국토부 투기과열지구 해제 추진···대구·세종 유력? 동탄·부산도 '만지작'

이번주에 부동산 규제지역 해제 계획 발표

전국 투기과열지구 49곳·조정지역 112곳

집값 낙폭 큰 세종·'미분양 폭탄' 대구 유력

"파급력 큰 수도권·지방 대도시 해제 난망"

국토교통부가 오는 30일 조정대상지역과 투기과열지구 해제를 논의할 예정인 가운데 새 정부가 출범한 이후 부동산 규제 해제 지역이 처음으로 등장할지 주목된다.

29일 국토부에 따르면 주거정책심의위원회(주정심) 회의를 이번 주 내로 개최해 투기과열지구, 조정대상지역의 해제를 검토한다. 주정심은 부동산 규제지역을 심의하는 기구로 1년에 2번 개최된다. 이번에 열리는 주정심은 윤석열 정부 출범 후 첫 심의다.

국토부는 조정대상지역을 지정할 때 최근 3개월간 집값 상승률이 해당 시·도 물가상승률의 1.3배가 넘는 곳을 우선 가려낸 뒤 청약경쟁률이나 분양권 전매거래량 등을 살펴본다. 또 정성적 평가를 통해 집값 상승이 일부 투기 세력의 개입 때문인지 아니면 개발사업 진전 등에 따른 자연스러운 상승인지 등을 파악해 지정 여부를 결정한다.

투기과열지구는 최근 2개월간 월평균 청약 경쟁률이 5대1을 초과하거나 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하 청약 경쟁률이 10대1을 초과한 경우, 주택 공급이 빠르게 감소해 앞으로 가격 상승이 예상되는 지역 등을 대상으로 한다.

현재 전국적으로 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳이 지정돼 있다. 규제지역으로 묶이면 대출·세제·청약 등 광범위한 규제를 적용받는다.

조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 구간은 50%, 9억원 초과분은 30%로 각각 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용되는 등 대출 규제가 가해지고 양도소득세와 종합부동산세 등 각종 세금 부담도 커진다.

투기과열지구에서는 LTV가 9억원 이하면 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용되고 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다.

올해 들어 부동산 침체가 심화하면서 일부 지역에 대해서는 해제를 요구하는 목소리가 나오고 있다. 투기과열지구·조정대상지역에서 부동산 시장 침체가 심화하는 현상이 나오고 있기 때문이다

이번 주정심에서는 정량요건과 정성요건 두 분류로 나눠 투기과열지구, 조정대상지역 규제와 해제를 판단한다. 정량 요건으로는 △주택가격 상승률 △시·도별 물가 상승률 △청약 경쟁률 △분양권 전매 거래량 △주택보급율·자가보유율 등을 지표화해 심의할 예정이다. 정성 요건으로는 주택 투기 성행 또는 우려 지역이나 주택 분양 과열 혹은 우려 지역인지를 판단한다.

현재 해제가 유력한 지역 중 한 곳으로 대구가 꼽힌다. 대구시에 따르면 지난 4월 대구시 미분양 물량은 6827가구로 전년 동월 897가구 대비 7배 이상 급증했으며 전체 특별·광역시 미분양 물량의 72%가 대구에서 발생했다. 집값 하락폭이 큰 세종 역시 조정대상지역 해제 가능성이 높은 지역들로 거론된다.

부산의 경우 일부 해제 가능성이 있을 것으로 보인다. 최근 주택가격이 대구나 세종처럼 큰 폭으로 떨어지지는 않았지만 거래량은 대폭 감소했기 때문이다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격을 살펴보면 최근 부산 아파트 가격은 매주 0.00%나 -0.01% 등을 오가고 있다. 반면 거래량은 50% 이상 감소했다.

전문가는 일부 지역에서 조정이 있을 것으로 내다봤다. 송승현 도시와 경제 대표는 "정량평가 요건에 부합한다면 해제를 하는 것이 맞다고 보지만 현재 정부가 주택가격 안정화 방향으로 잡고있는데 불안요소가 될 가능성이 있다"면서 "아무래도 낙폭이 큰 세종이나 미분양이 많이 나온 대구는 기대해 봐도 좋지 않을까싶다. 반면 수도권이나 부산과 같은 대도시는 타 지역에 미치는 파급력이 있는 만큼 쉽지 않을 것 같다"고 설명했다.