개발·재건축 활성화 통한 36만호 공급’을 내걸었다.

특히 선거운동 과정에서 이들 후보는 재건축 규제 완화와 관련된 공약을 경쟁적으로 쏟아내고 있다. 오세훈 후보는 “취임하면 일주일 안에 재건축·재개발 규제를 풀겠다”며 한강변 ‘35층 룰’(한강변 아파트 층수를 35층 이하로 제한) 완화, 안전진단 통과 기준 완화, 재건축초과이익환수제 규제 완화 등 재건축 관련 규제를 전방위적으로 해제하겠다는 공약을 내놓고 있다. 박영선 후보는 “일주일 안에 재개발 재건축을 다 허가하면 투기판 서울이 된다”고 오 후보 공약을 비판하면서도 ‘35층 룰 규제 완화’에 대해서는 유사한 목소리를 내고 있다.

주목할 점은 박 후보가 “강남 재개발·재건축은 공공주도를 고집 안 한다”고 밝히면서 오 후보와 유사한 규제 완화 시그널을 보여줬다는 점이다. 어찌보면 그 동안 여권이 추진한 부동산 정책 방향(공공재개발)을 뒤집는 시도인 셈이다.

강남구와 서초구, 송파구 등 소위 ‘강남3구’는 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 반감이 다른 지역보다 더 들끓고 있는 지역이다. 이를 의식한 듯 박 후보는 지역민들의 요구를 반영한 공약을 부각했다. 그는 전날(28일) 서초구 유세에서 “공공주도가 한쪽으로 너무 찍히다 보면 주민들의 의견이 완전히 수렴되지 못하는 경우가 있다”면서 “저는 앞으로 재개발·재건축을 할 때 공공 민간참여형으로 하겠다는 약속을 드린다”고 말했다.

결국 박 후보가 ‘공공+민간’ 콜라보 카드를 꺼내든 것인데, 일단 전문가들은 “박 후보의 공약이 기존 여당의 정책보다 더 현실성 있다”는 반응이다.

한 재건축 전문업을 하는 관계자는 “사실상 변창흠 장관이 내걸었던 공공재개발 계획 자체가 성급하고, 현실성이 없었다. 재건축, 재개발 단지는 통상 1~5구역으로 나뉘는데 어느 한 곳이 공공재개발 한다고 해서 일부 지역을 먼저 개발하는 일 자체가 쉽지 않다”라며 “이 사실은 자칭 부동산 전문가(?)라 불린다는 박 후보 스스로도 잘 알고 있었을 것이고, 그래서 기존의 공공 주도 정책을 그대로 밀고 나가면 안 된다는 사실도 알았을 것이다”라고 언급했다.

또다른 관계자도 “박 후보도 변창흠의 주택공급계획 자체가 이뤄질 수 없다는 걸 안다”라며 “당을 떠나서 서울시장 자리가 서울시민의 주거 안정을 책임지는 자리인 만큼, 맞지 않는 계획을 수용할 수 없었을 것이다. 그렇다고 해서 배척할 수도 없는 입장인 만큼 ‘민과 관’ 두 카드를 동시에 쓰는 콜라보 정책을 내놓은 것”이라고 말했다.

그럼에도 정작 강남 지역의 반응은 싸늘하다. 강남의 한 재개발·재건축 조합장은 “이 지역을 10년 동안 묶어 놓은 데다, 작년에는 느닷없이 ‘공공재개발’ 추진한다고 하면서 사실상 반응이 썩 좋지 않다”라고 말했다. 또 다른 강남 지역은 재건축 조합장 역시 “박 후보가 오 후보에게 밀리다보니 급하게 표심잡기에 나선 행동으로밖에 안 비춰진다. 신뢰감이 없다”라고 언급했다.

실제 29일 여론조사에서 오 후보가 63.0%의 압도적 지지율로 31.6%를 얻은 박 후보를 거의 더블 스코어에 가까운 31.4%포인트 앞서는 것으로 나왔다. 당선 가능성에서도 오 후보가 67.4%로 30.6%인 박 후보보다 36.8%포인트 높았다.

두 후보 모두 그동안 서울시가 투기수요 억제를 위해 보류했던 재건축·재개발 사업들에 대해 규제를 풀어야 한다는 입장을 보이고 있지만. 허용수준에서는 차이를 보이고 있다. 일단 박 후보는 저층 주거지 재개발과 노후 단지의 재건축 규제 완화를 내세웠다. 지난 2018년 이후 개발계획이 전면 보류된 여의도 재건축도 더 이상 미룰 수 없다는 입장이다. 하지만 이로 인해 발생한 이익을 공공과 민간이 공유해야 한다는 점도 강조했다. 반면, 오 후보는 재건축·재개발 규제와 관련해 “제가 시장이 되면 취임 100일 내에 서울시에만 있는 이러한 서랍 속 규제를 정리할 것”이라며 “국가법령에 비해 30%에서 100%까지 낮게 설정된 주거지역 용적률도 법령에 맞게 상향할 것”이라고 ‘민간주도’를 강조했다.

전문가들은 ‘실현가능성’에 대해서도 강조했다. 잔여임기가 1년 2개월 남은 상황인데, 어떻게 진행할 것인지, 구체적인 계획안을 내놓아야 한다는 지적이다. 이 외에도 재산세와 종합부동산세 등 세금 문제 역시 해결이 시급한 과제라고 진단했다. 한 부동산 분양업계 관계자는 “보유세는 마지막으로 풀어준다고 해도, 일단 시장에 매물이 나올 수 있는 양도세 문제는 시급하다”라며 “매도 우위가 나오면 투기 수요가 자연스레 사라지게 될 것”이라고 말했다.