민간땅 활용한 대규모 공급책 이번주 발표···개발益 분배 방안이 핵심

서울 내 20만~30만 주택 공급안 이르면 4일 발표될 듯

공공택지 활용 넘어선 민간 참여 유도 대책 나올 예정

민간에 개발이익 얼마나 적절히 분배하냐가 키 포인트

역세권 등 고밀 개발·공공정비+3.5기 신도시 가능성도

서울 부동산 전경. 사진=이수길 기자 leo2004@

정부가 대대적으로 예고한 ‘혁신적인 공급대책’(25번째 대책)이 이르면 오는 4일 발표된다.

변창흠 신임 국토교통부 장관이 부임 후 처음으로 내놓는 이번 부동산 대책은 ‘대량 공급’에 방점이 찍힐 전망이다. 정부에 따르면 대책안에는 서울 도심에 20만~30만 규모의 주택 공급방안이 포함됐다.

이제껏 정부 공급 방식이 공공택지 위주였다면 이번에는 민간택지를 활용한 공급이 이뤄질 예정이다. 따라서 민간에 얼마큼 적절한 개발이익을 분배하느냐에 따라 대책 성패가 결정될 전망이다.

핵심은 예고된 대로 서울 도심 역세권, 준공업지역, 저층주거지 고밀 개발이다. 정부는 이를 위한 위한 제도적 정비도 이미 진행 중이다.

지난달 19일 국무회의에선 역세권 주변 지역 용적률 규제를 기존 200%에서 700%까지 대폭 완화하는 법률 시행령 일부 개정안이 의결됐고, 서울시는 역세권 대상지를 기존 207개에서 307개 모든 역 주변으로 확대했다. 고밀개발 가능 범위도 250m에서 350m로 확장했다.

저층주거지의 경우 공공 소형 재건축을 통해 용적률을 법적 상한의 20%를 더 주고, 추가된 용적률의 20~50%는 임대주택을 기부채납 받는 방식으로 개발될 전망이다.

또한 정부는 공공재개발 등 공공 주도 정비사업도 가열차게 진행 중이다.정부는 최근 역세권 주변 공공재개발 시범 사업 후보지 8곳을 선정했다. 이를 통해 주택 4700가구를 공급할 수 있다고 정부는 밝혔다.

사업지로 선정되면 ▲분양가 상한제 제외 ▲용적률 상향 ▲인허가 절차 간소화 ▲사업지 융자 등의 혜택을 받는다. 다만 늘어난 용적률의 50% 이상을 공적 임대로 공급해야 한다.

정책 발표 당시 임대 아파트 공급을 기피하는 분위기가 짙어 참여 부진이 우려됐으나, 무려 70곳의 재개발 조합이 신청서를 내면서 시장의 예상이 빗나갔다.

공공재개발에 이어 공공재건축 컨설팅을 신청한 조합(신반포19·망우1·중곡·신길13·미성건영·강변강서 외 1) 7곳에도 결과를 회신한 바 있다. 아울러 200가구 미만 소규모 단지를 대상으로 한 ‘공공소규모재건축’ 제대로 신규 도입할 계획이다.

환매조건부주택과 공공자가주택을 3기신도시에 적용하는 방안도 유력하다. 앞서 변 장관은 시세 반값 수준의 주택을 공급하기 위해 토지임대부·환매조건부주택을 강조한 바 있다.

변 후보자는 지난해 12월 기자간담회에서 “현재 분양주택은 높은 가격 때문에 분양이 어렵고, 임대주택 중 특히 공공임대는 엄격한 입주요건 때문에 입주가 어려운 계층이 있다”며 “이런 분들에게 전세금 정도만 가지고도 내 집을 마련할 수 있는 공공자가주택이 필요하지 않나 생각한다”고 말했다.

이어 “공공자가주택을 어떤 단지에 어느 정도 공급할지 문제는 해당입지사업성, 주민의견, 지자체 의견을 종합적으로 고려해 결정할 수 있을 것”이라며 “공공자가주택, 임대주택 등이 폭넓게 맞춤형으로 공급될 때 주거 안정이 가능할 것”이라고 부연했다.

주택 공급 확대를 위해 수도권 신규 택지 확보 방안이 대책에 포함될 전망이다. 중소 규모 이상의 택지가 검토되면서 공급량만 보면 ‘3.5기 신도시’도 언급될 가능성이 있다는 전언이다.