"정부 믿고 사업 추진했는데"···분상제 발목 잡힌 원주민 '한숨'

규제지역 해제에도 도심 공공주택 복합개발사업은 여전히 분상제 적용

지난해 11월 분상제 제외 의원발의···아직 국토법안소위에도 못 올라가

법안 통과 늦어질수록 원주민부담 가중···주민분양‧일반분양 가격 역전 우려도

도심복합사업을 추진 중인 강북구 수유12구역. 사진 = 수유12주민협의체

"분양가상한제 규제로 사업성이 악화돼 사업추진이 어려워지는 상황인데도 정책을 만들었던 현 야당도, 규제 풀어준다는 여당도 너무 무관심한 것 같습니다. 심지어 권리산정일 기준에 발목 잡혀서 집을 팔지도 못하고 있으니 답답합니다."(도심 공공주택 복합개발 사업 후보지 주민)

'도심 공공주택 복합개발 사업'(도심복합사업)을 분양가상한제 적용 대상에서 제외하는 법안이 최소한의 논의도 하지 못한 채 3개월 째 표류하고 있다. 일부 단지에서는 사업성 악화를 이유로 주민들이 사업에서 이탈할 조짐까지 보이고 있다. 전문가들은 대부분 지역이 규제지역에서 해제돼 분양가 규제가 없어졌기 때문에 정부 정책의 신뢰성을 위해서라도 최대한 빠르게 역차별을 해소해야 한다고 지적했다.

국회와 정부에 따르면 도심 공공주택 복합지구를 분양가상한제 대상에서 제외하는 주택법 개정안은 아직 국토교통위원회 국토법안소위에도 오르지 못한 상황이다. 천준호 의원이 지난해 11월24일 관련 법안을 발의한지 3개월이 지났지만 최소한의 논의조차 이뤄지지 못한 셈이다.

도심복합사업은 적정 개발수단이 없어서 방치됐던 도심 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 고밀개발하기 위해 도입된 제도다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 시행을 맡고 임대주택을 일정 수준(15%)으로 공급하는 대신 용적률 등에서 인센티브를 주는 것이 핵심이다.

도심복합사업은 문재인 정부에서 2021년 2‧4대책의 일환으로 추진했고 3년 간 한시적으로 추진된다. 후보지는 총 58곳으로 개발완료시 약 8만8000가구가 공급될 예정이다.

문제는 도심복합사업이 분양가상한제를 적용받는 탓에 사업성이 크게 악화됐다는 데 있다. 최근 건설시장은 부동산경기가 하락해 기대수익이 줄어든 반면 원자재가격과 금리는 크게 올라 사업비 부담이 커진 상태다. 분양가를 올려서 사업성을 끌어올려야 하는데 분양가상한제가 이를 막고 있다.

도심복합사업은 주택도시기금을 지원받는 공공주택 특별법의 적용을 받는다. 그래서 정부가 서울 용산과 강남 3구를 제외한 모든 지역을 투기과열지구 등 규제지역에서 해제한 상황에서도 도심복합사업은 여전히 분양가상한제 적용대상으로 남아있다. 규제 완화의 사각지대에 있었던 셈이다.

도심복합사업을 추진 중인 수유12구역 추정 분양가. 자료=LH

일부 지역에선 일반분양가보다 원주민의 우선분양가가 비싸지는 '역전현상'도 나타나고 있다. 도심복합사업지 내 주민 A씨는 "분양가상한제 때문에 분양가가 제한되는 통에 수십 년간 동네를 지킨 원주민에게 모든 부담을 전가하고 일반분양을 로또로 만드는 상황이 펼쳐지고 있다"라면서 "시장 안정을 위해 도입된 분상제가 오히려 시장 투기를 부추기는 모순을 만드는 셈"이라고 했다.

실제로 LH가 지난 1월4일 수유12구역을 대상으로 진행한 주민설명회 사업성분석결과 발표에 따르면 현재 상황에선 원주민이 내야할 분양가와 분담금이 일반분양보다 비싼 것으로 나타났다. 이 자료에는 3.3㎡(1평)당 분양가가 ▲일반분양가는 2308만원 ▲원주민 우선분양가는 2523만원으로 나와 있다.

정부도 이런 문제를 파악하고 제도개선에 나선 상황이다. 도심공공주택 복합사업 지역대표 공동회의를 중심으로 도심복합사업 후보지 주민들이 제도개선 청원서를 제출하는 등 적극적으로 문제를 알린 덕이다. 국토교통부는 "현재 관련 법안이 발의된 상태로 국토부 또한 제도개선의 필요성을 인정하고 관련 조치를 위해 노력 중"이라고 했다.

도심복합사업 청원서. 사진=장귀용 기자

전문가들은 법안 추진 자체보다 최대한 빠르게 법을 통과시켜서 시행하는 것이 더 중요하다고 지적한다. 송승현 도시와경제 대표는 "원래 선도지구의 경우 늦어도 올 하반기에는 일반분양을 진행할 것이라고 했었는데 이대로는 사업성 문제 때문에 주민들의 사업이탈을 걱정해야할 판"이라면서 "적어도 3~4월에는 국토법안소위를 거치고 늦어도 6월 안에 법안을 통과시켜야 차질을 최소화 할 수 있을 것"이라고 했다.

주민들은 권리산정기준일과 우선분양자격에 대한 제도 개선도 필요하다고 입을 모은다. 현재 도심복합사업의 권리산정기준일은 관련법안의 의결일인 2021년 6월 29일로 못 박혀 있는 상태다. 하지만 그 이후에도 정부가 계속 후보지를 발표한 탓에 후보지가 될지 모르고 집을 산 사람들마저 청산위기에 빠졌다는 것. 기존 주민들도 사업이 더디게 진행된 탓에 재산권 행사가 묶인 상황이다.

도심복합사업 선도지구 주민 B씨는 "민간 도시정비사업은 10년 소유, 5년 거주자의 경우 조합원 권리를 넘길 수 있게 돼 있는데 도심복합사업은 이러한 출구가 전혀 없는 상태"라면서 "투기자본이 유입될 우려가 적어진 만큼 장기거주 주민들이 재산권을 행사할 수 있도록 제도개선이 필요하다"고 했다.