정부 1기 신도시 재정비 특별법···전문가 "부작용 최소방안 필요"

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 밑그림

안전진단 면제·용적률 최대 500%·리모델링 20% 허용

"고밀도 개발에 인프라 부족 우려...이주대책 필요"

"초과이익 환수 적정수준 등 대한 논쟁도 있을 것"

아파트, 물가, 주택, 재개발 사진=강민석 기자 [e-mail]

정부가 1기 신도시의 안전진단을 면제 또는 완화하고 용적률을 최대 500%로 상향하는 특별법을 확정했다. 전문가들은 특별법으로 인한 부작용을 최소화할 방안을 강구해야 한다는 지적이다.

국토교통부는 1기 신도시 재정비를 위한 이 같은 내용의 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 지난 7일 공개했다. 특별법의 구체적인 내용이 확정·공개된 것은 이번이 처음이다.

특별법은 택지조성사업 완료 후 20년 이상, 100만㎡ 이상 택지에 적용된다. 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 기준으로 삼아 도시가 노후화하기 전에 체계적인 재정비 계획 수립이 가능하도록 했다.

1기 신도시뿐 아니라 서울 개포·고덕·상계·목동과 부산 해운대, 대전 둔산, 광주 상무, 인천 연수 등 전국 49개 주요 택지지구가 적용 기준에 해당한다.

특별법을 적용받으면 재건축 최대 걸림돌이던 안전진단 문턱도 사실상 사라진다. 대규모 광역교통시설 등의 공공성을 확보하면 안전진단을 면제한다.

종상향을 통해 용적률도 높인다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역으로 바꾸면 용적률이 최대 500%까지 높아진다. 리모델링 추진 단지는 최대 15%인 증축가구 수를 20%까지 허용한다.

전문가들은 정부가 노후계획도시 재정비를 위해 신속하게 제도 개선에 나섰다는 점에서 긍정적으로 평가하면서도 동시 다발적인 정비사업에 따른 이주수요 관리, 재건축초과이익환수제로 인한 사업 이탈 등은 풀어야 할 숙제로 꼽았다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지방자치단체장의 판단이 전제되면 기존 정비사업이 아닌 특별법으로 동시다발적이고 광범위한 재건축 추진이 가능해진다"며 "특별법 대상이 1기 신도시에서 전국 택지지구로 확대된 셈이라 주택시장에 혼란이 발생할 가능성이 커졌다"고 말했다.

이어 "고밀도 개발을 만능 해법으로 간주해서는 안 된다"며 "용적률 상향의 반대급부로 공공기여 요구도 커질 것이기에 개발 단지별로 의견이 갈릴 수 있고 재초환과 같은 장애 요인이 여전하다는 점을 감안해야 한다"고 덧붙였다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대차 시장 불안을 줄이기 위해 단지별 사업 시기를 조정할 필요가 있다"며 "현재 정비사업에서 발생하고 있는 주민간 갈등에 따른 사업 지연을 막기 위한 방안도 마련돼야 할 것"이라고 설명했다. 또 "각종 특례가 집중되는 만큼 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것"이라고 전했다.

정부는 지역 간 형평성을 확보하기 위해 적정 수준의 초과이익을 환수하겠단 입장을 밝혔다. 공공임대주택 건립 외에도 공공분양, 기반시설, 생활 사회간접자본(SOC), 기여금 등 다양한 방식의 기부채납을 통해 기반시설 재투자 재원으로 활용한다는 방침이다.

송승현 도시와경제 대표는 "해당 특별법은 특혜성 성격이 강한 만큼 형평성 문제가 불거질 수밖에 없다"며 "결국 공공에서 환수해야 하는데 이 또한 사업성을 떨어뜨릴 수 있는 만큼 적당한 수준을 찾아야 한다"고 말했다.