지방 미분양 한파 속 건설사 마케팅 꼼수 우려

올 봄 지방 미분양 경남 2번째로 최대치

부산·평택 등 인기지역 제외

공급 물량 과다·대출규제 등 원인

전문가 “인허가 물량 줄이는 규제 필요”

(출처=국토교통부)

지난해 11·3대책 이후에도 부동산 시장의 호황세로 서울과 주요 수도권 지역에는 분양의 꽃을 피우고 있지만 지방은 미분양이 늘어나 한숨을 짓고 있다.

13일 국토교통부에 따르면 지난 2월 기준으로 지난해 같은 기간보다 10.8% 늘어난 6만 1063가구며 1월말 5만9313가구 보다 3.0% 증가했다. 미분양은 작년 10월에 5만7709에서 11월 5만 7582가구, 12월 5만 6414가구로 계속 줄다가 올해 들어 증가세를 보였다.

이어 KB국민은행이 발표한 지난달 전국 주택매매동향을 봐도 경남 아파트 가격은 전달보다 0.21% 하락하며 올 들어 3개월 연속 약세를 기록했다. 경남은 지난해 신규 주택 인허가 물량이 6만1000여가구에 달해 2015년과 합치면 10만 가구가 넘는 만큼 앞으로도 공급 과잉이 이어 질 것으로 보인다.

부동산 업계 관계자는 “지방 부동산 시장은 공급은 많지만 수요가 적다”며 “미국금리 인상과 지방 경기의 불황으로 지방 사람들의 투자 심리가 불안해 분양에 적극적으로 나서지 않는다”고 전했다.

지방 미분양의 악후 된 상황에서 더 눈에 띄는 것은 ‘청약제로’ 현상이 일어나고 있다는 것이다. 지난달 전국에서 청약을 진행한 단지 중 18개 단지가 미분양을 겪었다. 청약 1순위 마감을 기록한 곳은 대부분 서울·수도권 단지들이 주를 이루며 지방과 수도권 지역의 분양 양극화 현상을 보였다.

청약제로 단지 중 대표적인 곳은 충북 음성군 ‘음성 생극 태경 에코그린’이다. 104가구 중에서 1순위와 2순위에서 청약접수자가 한명도 없어 청약제로 사태를 겪었다. 경북 칠곡은의 ‘칠곡 왜관드림뷰’는 청약접수자가 10명에 그쳤다.

지방 미분양의 영향이 연실히 드러나는 가운데 부산, 평택지역은 높은 청약경쟁률을 보이며 지방 미분양의 영향을 받지 않았다.

지방이라도 부산과 평택 등 인기 있는 일부 지역 단지는 최대 수백대 1의 경쟁률을 보였다. 지난달 부산 부산진구초읍동에서 481가구를 분양한 ‘부산 연지 꿈에그린’ 청약에는 10만9805명이 몰려 올 들어 가장 높은 평균 228.3대 1의 경쟁률을 기록했다. ‘부산 해운대 롯데캐슬 스타’는 57.9대 1, 평택고덕국제신도시의 ‘고덕파라곤’은 49.4대 1의 경쟁률로 화려하게 청약을 마감했다.

부산 지역에 반해 경남은 3676가구에서 1만 1117가구, 경북은 3490가구에서 7785가구로 미분양이 늘었다. 이런 지방의 미분양 악재 현상에는 지방 경기의 불황과 미국금리 인상, 장미대선, 집단대출 규제 등 여러 원인들이 포함돼 있다. 특히 조선 해운 철강 산업의 구조조정으로 지방 경기의 악순환이 이어왔다는 분석이다.

지난해 한진해운과 STX조선, 대우조선해양 등이 법정관리 몰리면서 파산했으며 철강산업도 경기 침체로 지방 지역의 불황이 이어졌다. 살제 경남 지역 아파트 가격도 악세를 이어오고 경기침체와 주택공급 과잉이 겹치면서 아파트 값이 하락세를 면치 못했다. 경남 지역의 미분양 주택수는 경기도 1만 4492가구로 전국에서 두번째로 많다.

지난해 1년간 지방의 미분양 주택수가 재작년 대비 42% 급증한 가운데 지방 미분양을 막고자 하는 건설사들이 마케팅에 적극적으로 나오면서 악성 마케팅의 영향이 있을 수도 있다는 우려도 나오고 있다.

건설업계는 지방 미분양으로 비상이다. 무엇보다 분양 마케팅에 적극 나서면서 중도금 대출 무이자 혜택을 재등장 시키고 있다. 시장금리 상승으로 이자부담이 커진 만큼 비슷한 입지의 아파트 라면 중도금 대출 무이자 조건을 내건 단지로 사람이 몰릴 수 밖에 없기 때문이다. 미아동의 '꿈의 숲 효성해링턴 플레이스'와 'e편한세상 영종하늘도시2차가 대표적으로 중도금 대출 무이자 혜택을 내세우고 있다.

부동산 업계 관계자는 비정상적인 마케팅도 많은 만큼 주의가 필요하다고 지적한다.

업계 관계자는 “중도금 대출이 무이자라도 민간분양의 경우 아파트 분양가가 공개 되지 않기 때문에 분양가에 이자를 포함시켜 분양해도 계약자는 알 길이 없다”고 말했다.

이어 “준공 시점까지 미분양 문제가 해결되지 않는다면 자금을 회수 하지 못하는 건설사의 부도 문제까지 벌어질 수 있다며 이에 건설사들은 미분양 물량을 빨리 없애기 위해 다양한 꼼수 마케팅을 동원 할 수 있다”고 주의를 표했다.

선분양 후시공 제도 같은 경우에는 미분양 문제가 발생할 수 있는 요소다. 공급자 위주가 아닌 수요자 위주의 후분양 방식이 아니기 때문이다. 건설사 측에서는 분양공고만 낸 후 당첨자 추점 등 계약을 하루만에 끝내는 방식으로 사람을 모으는데 이 과정에서 인기 있는 동이나 층에는 청약자격 제한 없이 일반 수요자들에게 돌려 계약률을 높일 수 있다.

분양 리모델링이나 부동산 중개업소에서도 영업을 뛰는 사람들이 허위광고나 과장된 마케팅으로 잘 못된 허위 정보를 제공 할 수 있다는 우려도 있다.

또한 중도금 대출이 무이자라도 민간 분양의 경우 아파트 분양원가가 공개되지 않아 분양가에 이자를 포함시켜 분양해도 계약자 입장에서는 아무것도 모를수 있는 상황도 있을 수 있다.

지방 미분양 현상으로 건설사들이 시름을 앓고 있는 가운데 지방 경기의 불황과 부동산 정책의 불확실성, 입주물량증가, 대출규제, 금리인상 등 추후에도 지방의 미분양 시장의 악재는 이어져 지방 미분양 시장의 회복세가 보일지는 미지수다.

부동산 전문가들은 정부 차원의 미분양 관리 대책이 필요하다는 지적이다.

정부가 하반기 미분양 물량에 대한 방안을 적극적으로 강구해야 할 것이라고 강조하며 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부는 인허가 물량을 줄이는 방안을 모색해야 한다”며 “미분양 관리 대책을 마련해야 한다”고 전했다.