주거용 오피스텔 수난시대 오나···최고점 찍고 급락?

아파트 대체제로 인기 몰이했던 오피스텔 입지 줄어

청약 경쟁률 지난해 '반토막' 수준···가격 상승세 둔화

미분양 공포에 분양가보다 낮은 호가, 할인 단지까지

"일부 투자가치 떨어지고 아파트 대체제로 메리트 없어"

"정부 오피스텔 관련 정책 전까지 관망세 지속될 듯"

사진 = 김소윤 기자

지난해 아파트 대체제로 인기를 끌었던 주거형 오피스텔의 입지가 일부 좁아지고 있다. 최근 부동산 시장이 조정기에 들어선데다 금리 인상, 대출규제 등이 오피스텔 시장에 영향을 미친 것으로 풀이된다.

한국부동산원의 '오피스텔 가격동향조사 결과'에 따르면 올해 1분기 오피스텔 매매가격은 0.12% 상승했다. 1.03% 상승했던 작년 4분기에 비해 상승 폭이 확연히 줄었다. 지방 역시 0.16% 하락하며 하락세를 이어갔다.

신규 분양도 상황은 비슷하다. 부동산 정보업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈을 분석한 결과, 오피스텔은 올해 1분기 평균 10.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 평균 25.8대 1의 경쟁률을 보였던 작년보다 절반 이상 떨어진 수치다.

실제로 올 초부터 미분양 물량이 등장하고 있다. 서울 영등포구 '신길 AK 푸르지오' 도시형 생활주택에서 미계약물량이 등장했다. 11월 청약 때만 해도 오피스텔은 1312대 1을, 도시형 생활주택은 44.6대 1의 경쟁률을 기록했던 것을 고려하면 180도 달라진 분위기다.

이처럼 미분양 부담이 커지면서 매수세는 급감하고 이에 매도 호가가 분양가보다 낮은 마이너스 프리미엄이 나오고 이례적으로 분양가를 할인하는 단지도 보인다.

인천 청라국제도시를 비롯해 경기 화성 동탄신도시 등에서 분양가보다 500~1000만원 가량 낮은 매물은 쉽게 찾아 볼 수 있다. 경기 수원시 권선구에 들어서는 '수원 금호 리첸시아 퍼스티지'는 최대 1억4900만원까지 분양가를 할인해준다.

지난해만 해도 오피스텔은 아파트와 달리 여러 채 투자하더라도 취득세가 4.6%로 일괄 적용된다. 아파트와 달리 주택담보인정비율(LTV)도 70~80%로 높아 자금 조달이 상대적으로 쉽다. 이에 아파트 규제를 피한 부동산 수요가 몰리며 지난해 오피스텔 시장은 달아올랐다.

그러나 올해 1월 1일부터 시행된 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제는 오피스텔 분양권 시장에 직격탄이 됐다는 분석이 나온다. 올해부터는 총 2억 원을 초과하는 대출을 받을 때에는 연 소득의 40%(까지만 대출을 받을 수 있다. 이미 주택담보대출이 있는 유주택자가 투자 목적으로 대출을 받아 오피스텔 분양권을 매입하는 길이 막힌 셈이다.

금리 인상으로 인한 금융 비용 부담 증가도 문제다. 한국은행은 지난 14일 기준금리를 기존 연 1.25%에서 1.5%로 0.25%포인트 올렸다. 이에 따라 주택담보대출 금리도 동반 상승하고 있다.

송승현 도시와경제 대표는 "주택시장 분위기 자체가 인기있던 오피스텔보다 정비사업쪽으로 초점이 맞춰지다보니 당연한 현상"이라며 "새 정부가 규제를 완화한다고 하더라도 투자에 대한 불확실성이 존재하다 보니까 정책의 방향에 맞춰진 안정적인 투자를 선호하게 되는 것"이라고 설명했다.

송 대표는 "투자자입장에서 투자수익률을 볼텐데 임대수익이 약하다 보니 선호도가 높지않다"며 "하이엔드 오피스텔 분양의 경우 너무 과한 가격으로 형성되다보니 아파트 대체제로도 전혀 메리트가 없어지면서 분양률도 떨어지는 것"이라고 전했다.

업계 전문가는 "새 정부가 들어서면서 관련 정책이 나와야하는데 아직이다보니 시장이 관망세로 돌아선 것으로 보인다"면서 "여기에 자재값들이 오르면서 분양가가 높아져 메리트가 떨어지고, 금리인상, 대출규제 등 여러 문제들이 겹친 영향으로 보인다"고 말했다. 이어 "정책이 나와봐야 알겠지만 주거용 오피스텔를 주택수에서 배제하지 않게되면 갭투자가 활성화 되는 방향으로 흘러 갈 것"이라고 덧붙였다.