LH, 전세사기 주택 우선매수시 '가격 상한선' 적용

한국주택토지공사 오리사옥. 사진=강준혁 기자

한국토지주택공사(LH)가 고가 낙찰을 방지하기 위해 '매입가격 상한 가이드라인'을 적용할 전망이다.

1일 국토교통부와 LH 등에 따르면 양기관은 경매·공매로 넘어간 전세 사기 피해 주택을 LH가 임차인 대신 우선매수권으로 매입할 때 적정 매입가에 대한 가이드라인을 두기로 하고 세부 방안을 논의 중이다.

정부는 지난달 27일 전세사기 피해지원 특별법안을 공개하며 피해자의 주택이 경·공매에 넘어간 경우 피해 임차인에게 우선매수권을 부여하고 임차인이 요청하는 경우 LH나 지방공사 등이 피해 주택을 대신 낙찰받아 이를 임차인에게 거주할 수 있도록 하는 방안을 내놨다.

이때 우선매수권 행사 금액이 낮은 경우는 문제가 없지만 제 3자가 주택을 고가에 낙찰받으면 LH가 비싼 값에 대신 매입할 명분이 떨어진다는 지적이 많았다.

LH가 특별법을 통해 경매에서 우선매수권을 행사할 피해 주택의 대부분은 임차인의 전세계약에 앞서 금융기관의 선순위 근저당권이 설정돼 있어 낙찰대금을 선순위 금융기관이 대부분 가져간다.

만약 피해 주택이 고가 낙찰되면 권리관계에서 후순위인 임차인의 보증금 회수 금액도 커질 수 있다. 다만 이 경우 제 3자 낙찰을 인정하는 게 낫지, LH가 높은 가격으로 대신 우선매수권을 행사할 이유는 없다는 것이다.

국토부와 LH는 우선매수 금액에 대한 내부 가이드라인을 두고 적정 매입가격이라고 판단되는 경우에 한해 우선매수권을 행사한다는 방침이다. 일정 가이드라인 이상으로 응찰자가 나설 경우 제3자가 낙찰받도록 두고 LH는 우선매수권을 포기하는 것이다.

우선매수권을 포기할 경우 LH는 확보하고 있는 다른 매입임대주택을 피해자 거주 안정을 위해 지원할 방침이다.

현재 우선 검토되는 기준은 해당 지역의 평균 낙찰가율이다. 이를 통해 아파트나 오피스텔, 빌라(다세대·연립) 등 유형별 특수성과 주변 여건·선호도 등을 고려해 적정 매입 상한 기준을 정할 것으로 알려졌다.

지지옥션에 따르면 지난 4월 '건축왕' 전세사기 피해 주택의 경매가 몰리고 있는 인천 미추홀구 숭의동 일대 낙찰가율은 아파트가 평균 60%, 오피스텔은 59.6%, 빌라는 67.9% 수준이다.

다만 정부는 전세사기 피해 주택의 경우 우선매수권이라는 '꼬리표'가 달린 만큼 최소 한 두차례 유찰될 가능성이 커 고가 낙찰되는 경우는 많지 않을 것으로 보고 있다.

LH는 '빌라왕' 피해자의 사례처럼 피해 임차인이 선순위 근저당권 없는 1순위로 대항력을 갖춘 경우에는 우선매수권을 행사하지 않을 전망이다.

빌라왕 피해자의 다수는 자신이 선순위로 보증금 회수를 위해 직접 피해 주택을 강제경매 신청한 경우가 많은데, 이 경우 낙찰자가 낙찰금액과 별도로 임차인의 전세보증금을 무조건 전액 변제해야 한다.