신탁방식 재건축 서울전역 확산에···효율성 두고 '갑론을박'

여의도부터 시작해 노‧도‧강에 강남까지 확산

적은 준공 실적 및 미숙한 운영 리스크 등 우려

일률적이지 않은 수수료···표준계약서 마련 지적

서울 여의도 일대에서 시작된 신탁방식 재건축 바람이 강남에 이어 노도강 지역까지 확산되는 모양새다. 사진=강민석 기자 [e-mail]

서울 여의도 일대에서 시작된 신탁방식 재건축 바람이 강남에 이어 노도강 지역까지 확산되는 모양새다. 다만 신탁방식 재건축 효율성을 두고 논란이 불거지고 있다. 수수료 부담과 해지 요건이 까다롭다는 단점과 사업 이력이 적기 때문이다.

정비업계에 따르면 서울 도봉구 방학동 신동아 아파트 1단지는 신탁방식 재건축을 추진 중이다. 신탁 시행사는 이달 중 선정될 예정이다. 인근 노원구 상계주공 11단지는 지난 6월 신탁 방식 재건축을 확정하고 군인공제회가 100% 출자한 대한토지신탁을 우선협상 대상자로 선정했다.

강남 지역에서도 신탁 방식 재건축이 추진되고 있다. 서초 삼풍아파트 재건축추진준비위원회는 소유주를 대상으로 신탁 방식과 조합 방식 중 선호도를 묻는 전자 투표를 진행한 결과 전체 응답자(329명) 중 99.1%(326명)가 신탁 방식을 택했다고 밝혔다. 예비 신탁사로 한국자산신탁·한국토지신탁 컨소시엄을 선정하는 방안에 대해서도 전체 응답자(313명) 중 99%(310명)가 '찬성한다'고 답한 것으로 집계됐다.

이처럼 신탁사를 내세운 재건축 방식은 최근 서울 주요 정비사업 추진 단지에서 주목받고 있다. 앞서 여의도 일대 재건축 추진 단지 16곳 중 7곳이 신탁사를 시행자로 선정한 데 이어 목동 9·10·14단지도 신탁사가 시행을 맡았다. 이 같은 흐름이 최근 방학 신동아 1차나 상계주공 11단지 등 노도강(노원·도봉·강북구) 지역으로 확산되는 양상이다.

신탁방식 재건축은 정비사업을 조합이 직접 시행하는 대신 신탁사를 선정해 위임·진행하는 것이다. 특히 신탁방식 재건축은 전문성을 갖춘 신탁사가 시행을 맡아 지자체 인허가 기간을 줄여 사업 속도를 높이고, 건설사 공사비 검증·조합 내 비리 갈등을 줄일 수 있다는 장점이 있다.

불과 2년 전까지만 해도 신탁 방식을 선호하는 조합원의 비율은 크게 낮았다. 정비 초기 단계부터 사업 전반에 걸쳐 신탁사가 주도권을 잡는다는 선입견과 개발 이익 일부가 신탁 수수료로 나간다는 부분이 컸다. 이 같은 이유로 사업자 지정을 위한 소유자 동의를 충족하지 못하는 사례가 대다수였다.

그러나 지난해부터 부동산 경기 침체가 본격화되고 미분양 우려가 커지면서 신탁 방식 사업이 재조명받고 있다. 여기에 정부와 서울시도 신속통합기획·모아타운·노후 신도시 특별법 등 주력 정비사업의 속도감 있는 추진을 위해 신탁 활성화를 내세우면서 탄력이 더해진 양상이다.

정부에서도 '2023년 하반기 경제정책방향'을 발표한 데 이어 '도시 및 주거환경정비법' 개정안도 국회 본회의를 통과했다. 특히 정비사업 기간을 기존 조합방식보다 2~3년 이상 단축시키기 위해 신탁사 특례가 허용됐고 신탁사와 공기업 등 전문 개발기관이 사업을 시행할 경우 지자체장에게 정비구역 지정을 제안할 수 있게 됐다.

하지만 신탁방식 재건축은 전국 준공 실적을 다 합쳐도 5건이 되지 않아 여전히 초기 단계라는 단점이 있다. 한국토지신탁·한국자산신탁 등 대형 신탁사의 경우 서울 주요지역에서 사업을 맡아 운영해 본 실적이 있지만, 중소형 신탁 회사의 경우 사업 수주 실적 외에는 별다른 이력이 없는 경우도 있다.

실제 신탁방식 정비사업이 초기 단계인 만큼 미숙한 운영 사례도 있다. 여의도 1호 재건축으로 관심을 끌고 있는 여의도 한양아파트 재건축단지에서 특정 건설사 입찰 자격을 제한하는 문구가 논란이 돼 재공고를 한 바 있다. 이는 현장에 대한 파악이 부족해서 발생한 일인 것으로 알려졌다.

수수료 문제도 단점으로 꼽힌다. 분양 매출의 2~4%를 수수료로 납부해야한다. 예컨대 1조원짜리 사업장이라면 200억~400억원을 신탁 수수료로 마련해야 돼 사업성이 떨어진다. 일반분양이 많고 사업성이 높은 현장일수록 입찰 경쟁에 따른 낮은 수수료가, 물량이 적고 사업성이 떨어지는 현장일수록 높은 수수료가 제시되고 있다.

때문에 신탁 수수료에 대한 적정기준이 없다는 것이 문제로 지적되고 있다. 이에 현장에 따라 1~4%까지 수수료 차이가 심해 검토단계에서 사업비를 예측하기 어렵고 신탁 수수료가 부담으로 작용하고 있어 사업 안정성과 예측성 제고 차원에서 적정기준을 제시해야 한다는 입장이다.

송승현 도시와경제 대표는 "사업이 진행되면 될수록 수수료에 예민할 수밖에 없다"며 "사업이 진행될수록 재산권 행사 등에 적극적으로 목소리를 낼 수 있을지는 아직 의문이다"고 밝혔다.

아울러 신탁방식 제도는 2016년 도입 이후 7년째 개선 없이 시행 중인데 표준계약서 마련이 시급하다는 지적도 있다. 신탁계약서의 내용 중 가장 문제되는 부분은 신탁해지 관한 사항이다. 일반적으로 신탁사들이 사용하고 있는 신탁계약서에 따르면 신탁해지를 위해서는 토지 등 소유자 전원의 동의가 필요해 독소조항이라는 지적이 끊임없이 제기되고 있다.

신탁계약 성립을 위해 75% 이상의 소유주 동의가 필요하지만, 신탁계약 해지 시 신탁계약에 동의한 소유주뿐만 아니라 동의하지 않은 소유주의 해지 동의서까지 필요해 신탁계약 성립보다 해지가 더 까다롭다는 지적을 제기해 왔다. 뒤늦게 소유주들이 신탁계약을 해제하기를 원해도 계약 해제는 사실상 불가능한 일이 될 수도 있다. 전문가들 역시 규정에서 있는 전원 동의는 사실상 실현 불가능한 조건이라는 설명이다.

정비업계 관계자는 "최근 공사비 분쟁 등을 이유로 신탁방식을 택하는 사업장이 늘어나고 있는 만큼 수수료와 해지 문제가 생기는 사업장도 발생하고 있다"면서 "사업장마다 신탁방식이 어울리는 곳이 있고 조합방식이 맞는 곳이 있기 때문에 신중하게 접근해야 한다"고 전했다.

관가 관계자는 "'시공사 주도'의 정비사업에 대한 견제책으로' 2016년 '신탁방식 정비사업' 제도가 도입되면서 시공사와 조합장의 유착으로 인한 비리와 조합원 간의 분쟁 등은 상당히 완화된 것으로 평가되고 있다"고 밝혔다. 이어 "다만 현재 신탁방식 도시 정비 계약에서 신탁사에 유리한 계약이 많은 것이 사실"이라며 "국토부에서 '표준신탁계약서'를 조속히 마련해 업계에 제공할 필요가 있다"고 말했다.