정부‧지자체 무리한 계획변경 자제하라는데···수주 현장선 공염불되나

정부 규제완화에 서울‧부산 등 호응···중대변경은 문턱 높인다

삼성물산vs포스코이앤씨, 부산 '촉진2-1'도 중대변경 제안 나와

선례 보니 흑석9구역, 미성크로바 사업지연 끝에 변경 무산

기사내용과 무관. 사진=강민석 기자 [e-mail]

"시공사로 뽑아주신다면 용적률과 층수를 더 높이고, 지하주차장도 더 확장해드리겠습니다! 이주철거기간 동안 변경을 시도하면 사업기간에도 차질이 없습니다!"

수주경쟁이 붙은 재개발‧재건축 현장에서 쉽게 접할 수 있는 건설사들의 발언이다. 시공사 선정 과정에서 표심을 잡기 위해 조합이 초기에 계획한 '원안설계'를 대신할 '대안설계'를 제시하는 것이다.

정부와 인허가관청에서 이미 통과한 설계와 계획을 틀어서 새로운 계획을 도입하는 '중대한 변경'을 최소화하겠다는 방침을 강화하고 있다. 관련 비용을 이중 낭비할 뿐 아니라 사업기간도 길어질 수 있다는 이유다. 하지만 과열경쟁 현장에선 건설사들이 여전히 표심을 잡기 위한 화려한 '대안설계'를 제안하고 있는 것으로 파악됐다.

27일 시공사 선정 총회를 개최할 예정인 촉진2-1구역에선 입찰제안서를 두고 삼성물산과 포스코이앤씨가 신경전이 펼치고 있다. 16일 방문한 삼성물산과 포스코이앤씨 홍보관에선 양사 모두 상대방의 제안이 무리한 제안이거나 권한을 벗어났다며 비방전도 서슴지 않는 모습이었다.

양사는 상대의 제안이 비용과 시간을 낭비할 뿐 아니라 무산 가능성이 크다며 조합원들 했다. 제안 내용이 중대한 변경이 필요하거나 지자체‧조합 간 별도협의가 필요한 내용이라는 것이 이유다.

포스코이앤씨는 지하주차장을 471면 이상 확대하겠다는 공약을 내세웠다. 지하주차장을 확장하는 것은 교통영향평가 등 심의를 다시 받고 사업시행계획도 바꿔야 하는 '중대한 변경'에 해당한다. 계획변경에는 '중대한 변경'과 '경미한 변경'이 있는데, 경미한 변경은 단순 신고만 하면 되지만 중대한 변경은 별도 심의와 인허가를 다시 받아야 한다.

삼성물산은 상가분양 수익을 끌어올리겠다며 시민공원과 부전역에서 단지로 연결되는 공중보행교를 제안했다. 공중교행교는 부지 밖에 설치하는 것으로 '공공기여'에 해당한다. 공공기여란 토지 용도변경이나 용적률 상향 조정 등 각종 규제를 완화 받는 대신 시설물이나 토지를 지방자치단체에 기부하는 것을 말한다. 비용은 조합에서 부담해야 한다.

이외에도 삼성물산과 포스코이앤씨는 다양한 금융조건도 내걸었다. 삼성물산은 업계 최저금리 사업비 무제한 조달과 공사비 인상 최소화를 제안했다. 포스코이앤씨는 7000억원 규모 필수사업비를 무이자로 조달하겠다면서 맞불을 놓았다.

전문가들은 과열경쟁 속에서 과도한 공약을 남발하면 향후 사업을 발목 잡는 요소가 될 수 있다고 지적한다. 정비업계 관계자는 "건설사들이 부동산 폭등기에 공사비 인상을 하지 않겠다는 등의 제안을 했다가, 최근 공사원가와 금리가 폭등하자 부랴부랴 공사비 인상 협상을 벌이고 있다"면서 "대안설계도 보기엔 화려하지만 무리한 제안을 했다가 인허가를 받지 못하면 소용이 없다"고 했다.

실제로 대안설계를 기반으로 계획변경을 추진하다가 낭패를 본 단지가 많다. 서울 동작구 흑석9구역은 롯데건설이 시공사로 선정된 뒤 층수변경을 추진했지만 끝내 무산됐다. 이후 시공사가 현대건설로 교체됐다. 송파구 미성크로바도 시공사에서 제안한 특화설계가 서울시 문턱을 넘지 못했다.

정부도 대안설계에 대해선 부정적인 입장이다. 정부는 최근 재개발‧재건축 규제완화에 나서면서 초기 단계에서 완벽을 기하는 설계를 요구하는 것으로 사업구조를 바꾸려고 하고 있다. 사업기간을 최대한 단축해 일정한 주택공급을 유지하겠다는 의도로 읽힌다.

노후계획도시특별법이 대표적이다. 노후계획도시특별법은 계획단계에서 통합재건축, 공공기여 등을 미리 설계하고 구역 내에서 순차적으로 개발을 하겠다는 것이 골자다. 종상향 등 용적률 혜택을 주는 일반 재개발‧재건축 완화정책도 기부채납 등 공공기여 조건을 강화하는 조건부임을 분명히 하고 있다.

서울시와 부산시 등 인허가권을 가진 광역지자체도 정부의 기조에 호응하는 모양새다. 서울시는 지난해 말 조례개정을 통해 도시계획에 관해 경미한 변경도 허용하지 않겠다는 규정을 만드는 등 다른 지자체보다 더욱 강경한 기조를 세웠다. 정비업계 관계자는 "서울시와 부산시의 경우 지자체장이 여당 소속이다 보니 정부기조에 발을 맞추는 것 같다"고 했다.