설 곳 잃어가는 중견건설···서울 수주전은 ‘대형사만의 리그’

서울 정비시장 과거 10년간 건설사들 수주전 현황 보니

도급 10위권 내 건설사에 몰려, 향후 수주도 ‘마찬가지’

박원순 재임 후 구역 절반 해제돼 물량 줄고 경쟁 치열

재개발·재건축 등 간만에 기지개 폈어도 대형사들 독식

‘센트레빌’, ‘서희스타힐스’ 등 선전한 중견 건설사도 있어

서울시 내 구축 아파트 단지. 사진 = 김소윤 기자

“(아파트)브랜드 홍보요? 당연히 하고 싶죠. 하지만 열심히 홍보한다고 해도 조합원들이 받아주질 않아요. 모두가 1군 브랜드 아니면 쳐다도 보질 않잖아요. 심지어 요즘에는 1군 브랜드에서 새로 런칭한 하이앤드 브랜드한다고 난리들인데···.”<중견 건설사 관계자 A씨>

“한 때 저희도 프리미엄 브랜드라며 잘 나갔었죠. 그런데 그건 IMF(국제통화기금) 이전의 얘기에요. 그때는 나름 대형사로서 알아줬었는데 말이죠. 지금은 브랜드도 새롭게 리뉴얼 했지만 제대로 활용조차 못하니 기존 재건축 시장에서도 발을 빼라는 분위기에요. 즉, 기존 브랜드 승계를 조합원들이 원치 않는다는 얘기죠.”<중견 건설업자 B씨>

서울 재개발·재건축 등 도시정비사업장이 간만에 기지개를 켜면서 건설사들의 주요 먹거리로 떠오르고 있지만 중견 건설사들에게는 여전히 ‘그림의 떡’ 같은 얘기인 것으로 들리는 모양새다. 서울 주요 정비사업 수주를 놓고 대형 건설사들끼리만 치열한 경쟁을 할 뿐, 도급 순위 10위권 밖의 중견 건설사들은 수주 전에서 명함조차 내밀지 못하고 있기 때문이다. 중견 건설사들은 “결국 그들만의 리그”라며 탄식하는 분위기다.

◇여전히 강남 등 부촌일대 꽉 잡은 ‘래미안’···재개발은 ‘아이파크’가 압도적 = 19일 본지가 취합한 2021년 건설사 도급순위(시공능력 1~30위)별로 최근 10년간 서울시 내 정비사업 수주 현황을 보니 육안으로 봐도 삼성물산(래미안), 현대건설(힐스테이트, 디에이치), DL이앤씨(이편한세상, 아크로), GS건설(자이), 대우건설(푸르지오, 써밋), 롯데건설(롯데캐슬, 르엘), HDC현대산업개발(아이파크) 등에 재개발·재건축 수주 물량들이 몰려있는 것으로 확인됐다.

향후 수주 물량 역시 대형사들 위주로 집중되고 있다. 특히 삼성물산은 강남구 삼성동(래미안 라클래시), 역삼동(래미안 그레이튼 2차 장기전세), 도곡동(래미안 레벤투스, 도곡 삼호 재건축), 서초구 반포동(프레스티지 바이 래미안, 반포주공1단지 재건축), 송파구 잠실동(잠실 래미안 아이파크, 진주아파트 재건축) 등 11개의 수주 물량이 준공 중에 있다. 안그래도 래미안은 강남 반포 및 강남 등 부촌지역에 많은 아파트 브랜드로 알려져 있었는데 실제로도 이 일대 수주 물량들을 놓치지 않고 있었다.

삼성물산과 업계 내 쌍두마차를 이루는 현대건설·현대엔지니어링 브랜드인 ‘힐스테이트’의 경우 강남 등 부촌 일대 뿐만 아니라 강서구, 은평구, 강동구, 동대문구, 종로구, 영등포구 등 좀 더 다양하게 수주 물량 확보한 것으로 나타났다. 향후 수주 물량은 계열사 현대엔지니어링과 같은 브랜드를 쓰는 만큼 삼성물산보다 3배(30개, 분양 물량 포함)에 이른다.

GS건설(자이)은 시공 순위가 4위지만 네임 밸류가 2위를 기록할 만큼 자이 브랜드가 강력하다. 이렇다할 계열사가 없는데다 단독 브랜드(자이)만 쓰고 있는데도 수주 물량이 25개나 됐다. 특히 마포, 한남, 동작 등 소위 ‘한강변’으로 통하는 지역에 수주 물량들이 집중돼 있었다. 특이한 점은 성공 확률이 2%도 채 안 된다는 서울 지역주택조합 시공사도 GS건설인 것으로 확인됐다. 보라매자이(2021년 10월 준공 예정), (가칭)한강지역(노량진동, 미정) 등이 그 예다.

서울 (뉴타운) 재개발 시장에서는 HDC현대산업개발의 ‘아이파크’ 브랜드가 꽉 잡고 있었다. 이미 벌써 서대문구 홍은13구역(827세대), 동대문구 제기1구역 재개발(357세대), 강서구 방화6구역(543세대, 2024년 예정), 양천구 신정1-3구역 재개발(211세대), 동대문구 이문3구역 재개발(GS건설과 공동 시공, 3850세대), 서대문구 가재울8구역 재개발(280세대) 등의 시공사로 선정된 상태다.

이와 다르게 포스코건설(더샵)은 올해 도급 순위 5위를 기록했음에도 최근 10년간 정비사업 수주 현황을 보니 서울에서는 이렇다 할 이름있는 단지가 부족했다. 대신 향후 서울 정비사업장에서는 리모델링으로 입지를 다지며 강남권 재건축 재개발 사업도 호시탐탐 노리고 있다. 송파 성지아파트 리모델링, 가락쌍용1차 리모델링, 등촌부영 리모델링, 선사 현대아파트 리모델링 등이 그 예다. 또 향후 재개발·재건축 수주 물량 또한 래미안처럼 주로 강남에 분포된 것으로 확인됐다. 포스코건설 관계자는 “회사는 그간 주로 인천과 부산 일대에서 강세를 보여왔다”라며 “서울 내 재건축, 재개발 시장은 아무래도 기존 5대 건설사와 브랜드 파워가 센 곳들에게 밀리다보니 리모델링 사업에서 입지를 다져나갈 수밖에 없었다. 또 개포우성9차와 같은 강남권 등 대형 단지도 최근에 수주해 앞으로 기대가 된다”라고 언급했다. 실제 포스코건설은 신반포18차 재건축을 비롯해 작년에도 신반포 21차 재건축도 연이어 수주하며 강남권 틈새 시장을 지속적으로 공략하고 있다.

◇‘발 디딜 틈’ 없는 중견 건설사···‘꿈에그린’·‘데시앙’·‘어울림’도 한 때 잘나갔는데 = 서울 주요 정비사업의 수주 물량을 예나 지금이나 대형 건설사들이 독식하다시피 하자 중견 건설사들의 입지는 상대적으로 점점 좁아질 수밖에 없는 상황이다.

새 주택 브랜드인 포레나(舊 꿈에 그린)로 서울에서 세 불리기에 나서고 있는 한화건설(도급 순위 11위)을 비롯해 태영건설의 ‘데시앙’, 금호건설의 ‘어울림’ 등 2010년 이전에는 소위 ‘잘 나갔던’ 아파트 브랜드들이기도 했다. 그러나, 이 가운데 10대 건설 언저리에 있는 한화건설 역시 현재로서는 서울 정비사업에서의 수주 물량을 많이 확보한 상태가 아니다.

한화건설의 ‘꿈에그린’ 브랜드(現 포레나)는 2004년 ‘마포 공덕 한화 꿈에그린’에서 먼저 시작됐다. 이후 ‘우장산 한화 꿈에그린’, ‘중계 한화 꿈에그린’, ‘염창 한화 꿈에그린 1차’, ‘논현 한화 꿈에그린’, ‘신길뉴타운 한화 꿈에그린’ 등 이외에도 18개의 아파트를 지었다. 2010년 이후부터는 수주 물량이 점차 줄어들기 시작하더니 2020년까지는 총 8개의 아파트 단지 짓는 거에 불과하게 된 것이다. 현재는 ‘위례포레샤인 17단지’(1282세대, 2021년 8월 준공)와 롯데건설과 공동 시공한 길음동의 ‘캐슬 포레나 MARK 1’(2209세대), ‘포레나 당산역 역세권 청년주택’(496세대) 등 3개의 물량이 전부다.

태영건설(도급 순위 13위)의 ‘데시앙’ 역시 한 때 잘 나갔던 브랜드다. 그러나 태영건설 역시 한화건설처럼 아파트 수주 했던 물량들이 2010년 이전보다 못한 모습을 보여줬다. 현재는 용산구의 ‘효창 파크뷰 데시앙’(384세대, 2022년 3월 예정) 등 단 하나의 물량만 있는 상태다.

금호건설(옛 금호산업, 도급 순위 22위)의 ‘어울림’도 2010년 이전까지만 해도 서울 시내에서 흔히 볼 수 있었던 아파트 브랜드였다. 특히 2011년에 타워팰리스 이후 가장 비싼 아파트의 대명사가 된 ‘한남 더힐’(600세대)을 지었다는 사실이 알려지면서 이제서야 화제가 됐다. 하지만 이후에는 점차 물량들이 줄어들더니 현재로써는 ‘새절역 프리미엘 금호어울림’(1818세대), 도봉2구역(299세대) 등 단 두 곳의 수주 물량만 확보한 상태다.

그나마 이들 건설사들은 다른 곳과 비교하면 좀 나은 편(?)이다. 일례로 동원개발(도급순위 29위, 브랜드 ‘동원​로얄듀크’, ‘비스타동원’) 은 2011년 양재 동원아파트 지은 것 외에 수주 물량이 단 한 건도 없었다.

본지가 서울 정비시장 현황을 2010년 전후를 기준으로 정한 이유는 박원순 전 서울시장 재임 시절(2011년 10월 27일~2020년 7월 9일)과 건설업계 도시정비사업 흥망성쇄가 이와 맞물려 있기 때문이다. 박 전 시장은 자신의 재선 임기 동안 “뉴타운 출구전략이 본격화될 것”이라고 언급하면서 전면적인 뉴타운 일몰제를 도입했다.

이로 인해 서울시 내에서 절반이 넘는 재개발정비구역이 해제됐다. 서울 새 아파트 공급에서 80% 가까운 비중을 차지하는 정비사업(재건축 포함)이 위축되면서 주택공급 부족 현상을 초래했고, 이러한 아파트 수급 불균형은 결국 서울 집값 과열의 주요 원인으로 작용하기까지 했다.

박원순식(式) ‘뉴타운 출구전략’은 건설업계 전반적으로도 큰 영향을 미쳤다. 정비사업 물량이 점차적으로 줄어들면서 대형 건설사들마저 경쟁이 치열해지는 수주전을 펼치게 됐고, 이는 중견 건설사들이 서울로 진입하는 통로를 틀어막는 원인으로까지 작용하게 됐다. 결국 아파트 브랜드 양극화는 날이 갈수록 심해져갔고, 주택경기 호조세로 최근 들어 서울 주요 정비사업장이 간만에 기지개를 켰음에도 불구하고 한번 벌어진 간극은 좁혀질 기미조차 보이지 않고 있다.

서울 주요 재건축시장의 양극화는 더 심했다. 특히 한 때 소위 ‘잘 나갔던’ 중견 건설사들에게는 상대적 박탈감을 더 안겨줬다. 이들은 “예전에는 한남, 강남 등 소위 부촌일대에 우리 회사 브랜드를 단 아파트 단지가 많았다. 그러나 요즘에는 대형 브랜드 싸움에 밀려서 기존에 달고 있는 (중견 건설사) 브랜드 승계를 해당 아파트 단지 조합원에서 해 줄 생각을 전혀 하질 않고 있다”라고 토로했다. 또다른 건설사 관계자는 “대형 브랜드 경쟁이 치열한 만큼 우리 회사 오너는 회사 브랜드가 있음에도 전혀 홍보할 생각이 없는 듯하다. 한 마디로 의욕조차 없는 듯하다. 해봤자 이들의 경쟁에서 이길 수 없기 때문”라고 귀띔했다.

건설업계 관계자는 “1군 건설사에서 지은 아파트 브랜드는 집 값에도 영향을 미친다는 말이 있는데 실제 그렇다. 이는 2017년부터 성행해오던 투자 방법이기도 하다”라며 “선호도가 10위에 드는 아파트들이 주로 다른 브랜드의 아파트에 비해 분양가, 매매가가 조금 더 비싼 편인데 이 때문에 조합원들이 자이나 래미안 힐스테이트를 비롯해 하이엔드 브랜드 등 브랜드 파워가 강한 건설사를 더 택하려는 것 같다”라고 언급했다.

◇“중견이면 뭐 어때” 아랑곳 않는 동부 ‘센트레빌’···한화는 ‘포레나’로 리뉴얼하고 홍보에 전력 = 모든 중견 건설사들이 의욕을 잃은 것은 아니다. 대형 건설사들의 파워 브랜드와 맞대결에서도 전혀 꿀리지 않고 수주를 이어가는 중견 건설사 일부가 있어서다. 동부건설의 ‘센트레빌’과 쌍용건설의 ‘더플래티넘’ 등이 그 주인공이다.

특히 동부건설 센트레빌은 재개발·재건축 수주전에서 대형 건설사를 이기는 대이변을 보여왔다. 지난 2000년에는 대치고층주공에서 국내 최초 커튼월 마감, 낮은 공사비 제안으로 삼성물산을 31표 차로 꺾어 시공사로 선정됐고, 2017년 10월 은평구 역촌1구역에서 롯데건설을 꺾고 시공사로 선정됐다. 이후 2020년에는 전주 종광대2구역에서 센트레빌 더 헤리티지라는 네이밍, 강남급 특화설계, 우수한 사업조건으로 대림산업(현 DL이앤씨)을 18표 차이로 꺾고 시공사로 선정되기까지 했다.

더 놀라운 점은 동부건설 센트레빌의 향후 수주 물량이다. 은평구 역촌동의 ‘센트레빌 아스테리움 시그니처’(역촌1구역 재건축, 752세대)를 포함해 10개의 수주 물량을 확보한 상태다. 서울 정비사업장 한 곳에서만 말이다. 현재 가장 큰 수주건은 노원구 상계동의 ‘상계 더포레스테’(상계2구역, 대우건설과 공동시공)로 총 2220가구를 공급할 예정이다.

지난 2010년 이후 물량이 주춤했던 쌍용건설도 최근 서울 정비사업장에서 활력을 띠고 있다. 쌍용건설의 브랜드는 ‘더플래티넘’(舊 쌍용예가)으로 지난 2018년 주택사업 경쟁력 확보를 위해 통합 브랜드로 런칭했다. 이에 12년간 사용했던 쌍용예가 브랜드는 2018년 분양 단지를 끝으로 사라졌다. 주로 용산, 성동, 송파구 등에 시공사로 선정됐는데 현재 확보한 물량만 해도 10곳이나 된다.

앞서 언급한 한화건설의 경우 ‘포레나’로 브랜드를 새롭게 단장하면서 홍보에 모든 전력을 쏟고 있다. 이로 인해 이전에 쓰던 브랜드인 ‘꿈에그린’은 역사 속으로 사라지게 됐다.

◇‘계룡리슈빌’, ‘호반써밋’ 등 지방에서 선전하며 서울로 진출···‘서희스타힐스’는 브랜드↑= 마찬가지로 지방에서 이름 날리며 별들의 전쟁이 펼쳐지고 있는 서울 수주전에 뛰어든 건설사도 있었다. 계룡건설의 ‘리슈빌’과 호반건설의 ‘써밋’이 그 주인공이다. 리슈빌은 대전광역시의 건설업체인 계룡건설산업과 계룡건설그룹의 아파트 브랜드다.

놀라운 점은 계룡건설의 경우 2010년 이후 서울 정비사업이 전체적으로 주춤했음에도 2014년도부터 꾸준히 수주 작업에 나선 것으로 나타났다. 당산 계룡리슈빌 1,2,3단지와 힐스테이트 리슈빌 강일 등 총 7개의 아파트를 서울 시 주요 지역에다 지었다. 이 외에도 송파구 거여동을 비롯해 3개 단지 분양 중에 있으며 현재는 성북구 동선 2구역과 영등포1-2구역 재개발 단지의 시공사로 선정된 상태다.

더욱이 계룡건설은 서울권 정비사업 시장 공략을 위해 프리미엄 이미지의 새 주거 브랜드 론칭을 준비하는 것으로 알려졌다. 기존 브랜드인 ‘리슈빌’이 아닌 새로운 이름의 뉴 브랜드를 론칭해 전국구 건설사로 거듭나겠다는 의도로 풀이된다.

건설 등 M&A시장에서도 이름을 알리고 있는 호반건설도 지난 2013년부터 서초구와 송파구 등 일대에서 아파트를 지으며 수주 물량을 꾸준히 확보했다. 현재는 구로구 개봉5구역, 성북구 장위15-1구역 등 재개발 단지의 시공사로 선정됐다.

도급순위가 33위인데도 아파트 브랜드 평판은 13위나 차지한 곳도 있었다. 작년에는 8위를 기록했다. 해당 건설사는 서희건설로 브랜드는 ‘서희스타힐스’다. 마찬가지로 2011년부터 서울 정비시장에서 수주 물량을 확보했으며 현재는 동작센트럴 서희스타힐스, 송정역 서희스타힐스(지주택) 등의 시공사로 선정됐다.