[IPO레이더]NH리츠, 안정적인 배당 수익률 보유

연평균 5%대 전망···18일 공모청약·내달 코스피 상장

개미들도 오피스 투자 길 열려···서울 핵심 4곳 투자

서철수 NH농협리츠운용 대표는 12일 NH프라임리츠 IPO 기자간담회에서 "2년 내에 추가 편입해 약 1조원 규모의 리츠로 키울 예정"이라고 상장 이후의 포부를 밝혔다. 사진 = 김소윤 기자

롯데리츠(REITs·부동산투자신탁)에 이어 NH프라임리츠가 연내 상장을 준비 중이다. NH프라임리츠는 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS 타워 등 서울 핵심 지역 오피스 4곳에 투자하는 상품으로, 연 5%대 배당수익률과 탄탄한 자산이 강점이다.

12일 이종은 NH프라임리츠 본부장은 여의도에서 기자간담회를 개최하고 유가증권시장(코스피) 상장에 대한 성장 전략 및 향후 계획 등을 소개하며 “NH프라임리츠는 이번 상장을 통해 시장을 선도하는 초우량 공모상장리츠로 도약해 나갈 것”이라며 “특히 NH농협그룹 시너지를 활용한 리츠 모델을 기반으로 국내외 우량 자산을 지속 발굴해 성장 모멘텀을 더욱 강화시키겠다”라고 강조했다.

NH프라임리츠는 도심권역(CBD)의 서울스퀘어, 강남권역의 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 4개 핵심 자산을 기반으로 포트폴리오를 구성해 안정성을 확보하고 향후 자산 가치 상승을 통한 매각차익으로 수익성 확대 여력을 높였다. NH프라임리츠는 앞으로도 프라임급 자산 편입을 통해 성장 모멘텀을 더욱 강화할 계획이다.

즉 핵심 권역에 위치한 래드마크급 프라임 오피스 자산 포트폴리오를 보유하고 있다는 게 NH프라임리츠의 가장 큰 강점이다. 프라임오피스란 서울 핵심권역에 위치한 연면적 약 3만㎡(9000평) 이상 빌딩을 말한다. 서울에 이런 프라임 오피스는 46개에 불과한데, 이 가운데 4개를 편입하고 있는 것이다.

NH프라임리츠의 또다른 투자포인트는 안정적인 배당수익률이다. NH프라임리츠는 주요 공제회 및 연기금, 금융사가 투자한 검증된 초우량 자사능로 포트폴리오를 구성해 안정적인 임대수익을 기대할 것으로 예상되고 있다.

또 부동산재간접형 공모·상장리츠(REITs) 특성상 각 펀드별로 숙련된 전문가에 의한 자산운용으로 운용의 안정성과 효율성을 높였다는 설명이다. 리츠(REITs)는 부동산 투자 전문 뮤추얼펀드로, 소유한 부동산에서 임대료를 받아 주주들에게 배당하는 상품을 말한다. 그리고 재간접리츠는 리츠에 투자한 뒤 리츠로부터 배당을 받으면 그 배당금을 주주와 나누는 구조를 말한다.

NH프라임리츠는 공모가 5000원 기준으로 1년차 배당률을 5%대로 설정했다. 주요 리츠들의 내년 예상 배당 수익률은 신한알파리츠 3.1%, 이리츠코크렙 4.6%, 롯데리츠 4.7%인데 비해 높은 수준이다.

또 상장한 이후 4개의 서울 오피스 지분 증권을 매입할 계획이다. 서울스퀘어가 46%, 강남N타워가 22%, 삼성물산 서초사옥 15%, 삼성SDS타워가 17%의 비중으로 담긴다.

다만, 유의해야 할 점도 있다. 각 건물을 보유한 펀드나 리츠의 투자자일 뿐이고, 지분율도 각 펀드와 리츠의 10%에 불과하다는 점이다. 현재 자본시장법 규정상 공모리츠는 사모리츠의 지분을 10%까지밖에 담을 수 없도록 돼 있다. 기존의 펀드와 리츠에 투자하기 때문에 수수료가 추가로 발생할 수 있고 만기도 존재한다.

현재 각 빌딩의 운용자는 만기를 맞는 데로 매각할 계획이다. 만기는 오는 2024년 1월부터 2026년 2월까지로 잔여 기간이 길지는 않다. 이 중 서울스퀘어와 삼성물산 서초사옥 건물의 만기는 앞으로 7년, 삼성SDS의 건물의 만기는 5년이다.

즉 NH프라임리츠로서는 불과 3~4년 뒤 다시 어떤 자산을 편입할지 고심해야 하며, 추가 자산을 어느 것으로 담느냐에 따라 리츠의 성패가 갈릴 전망이다.

다만 이에 대해 이종은 본부장은 크게 염려할 필요가 없다고 당부했다. 그는 “가령 삼성물산 서초사옥의 공실률이 100%라고 극단적으로 가정했을 때, 배당수익률은 4.97%나 된다. 즉 NH프라임리츠는 여러 개의 자산을 담고, 앞으로도 추가적으로 자산을 담아줌으로써 리스크를 분산하고 있다”라며 “즉 아무리 극단적인 환경에서도 수익률 하락은 막아줄 것”이라고 말했다.

한편, NH프라임리츠는 11월13일~14일 양일간 기관투자자들을 대상으로 수요예측을 거쳐 같은달 18일~20일 3일간에 거쳐 일반투자자 대상 공모 청약에 들어간다. NH프라임리츠는 주당 공모가격을 5000원으로 확정했으며, 이번 공모를 통해 약 688억원을 조달할 계획이다.

해당 리츠의 일반투자자 청약 물량은 총 공모 물량인 1376만주의 70.9%인 976만주이며 일반투자자가 청약할 수 있는 증권사는 주관사인 NH투자증권과 인수단으로 참여하는 키움증권, 하나금융투자, 한국투자증권 등이다.