집값 올랐다는데···체감도 떨어지는 이유는

증가 폭 미미, 거래 드물고 호가만 올라호가 상승 대부분 강남···대책혜택 쏠림대책후 반짝상승 사이클 학습효과 작용

서울 시내 한 아파트 전경. 사진=뉴스웨이DB

금융규제 완화 이후로 집값이 줄곧 오름세를 타는 것으로 조사되지만, 실제 시장에서 느끼는 체감은 이에 전혀 미치지 못한다.

부동산정보업체 등에 따르면 지난주 서울은 전주보다 상승 폭이 조금 높아진 0.06%로 6주 연속 오름세를 나타냈다. 그러나 통계치와 달리 시장에서는 개선효과가 눈에 보이지 않는다.

이는 현재 시장에 도출되는 집값이 호가를 기준으로 한다는 데서 요인을 찾을 수 있다. 호가가 시장 분위기를 가늠할 지표인 것은 맞지만, 호가와 실거래가 간 차이가 커 시장상황이 왜곡됐다는 것.

그동안 침체기를 겪으면서 집값이 매우 떨어졌음에도, 집주인들은 호가를 높여 손해를 최대한 줄여왔다. 이런 관점에서 보면 집값은 집주인의 희망가격이라고 보는 게 더 정확하다.

호가와 실거래가 사이에선 적게는 10%, 많게는 30% 이상 차이가 발생한다. 상황이 이렇다 보니 제고시장은 자연스럽게 급매와 경매 위주로 흘러간다.

통상 시세의 70~80% 선에서 낙찰되는 경매가가 시세라는 이야기도 같은 맥락으로 해석하면 된다.

더구나 1998년 IMF 외환위기 극복 이후 2008년 글로벌 금융위기까지 수직상승을 겪은 사람들에게는 지금의 미미한 오름세는 전혀 피부에 닿지 않는다.

전문가들은 이런 점을 고려할 때 7월 대책 발표 이후 주택시장이 매우 개선했다는 정보는 오롯이 받아들이기에 한계가 있다고 지적한다.

특히 이런 미미한 상승 추세로는 대세 하락기를 뚫을 수 없고, 대책 이후 수년째 이어온 반짝 상승 후 내리막길 행태가 예상된다고 강조했다.

실제 선대인경제연구소에서는 현 상황을 ‘부동산 대책→집값 꿈틀→집값 바닥론→집값 재하락→“정부와 정치권이 필요한 조치를 안 해 부동산이 무너진다”→“새 대책 내놔라”→정부 새 대책 발표’라고 도식화하기도 한다.

장재현 리얼투데이 팀장은 “미미한 대책 효과조차 강남권과 재건축 아파트에 집중되는 형국이어서 대대적인 개선 효과는 더 발생하기 어려울 것”이라며 “박근혜 정권 내내 이명박정부 때처럼 대책을 대책으로 막는 기현상이 벌어질 우려가 크다”고 전했다.

김지성 기자 kjs@