분양가 상한제 폐지보다 합리적 개선을

우크라이나 사태로 치솟는 유가, 원자재 값 상승 등 불안한 세계경제 그리고 코로나로 인한 유동성자금 증가에 이은 금리인상 등 부동산시장은 점점 어려워지고 있다. 여기에 지난 정부의 지나친 대출규제와 세금폭탄 등 규제 일변도 정책은 주택가격상승과 함께 전월세 가격폭등으로 이어졌다. 윤석열 정부는 주택시장의 걸림돌을 하나, 둘씩 제거하고 정상화 하려고 한다. 그 중 대표적인 것이 분양가 상한제다.

분양가 상한제는 고분양가를 막는다는 측면에서 장점도 있지만 시장경제에 반한다는 측면에서는 단점도 많다. 그동안 국토교통부와 주택도시보증공사는 정비사업 단지들의 분양가 인상 요청을 번번이 막아왔다. 정부의 분양가 인하, 주택가격 안정정책에 호응해 분양가 심사 과정에서 고분양가 딱지를 붙여 가격을 묶었던 것이다. 이로 인해 분양물량이 줄어들거나 분양을 미루는 단지가 속출하여 이제는 분양가 상한제 폐지냐 아니면 완화냐 결론을 내릴 때가 되었다.

분양가 상한제는 공동주택의 분양가를 산정할 때 택지비에 일정한 건축비를 더하여 분양가를 산정하게 하고 그 가격 이하로 분양하게 하는 규제제도다. 분양가격의 역사는 분양가 상한제 등의 획일적 규제와 분양가 자율화가 가져온 부작용을 여실히 보여주고 있다. 가격 안정을 위해 분양가를 획일적으로 규제하면 건설사들의 채산성 악화로 인해 신규주택 공급이 줄어드는 한편 시세차익을 노린 투기꾼이 몰려들어 가격이 올라갔다. 반면, 공급을 늘리기 위해 분양가를 자율화하면 분양가 급상승과 함께 집값 상승을 가져왔다.

이와 같이 분양가 상한제가 적용되면 분양가 상승을 억제하고 주변시세보다 싸게 분양받을 수 있기 때문에 주택가격 급상승을 막는 효과도 있으나 오히려 규제가 곧 분양받은 사람들에게만 이익이 돌아가 로또 당첨이라는 신조어를 만들면서 일반 주택시장까지 안정을 가져오지는 못한다는 비판을 받고 있다. 뿐만 아니라 저급자제를 사용하거나 부실공사 가능성도 제기되어 왔다. 이로 이하여 지금은 공공택지는 모두 분양가 상한제 적용지역이지만 민간택지는 전국적으로 322곳이 분양가 상한제 적용지역으로 지정되어 있다.

결국, 주택공급자 입장에서는 분양가 통제가 공급을 줄이고 수익을 악화시킨다는 측면에서 빨리 폐지되기를 바랄 것이고 수요자 입장에서는 가격을 통제해야만 고분양가를 막을 수 있고 저렴한 주택을 분양받을 수 있기 때문에 분양가 통제를 원하고 있다. 따라서 분양가 상한제 폐지는 현실적으로 쉽지 않을 것이기 때문에 규제 완화를 통하여 시장을 정상화 시키는 방법을 모색해야 한다.

그러기 위해서는 첫째, 민간택지 분양가 상한제 적용 항목을 현실성 있게 더 늘려야 한다. 민간택지 적용 7개 항목에는 구체적으로 공공택지에 적용하는 62개 항목이 대부분 포함되어 있으나 현실성 있게 공개항목을 더 늘려 실질적 지출비용은 보완할 필요가 있다. 국토교통부도 재건축조합 이주비와 사업비 금융이자, 영업보상·명도소송비 등 정비사업으로 발생하는 비용을 일반 분양가에 반영할 수 있도록 하는 내용과 택지비 역시 미래 개발이익을 땅값 감정평가에 반영할 수 있도록 하는 방안 등을 검토 중이라고 한다. 이외에도 근거 있는 실질적 지출비용인 조합의 일반관리비 등 조합원들이 무엇을 원하는지 의견을 듣고 합리적인 방법으로 분양가상한제를 보완해야 할 것이다. 또한 단지의 고급화, 첨단화, 기능화를 위하여 설치되는 항목도 심사대상에 포함되어야 한다.

둘째, 택지비 평가에 대한 재검토는 절차상 생략되어야 한다. 즉, 정비사업의 경우 택지비 평가는 2~3곳의 감정평가법인 등에서 평가한 택지비를 산술평균한 가격으로 택지비가 산정된다. 그러나 이렇게 평가한 가격이 타당한 가격인지 여부를 한국부동산원에서 다시 한번 검증하는 절차가 남아있다. 이 과정에 의례적으로 일정 비율을 삭감·조정하는 경우가 있는데 과연 타당한 일인지 의문이 든다. 왜냐하면 우리나라는 공인감정평가사 제도를 도입하고 있어 국가가 해야 할 일을 자격자인 감정평가사가 대행하고 있는 것이다. 따라서 감정평가사가 평가한 가격은 감정평가사의 의견이지만 일단 정부가 공인한 가격으로 믿어야 한다. 그러나 이를 다시 한번 한국부동산원에서 가격재조정하는 것이 제도 도입에 맞는 것인지 생각해 봐야 한다.

셋째, 공공택지는 지속적으로 분양가 상한제 적용이 필요하다. 공공택지는 정부주도형으로 택지를 공급하는 것이기 때문에 서민들의 주거안정과 저렴한 주택공급의 기반이 되어야 하기에 분양가 상한제 적용이 타당하다. 부동산 정책은 국민을 위한 정책이 되어야 하며 중장기적인 시장예측과 함께 시행되어야 한다. 분양가상한제도 빨리 결정하는 것이 시장혼란을 막을 수 있는 방법 중 하나다.