[11·3 부동산대책] 투기세력 빠진 강남에 뒷북대책···강북·경기 등 풍선효과 불가피

강남 등 기득권 세력 이미 빠져나가

조합원 지위 양도 등 핵심안 쏙 빠져

초저금리 유지되는 한 두더지잡기만

강북·경기·부산 등 일부지역 부풀 듯

서울 시내 아파트 단지 전경(출처=뉴스웨이 DB)

정부가 3일 발표한 ‘실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’의 핵심은 청약시장 과열의 원인인 강남4구 성남(위례) 부산 등 ‘묻지마 청약’ 수요 통제를 통해 실수요자가 중심이 되는 주택시장을 만드는 데 초점이 맞춰졌다.

특히 서울과 경기도 하남·동탄2, 부산 등 정부가 지정한 조정대상 지역에선 ‘맞춤형 청약제도’가 실시돼 청약 과열현상이 어느 정도는 진정되는 효과를 볼 수 있을 것으로 보인다. 강남 4구는 물론 강남 4구외 서울권과 성남 경기권, 과천, 부산 등 과열이 빚어지거나 더 큰 과열이 예상되는 지역에 전매제한기간을 사실상 입주시까지 틀어막았기 때문. 시장이나 전문가들이 예상한 규제보다 더 강한 규제카드를 펼쳐 보인 셈이다.

전문가들은 이번 11.3대책으로도 투기세력을 말끔히 청산하긴 어렵다고 보는 시각이 많다. 강남권 등에서 기득권 핵심 투기세력들은 이미 차익을 남기고 모두 빠져나갔다는 이야기가 많은 데다, 투기의 기본조건인 한국은행의 초저금리가 여전한 상황에서 시장을 예상을 뛰어넘는 조치가 사실상 전혀 나오지 않았기 때문. 실제 강남 재건축 시장은 지난 7월 9억원 이상 주택에 대해 중도금 대책이 끊기면서 이미 투기수요는 빠져나가고 실수요자 시장으로 재편된 상황이다. 뒷북 대책이라는 분석이다.

때문에 강남권 등 시장에선 조합원 지위 양도 제한이을 비롯해, 분양가 상한제, 투기과열지구 지정 등 거래를 아예 틀어막는 더 강한 규제를 우려했으나, 이번 대책의 규제 수위가 그리 높지 않은 것으로 보고 있다. 재건축 시장이 일시적으로 과열이 진정되는 기미를 보일 수 있으나 강남 시장에서 거래가 유지되면서 급랭하지 않을 것으로 보는 이유이기도 하다. 때문에 벌써부터 풍선효과에 따른 추가대책이 필요하다는 전문가들이 적지 않다.

게다가 이번 대책이 강남4구를 포함한 서울을 비롯해 과천, 성남, 위례 등 일부 경기도권에 한정돼 있어 그외 지역의 오히려 과열될 수 있다는 얘기가 나온다. 이른바, 풍선효과다. 강남4구와 달리 전매제한 기간이 1년 연장되는 강남 4구외 강북지역이나 이번 대책에서 제외된 하남, 고양, 화성(동탄2), 남양주 등의 민간택지를 비롯해 부산 등으로 투기세력들이 옮겨갈 가능성이 크다는 의미다. 고준석 신한은행 부동산투자자문 TF 팀장은 “일시적으로 투기수요가 지방 등으로 넘어가 풍선효과가 현실화할 가능성이 있다”면서 “조정지역과 인접한 주변 시장이 틈새시장이 될 수 있을 것”이라고 말했다.

최근의 정국도 이번 대책의 실효성을 반감시킬 수 있다는 의견이 비등하다. 투기세력을 막기 위해선 국토부 등 당국의 떳다방 근절 등의 의지가 가장 중요한데 총리를 비롯해 경제부총리가 경질되고, 국회 인준도 불투명한 상황에서 급기야 강호인 국토부 장관도 조만간 개각대상이 될 처지에 놓여 실제 강력한 대책 이행이 불가능할 수 있다는 의미다.

이번 대책에서도 정부는 청약시장 불법행위 상시점검팀을 운영하겠다고 공언했으나, 실제 박근혜-최순실 게이트 의혹 등 최근 정국에서 공무원들의 얼마나 의지를 갖고 과열된 시장을 제압할 지 미지수라는 분석이 나온다. 오히려 거국내각이 구성돼 새 경제부총리가 등장해야 진정 강력한 시장 규제 대책이 나올 수 있다고 보는 시각이 비등해지고 있다. 이번대책으로는 두더지게임식으로 두더지잡다가 끝날 수 있다는 뜻이다.

이에 벌써부터 추가 부동산 대책을 얘기하는 전문가들이 늘고 있다. 이번 강남4구 죽이기 대책으로 일부 투기세력들이 서울 강북이나 경기권으로 빠져나가면서 풍선효과에 따른 시장 활황을 잡기 위해선 추가 대책이 불가피하다는 의미다. 정부에서도 추가 대책이 나올 수 있다고 예고하고 있다. 실제 국토부 대책 자료를 보면 국지적 과열현상이 심화되거나 주변지역으로 확산될 경우 ‘투기과열지구’를 지정하는 방안도 검토할 방침이라고 명시하고 있다.

추가적인 제재를 가할 수 있음을 정부 스스로도 인정하고 있는 셈이다. DTI(총부채상환비율)강화나 집단대출 등 금융 제재 방안과 후분양제 등 근본적인 처방인 빠진 만큼 시장에 제대로 된 시그널을 준다거나 연착륙을 하기엔 미흡하다는 평가가 동시에 나온다.

장경철 부동산일번가 이사는 “시장 과열과 경제 위축이라는 두가지 고민이 읽히는 정부 대책”이라고 평가하면서도 “이미 투기세력들은 강남 등 핵심 시장에서 빠져나간 상황이다. 나머지 상투잡은 실수요자들의 피해가 나올 수 있다. 이런 점을 감안해서라도 떳다방 등 투기세력 근절은 물론 후분양제 등 근본적인 처방전으로 풍선효과와 시장 혼란을 반드시 막아야 한다”고 강조했다.


김성배 기자 ksb@