[신희성의 부동산論]지목변경이 곧 돈이다

RE/MAX Korea 대표이사

토지 개발사업은 필연적으로 지목변경이 일어난다. 토지나 그 지상 건축물의 배치에 관한 개발사업이 끝나면 그에 따라 지목이 변경된다.

간단히 전원주택의 예를 들어보자.

우선 전원주택 용지로 농지를 산다. 이 농지에 농지전용을 받아 전원주택을 지으면 주택이 들어서게 되는 토지 부분은 대지로 지목이 변경된다.

진입로나 단지 내 도로부분은 도로로 바뀐다. 이처럼 토지 용도가 바뀌면 지목은 바뀐 용도에 따라 다른 지목으로 바뀐다. 지목은 주된 사용목적 또는 용도에 따라 정한다. 이것을 용도지목주의라고 한다.

개발시업을 하는 이들이 가장 많은 관심을 두는 부분이 바로 지목변경이다. 그 이유는 두 가지로 요약할 수 있다.

첫째, 토지를 이용하거나 개발하는 과정에서 대부분 지목변경이 일어나서다.

개발사업은 토지를 이용하는 것이고, 토지이용에는 건물 없이 토지만 용도를 변경할 때와 건물을 지어 활용할 때 두 가지로 나뉘다. 이 모두 지목변경이 필요하고 또 준공 후에는 지목변경이 일어난다.

산지를 개간해 농지를 만들거나, 논인 농지를 전용해 전원카페 주차장으로 쓴다든가 하는 것이 전자의 예다.

산지를 개간하면 임야가 전(밭)으로 지목변경 되고, 논을 주차장으로 만들면 답(논)이 잡종지 혹은 주차장용지로 바뀐다. 이때 토지의 주된 용도가 영속적으로 변경되므로 지목변경이 일어난다.

토지 위에 건축물 혹은 구축물을 지을 때는 건물 준공 후에 그 건물이 들어서는 용지의 지목이 그 건물의 주 용도에 따라 바뀐다.

밭(농지)을 농지로 전용해 물류창고를 만들면 밭이 창고용지가 되며, 지방도로변 산지를 벌채하고 깎아서 산지전용 후 주유소를 만들면 임야가 주유소용지가 된다.

이처럼 토지는 그 용도가 바뀌면 그 후에 지목이 변경되는 것이지, 아무런 용도변경이나 건물이 없이 먼저 지목만을 바꿀 수는 없는 것이 원칙이다.

지목변경의 두 번째 이유는 자기가 보유한 땅의 가치를 올리기 위해서다. 즉 땅의 활용도를 높인다든가 땅값을 올리려는 목적으로 지목변경한다.

토지는 지목에 따라서 그 위에 할 수 있는 용도가 다르고, 이 용도는 각종 토지공법에서 세부적으로 규제한다. 지목에 따라 활용도와 땅값이 크게 차이가 난다.

일반적으로 대지와 잡종지가 가장 비싸지만 수도권에서는 주유소용지, 공장용지, 창고용지가 오히려 대지보다 비싸기도 한다.

반면, 농지인 밭과 논은 일반적으로 대지의 삼 분의 일 이하로 싸다. 또 통상 임야는 농지보다 절반 이하다. 그래서 농지를 대지로 바꾼다면 땅값을 세 배 이상 더 받을 수 있다.

임야를 대지나 창고용지로 지목변경한다면 땅값은 어림잡아 여섯 배 이상 오른다는 계산이 나온다. 이것이 지목변경하는 주된 이유다.