[6.19대책]투기과열지구 빠진 어설픈 대책···후속책 스스로 자인

강남 부산 등 진원지 계속 활활 타오르는데

강북 경기 등 여타지역에다 규제 융단 폭격

강남은 "분양 보증이나 풀어라" 콧방귀 반응

도시재생 50조 풀려 강남 등 시장 더 탈라

서울 시내 아파트 전경(사진제공=뉴스웨이 DB)

문재인 정부 부동산 대책의 첫 윤곽이 드러났다. 조정대상지역을 추가해 전매제한 기간을 늘리고 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 강화하는 등 투기 수요를 차단하겠다는 것이다. 하지만 과열 진원지인 강남4구 등 투기꾼 핫플레이스에 대해선 일부 DTI·LTV 등 강화와 재건축 주택 공급수 제한 조치 외엔 더 강한 규제가 쏙 빠져 있어 강남 등 재건축 아파트 광풍을 잡기엔 역부족일 수 있다. 정부가 과열추가 확산시 투기과열지구 지정을 검토한다고 미리 경고한 점도 강남 등 시장에 확실한 시그널을 못주고, 되레 추가 후속책 필요성을 스스로 자인하는 꼴이란 목소리도 나온다.

기획재정부·국토교통부·금융위원회는 19일 광화문 정부서울청사에서 브리핑을 갖고 이같은 내용의 부동산 대책을 발표했다. ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응 방안’이란 대책 이름에서도 알 수 있듯 전방위적 규제가 아니라 일부 과열 지역만 공략하는 ‘핀셋 규제’에 방점이 찍혔다.

먼저 규제 타겟을 넓혔다. 지난해 11·3 부동산 대책에서 조정대상지역으로 지정한 서울 25개구(전역)와 경기 6개시(과천·성남·하남·고양·화성(동탄2)·남양주시), 부산 5개구(해운대·연제·수영·동래·남구)와 세종시 등 37곳에 경기 광명시, 부산 기장군·부산진구 등 3곳을 추가 선정했다.

타겟에 대해선 규제를 강화했다. 서울은 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)를 제외한 21개구 민간택지에 적용해 온 전매제한기간(현행 1년 6개월)을 소유권 이전 등기시까지로 늘렸다. 이에 따라 서울 전역의 전매제한기간이 소유권 이전 등기시까지로 늘어났다. 조정대상지역에서 청약할 경우 ▲세대주가 아니거나 ▲5년 이내에 다른 주택에 당첨됐거나 당첨자 세대에 속하거나 ▲2주택 이상 소유자는 1순위에서 제외된다. 이같은 규제는 19일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다.

조정대상지역 내 재건축 규제도 강화한다. 조합원당 재건축 주택 공급을 원칙적으로 1주택까지 허용키로 했다. 현재는 과밀억제권역 내 최대 3주택, 과밀억제권역 밖에선 소유 주택수 만큼 분양받을 수 있다. 대책에 따르면 과밀억제권역 여부와 상관없이 조정대상지역에 포함되면 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양받을 수 있다. 다만 종전 소유 주택 가격, 또는 전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡이하로 할 경우 예외적으로 2주택까지 허용한다. 재건축 규제는 올 하반기 중 시행된다. 대출 규제도 조정했다. 조정대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 기존보다 10%p씩 강화했다. 집단대출(잔금대출만 해당)에 대한 DTI 규제도 신설했다. 현재 LTV는 전 지역 70%, DTI는 수도권 전지역 아파트 담보대출 60%(집단대출에는 미적용)다. 규제를 적용하면 LTV 60%, DTI 50%(집단대출도 적용)로 강화된다. 일반 주택담보대출은 7월 3일부터, 집단대출은 7월 3일 이후 입주자 모집 공고분부터 적용된다.

그러나 전문가들은 이번 부동산 대책이 우려했던 것보다는 전반적으로 강도가 약하다는 평가를 내놓고 있다. 무엇보다 투기 과열 양상을 불러 일으킨 강남 재건축 등을 겨냥한 투기과열지구 지정 대신 조정 대상지역 추가에 그치다보니 솜방망이 규제라는 얘기가 벌써부터 나온다. 투기과열지구 지정 대신 조정대상지역 추가 선정 카드만 들고나온 이유는 올 하반기 미국의 기준금리 추가 인상이 예고된 데다 입주 물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하는 상황에서 시장에 과도한 충격을 주지 않기 위해서라는 정부의 해명도 이해는 간다. 하지만 "강남 부산 등 과열지역에 대해선 용서하지 않겠다"라는 강력하고 정확한 시그널을 줘야 강남 등 시장을 안정시킬 수 있는데도, 강북 등 여타 지역에 대한 규제 확산에만 방점이 찍힌 어설픈 규제로는 되레 폭등 등 시장이 오판할 여지가 적지 않다는 의미다.

특히 강남 부산 등 조정대상지역에서 아파트 잔금대출에 총부채상환비율(DTI)을 적용하는 것과 재건축 조합원 주택 공급 수를 3개에서 1개로 제한하는 조치를 취했으나, 실효성 자체에 의문이 제기 된다. 강남 등 투기꾼들이 난무하는 지역에대해선 분양권 전매를 아예 제한하거나, 재건축 조합원 지위 양도도 금지하고 DTI 등 금융 규제도 더 강화했어야 한다는 얘기다. 투기과열지구로 지정했어야 한다는 이야기다. 때문에 이날 나온 부동산 대책 규제 수위라면 문재인 정부가 공약한 50조원에 이르는 도시재생 뉴딜사업으로 풀린 돈들이 강남북 등 서울을 포함한 수도권을 비롯해 부산 등 지방 광역시까지 부동산 가격을 다시 밀어올릴 수 있다는 관측마저 나오고 있다. 실제 노무현 정부에서도 버블 세븐 지정으로 오히려 강남 등 지역 가격이 폭등하고, 지방에 대해선 혁신도시를 비롯해 기업도시 등 지정으로 부동산 시장이 활활 타올라 투기 열풍이 전국적으로 확산되기도 했다. 이번 대책으로 풍선효과만 부르는 등 부작용으로 오는 8월 가계부채대책이 나오는 시점에 추가적인 부동산 대책이 나올 것으로 예상하는 전문가가 많은 점도 이때문이다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "대책을 보고 이번 대책이 무섭다기보다 HUG의 분양보증이나 풀어달라는 목소리가 높다. 그만큼 충분하지 않은 규제라는 의미다. 오늘 8월 추가 대책이 불보듯한 상황"이라고 말했다.