지역주택조합, 모르고 덤비면 ‘낭패’

사업추진 지연땐 분담금 높아져조합원갈등·금전비리 등 다반사

전셋값 상승과 분양시장의 호황으로 신규 분양시장 분양가가 상승하면서 보다 가격이 저렴한 지역주택조합에 투자·수요자들의 관심이 몰리고 있다.

지역주택조합은 사업자 측에서 자금 확보가 손쉽고 조합원은 청약통장 없이도 저렴하게 집마련을 할 수 있다는 것이 장점이다.

특히 지역주택조합은 일반 분양 아파트에 비해 10~20% 정도 저렴한 가격에 투자를 할 수 있어 인기가 높다. 여기에 공사 마진·분양 및 홍보비 등 업무추진비를 줄일수록 분양가격을 낮출 수 있어 이후 일반분양에도 강점을 보이고 있다.

정부가 조합원 자격 요건을 완화하면서 종전에 무주택만 조합원 자격을 받을 수 있었지만 지금은 전용 85㎡ 이하 주택 1가구를 갖고 있어도 조합원이 될 수 있다.

이렇듯 조합원 모집이 수월해지면서 전국적으로 사업 추진이 늘어나고 있는 추세다. 실제 지난해 설립인가를 받은 지역주택조합만 27곳으로 조사됐다. 이는 5년 전 인가를 받은 곳이 7개 밖에 안됐던 것과 비교하면 큰 폭으로 증가한 수치다.

올해는 공급량이 더 많아 현재 추진 중인 사업분까지 더하면 50곳이 넘는다. 서울에만 30여개의 지역주택조합이 추진되고 있고, 지방 중소도시에서도 성행 중이다. 공급 가구 수는 약 3만가구에 이르는 것으로 알려졌다.

지역주택조합 사업 추진이 급속도로 늘면서 부작용도 커지고 있다. 전문가들은 지역주택조합 투자자들에게 주의가 필요하다고 지적했다. 지역주택조합은 분명 사업이 제대로 진행되면 보다 저렴하게 집마련을 할 수 있지만 그만큼 위험도가 높아서다.

지역주택조합은 시행사와 공동사업 형태도 있지만 대개 조합이 모든 책임을 지는 구조이기 때문에 사업 과정에서 벌어지는 불이익과 비용은 모두 조합원이 감당해야 한다.

사업모델이 부지 확보를 하지 않은 상태에서 추진하는 형태기 때문에 리스크가 크다.

가장 빈번하게 발생하는 것은 조합원 분담금 상승이다. 사업 인가 과정에서 용적률 변경으로 가구 수가 줄어든다면 조합원들의 분담금이 급증한다. 관련규정이 확립돼 있지 않아 금전 비리 문제도 심각하다.

일례로 서울 동작구 노량진 본동의 한 지역주택 조합은 1인당 평균 3억원 안팎의 사업비를 납부했으나 조합 측의 비리로 8년째 사업이 표류 중이다.

토지매입이 어렵다는 것도 지역주택조합 투자 시 유의할 점이다. 현행법상 토지 사용승낙승인서의 80%를 받으면 사업승인이 되고 95% 이상을 받으면 강제매도청구권이 행해져 사업을 진행할 수 있지만 사업부지의 80% 이상의 승낙서를 받지 못하는 일이 다반사다.

서울숲 인근 한 조합은 최근 땅 매입에 난항을 겪으면서 결국 소송까지 이어진 것으로 알려졌다.

서울 목동에서 조합원을 모집 중인 한 지역주택조합 사업은 토지매입에 난항을 겪으면서 사업이 무산될 위기에 처한 것으로 전해졌다.

부동산 전문가들은 지역주택조합이 장·단점이 많은 만큼 투자자라면 해당 사업에 대한 충분한 이해와 세밀한 분석이 필수라고 조언했다.

장경철 부동산센터 이사는 “우선 사업추진에 무리가 없는지 부터 따져봐야 한다”며 “사업부지의 80% 이상 면적에 대해 토지사용 승낙서 확인 사안과 조합원 50% 이상 모집 가능 여부도 꼭 챙겨봐야 할 항목”이라고 말했다.

특히 “조합규약·공급계약서도 철저히 확인하고 계약서가 시행자 편의 위주로 작성됐다면 투자를 하지 않는게 좋다”고 덧붙였다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수도 “토지매입부터 건축하고 입주할 때까지 분담금 증가 등 조합원들의 의견충돌이 잦아진다면 투자금 회수에 문제가 발생할 수 있다”고 밝혔다.

서승범 기자 seo6100@