'갭투자' 63%가 LTV 70% 넘는 '고위험 거래'

홍성국 민주당 의원 한국부동산원 자료 분석

LTV 80% 넘는 거래도 43%에 달해

"주담대 중심 부동산 시장 관리 방식 변화 필요"

주거 목적이 아닌 시세 차익을 노려 전세 끼고 집을 구매하는 이른바 '갭투자'에서 주택담보대출비율(LTV)이 70%가 넘는 '고위험 거래'가 대부분인 것으로 나타났다. 기준금리 상승으로 인한 주택가격 하락 국면에서 국민 피해가 커질 수 있다는 지적이다.

21일 국회 기획재정위원회 소속 홍성국 더불어민주당 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면, 2020년부터 올해 8월까지 임대보증금 승계 거래 중 LTV 70%를 넘는 비율이 전국 기준 63%에 달하는 것으로 나타났다. LTV 80% 이상 거래도 43%에 달했다.

LTV가 70%를 넘는 갭투자 거래의 비율을 지역별로 보면 강원과 전남이 89%로 가장 높았고, 전북·충북 86%, 경북 85%, 충남 83% 등이었다. 경기 57%, 서울 57%, 부산 54%, 제주, 47% 등으로 상대적으로 비율이 낮았다.

2020년부터 올해 8월까지 전체 주택거래에서 부채가 차지하는 비율은 48%로 이 가운데 주택담보대출이 38%로 약 3분의 1을 차지했다. 임대보증금도 35%로 비중이 높았고, 신용대출 등 기타 대출 20%, 가족 차입 등 기타 7%였다.

전체 주택거래 시 차입 비중은 40~50대가 40%인 반면, 30대 이하는 약 60%까지 올라간다.

지금까지 이러한 레버리지 투자는 전세가격이 지속적으로 상승해 가능했다. 하지만 전 세계적인 인플레이션으로 기준금리가 상승하면서 주택 가격 하락 국면으로 전환되자 상황이 달라졌다.

주택 가격 하락으로 역전세 내지 깡통전세가 발생한다면 높은 레버리지 투자자의 손실은 불가피할 것으로 보인다. 특히 갭투자가 많은 지역의 주택 가격은 더욱 큰 폭으로 하락할 가능성이 높다는 게 홍 의원의 설명이다.

홍 의원은 "그동안 LTV, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등 주택담보대출 중심으로 부동산 시장을 관리한 정부의 접근 방식에 변화가 필요하다"며 "우선 갭 투자에 대한 실태를 정확히 파악하고 정부가 세입자 보호에 노력해야 한다"고 강조했다.