"세재 개편되면 내 집 양도세 얼마?"···유형별로 따져보니

실거주 1주택자는 세 부담 감소···비거주·초고가주택은 증가

2029년 보유 공제 폐지·장특공제 10억원 한도 적용

다주택자는 2027년 매도 부담 가장 낮아···시점이 절세 좌우

서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 전경 사진= 삼성물산 제공

정부가 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)를 '보유'에서 '거주' 중심으로 전면 개편하면서 집을 어떻게 보유하고 있었는지에 따라 세 부담이 크게 달라질 전망이다. 장기간 직접 거주한 실수요자는 공제 혜택이 유지되거나 확대되지만, 집을 임대하고 다른 곳에서 산 비거주자는 장기 보유에 따른 절세 혜택을 받기 어려워진다. 초고가주택은 10년 이상 거주했더라도 공제액 상한에 걸려 양도세가 늘어날 수 있다.

현행 1rkrn 1주택 장특공제는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 연 4%, 최대 40%씩 총 80%를 공제한다. 개편안은 2028년 보유기간 공제율을 연 2%로 낮추고 거주기간 공제율을 연 6%로 높인다. 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 대해서만 연 8%, 최대 80%를 적용한다.

공제액 한도도 신설된다. 2028년에는 장특공제액이 최대 20억원으로 제한되고 2029년부터는 한도가 10억원으로 낮아진다. 이에 따라 장기간 실거주한 1주택자라도 양도차익이 큰 초고가주택은 세 부담이 증가할 수 있다.

반면 양도가액 30억원 이하 주택에서 10년 이상 거주한 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 현행 연 250만원에서 2500만원으로 확대된다. 정부가 실거주 목적의 장기 보유는 보호하되 투자 목적의 보유와 초고가주택에 집중된 세제 혜택을 줄이겠다는 취지다.

다음 사례는 정부 세제개편안을 바탕으로 양도세 변화를 추산한 시뮬레이션이다. 필요경비는 사례별로 1억원으로 가정했으며, 개편 후 세액은 장특공제 개편이 완료되는 2029년 기준이다. 지방소득세를 포함했으며 실제 세액은 취득 시기와 조정대상지역 지정 여부, 거주기간 및 필요경비 등에 따라 달라질 수 있다.

◇사례① 15억원에 산 집에서 10년 살았다

A씨가 주택을 15억원에 매입해 10년 동안 직접 거주한 뒤 25억원에 매도한다고 가정했다. 필요경비 1억원을 제외한 전체 양도차익은 9억원이다.

1rkrn 1주택자는 양도가액 12억원까지 비과세되므로 과세 대상 양도차익은 전체 차익 가운데 12억원 초과분에 해당하는 약 4억6800만원이다. 여기에 장특공제율 80%를 적용하면 공제액은 약 3억7440만원이다.

장특공제액이 2029년 한도인 10억원에 미치지 않아 공제 한도 신설에 따른 불이익은 없다. 오히려 10년 이상 실거주하고 양도가액이 30억원 이하인 주택이어서 기본공제가 250만원에서 2500만원으로 늘어난다.

이를 적용한 양도세는 현행 약 1810만원에서 개편 후 약 1180만원으로 630만원가량 감소하는 것으로 추산된다.

A씨처럼 양도가액이 30억원 이하인 주택에서 장기간 거주한 1세대 1주택자는 이번 개편으로 세 부담이 줄어드는 대표적인 유형이다.

◇사례② 20억원에 산 집, 10년 보유했지만 전세만 줬다

B씨가 20억원에 주택을 매입해 10년 동안 보유했지만 직접 거주하지 않고 임대를 준 뒤 35억원에 매도한다고 가정했다. 필요경비를 제외한 전체 양도차익은 14억원이다.

1가구 1주택 고가주택 과세방식을 적용하면 과세 대상 양도차익은 약 9억2000만원이다. 현행 제도에서 10년 보유에 따른 일반 장특공제율 30%를 적용하면 공제액은 약 2억7600만원이다.

이를 반영한 현행 양도세는 지방소득세를 포함해 약 2억5700만원으로 추산된다.

하지만 2029년부터 보유기간에 따른 공제가 폐지되면 실제 거주하지 않은 B씨는 장특공제를 받기 어려워진다. 10년 이상 실거주자에게 주어지는 기본공제 확대 혜택도 적용되지 않는다.

개편안을 적용하면 양도세는 약 3억8400만원으로 늘어난다. 현행보다 약 1억2700만원 증가하는 금액이다.

다만 이 계산은 B씨가 현행법상 1가구 1주택 비과세 및 고가주택 과세특례를 적용받을 수 있다는 전제에 따른 것이다. 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이어서 2년 거주요건을 충족해야 하는 경우에는 현행 세액부터 달라질 수 있다.

◇사례③ 30억원에 산 초고가주택에서 10년 살았다

C씨가 주택을 30억원에 취득해 10년 동안 직접 거주한 뒤 50억원에 매도한다고 가정했다. 필요경비 1억원을 제외한 전체 양도차익은 19억원이다.

양도가액 12억원 초과분에 해당하는 과세 대상 양도차익은 약 14억4400만원이다. 현행 장특공제율 80%를 적용하면 공제액은 약 11억5520만원이다.

현행 제도에는 장특공제액 한도가 없어 11억5520만원을 모두 공제받을 수 있다. 이를 적용한 양도세는 지방소득세를 포함해 약 9800만원이다.

2028년에는 장특공제 한도가 20억원이어서 C씨의 공제액이 한도에 미치지 않는다. 기본공제 확대 효과까지 고려하면 세 부담은 현행과 비슷하거나 소폭 줄어든다.

하지만 2029년부터 장특공제액 한도가 10억원으로 낮아지면 상황이 달라진다. 공제율은 80%로 동일하지만 실제 공제받을 수 있는 금액은 10억원으로 제한된다.

이를 적용한 양도세는 약 1억5600만원으로 현행보다 약 5800만원 늘어나는 것으로 추산된다. 10년 동안 직접 거주했더라도 양도차익이 커 장특공제액이 10억원을 넘으면 세 부담이 증가하는 것이다.

◇사례④ 조정대상지역 2주택자는 언제 파는 게 유리할까

D씨가 조정대상지역에서 2주택을 보유한 상태로, 20억원에 취득한 주택 한 채를 40억원에 매도한다고 가정했다. 보유기간은 10년, 필요경비는 1억원으로 설정했다.

다주택자는 1세대 1주택에 적용되는 12억원 비과세 혜택을 받을 수 없다. 필요경비를 제외한 양도차익 19억원이 모두 과세 대상이 된다. 조정대상지역 다주택자는 장특공제도 적용받지 못한다.

현행 제도상 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트의 중과세율이 적용된다. 이를 반영한 양도세는 지방소득세를 포함해 약 12억8400만원이다.

정부는 다주택자의 매물을 유도하기 위해 2027년과 2028년 중과세율을 한시적으로 낮추기로 했다. 2주택자의 중과세율은 2027년 5%포인트, 2028년 10%포인트로 낮아졌다가 2029년 20%포인트로 다시 높아진다.

같은 조건에서 매도 시점별 양도세는 2027년 약 9억7100만원, 2028년 약 10억7500만원, 2029년 약 12억8400만원으로 추산된다.

2027년에 매도하면 현행 또는 2029년과 비교해 약 3억1300만원의 세 부담을 줄일 수 있다는 계산이다. 다주택자는 장특공제보다 정부가 한시적으로 열어놓은 중과 완화 기간에 주택을 처분하는지가 절세에 더 큰 영향을 미치는 셈이다.

정부는 이번 개편을 통해 장기간 직접 거주한 실수요자는 보호하면서 비거주·투자 목적의 주택 보유와 초고가주택에 집중된 세제 혜택은 축소한다는 방침이다.

이에 따라 앞으로 양도세를 결정하는 기준도 달라질 전망이다. 과거에는 얼마나 오래 주택을 보유했는지가 중요했다면 앞으로는 실제 거주기간과 양도차익 규모, 매도 시점이 세 부담을 가르는 핵심 기준으로 자리 잡을 것으로 보인다.

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