보증금 9500만까지 서울 세입자 ‘우선변제’

상가 임대차보호법 적용 대상, 3억→4억원 상향

내년부터 서울에서 보증금 9500만원 이하 주택에 사는 세입자도 보증금 중 일부를 우선 변제받을 수 있게 된다. 집주인이 보증금을 월세로 전환할 때 상한 비율은 기존보다 낮아진다.

법무부는 이 같은 내용을 골자로 한 주택임대차보호법 시행령 개정안을 입법예고했다고 밝혔다.

개정안은 현행 우선변제 보호대상 세입자의 범위를 확대하고 변제받을 보증금액도 올렸다. 현재 서울은 보증금 7500만원 이하 세입자만 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금의 2500만원까지 우선 변제를 받는다.

시행령이 개정되면 보증금 9500만원 이하 세입자도 우선 변제를 받을 수 있다. 우선 변제받는 보증금도 700만원 증가한 3200만원까지로 늘어난다.

수도권·광역시·기타 지역 등도 각각 보호 대상 임차인의 범위(500만∼1500만원 증가)와 우선 변제 보증금(100만∼500만원 증가)이 확대됐다.

이번 개정으로 서울에서 18만8000가구, 전국적으로 39만6000가구가 추가로 보호법의 혜택을 받을 전망이다.

보증금을 월세로 전환할 때 집주인이 받을 수 있는 돈의 비율(보증금의 월세 전환율) 상한은 현재 연 14%에서 10%로 낮아진다.

법무부는 전세는 줄어들고 반전세·월세가 늘어나는 데 따라 집주인의 횡포를 막고 서민의 월세 부담은 줄이기 위한 조치라고 설명했다.

전세 6억원 아파트에 살던 세입자가 집주인의 요구로 보증금 3억원인 월세로 전환한다면 지금은 나머지 3억원의 연 14%(4200만원), 즉 매월 350만원 안에서 월세금을 합의해야 한다. 시행령이 개정되면 상한선이 10%(3000만원), 즉 매월 250만원으로 낮아진다.

지난 8월 개정된 주택임대차보호법은 월세나 반전세 전환 시 이 같은 고정 전환율과 한국은행 기준금리에 일정 배수를 곱한 비율 중 낮은 쪽을 상한으로 적용하게 했다.

개정 시행령은 기준금리에 곱할 배수를 4배로 정했다. 현 기준금리(2.5%)대로 하면 상한율은 10%가 되고 금리가 하락하면 더 낮아진다.

법무부는 상가건물임대차보호법 시행령 개정안도 함께 입법예고했다.

개정안은 보호 보증금 상한을 서울은 현 3억원에서 4억원으로 올렸다. 기타 지역도 지금보다 각각 3000만∼6000만원가량 확대된다.

우선변제 대상인 영세업자 범위를 확대해 서울은 보증금 5000만원에서 6500만원까지로 늘어난다. 우선 변제받는 보증금도 지금의 1500만원보다 700만원 늘어난 2200만원이 된다.

월세 전환 상한율도 고정 전환율은 현행 15%에서 12%로 낮추고, 한국은행 기준금리에 곱할 배수는 4.5배(현 기준 11.25%)로 정했다.

개정안은 입법 절차를 거쳐 내년 1월부터 시행된다.

김지성 기자 kjs@