내년 초 부동산 규제지역 추가 해제···서울도 풀릴까

규제지역 추가 해제 예고...남은 규제지역 서울 등 5개 지역

부동산 하락속도 너무 가팔라...전방위 규제 완화로 거래 유도

"서울 일부 지역 해제 가능성 높아...규제 설정 실효성 떨어져"

"규제해제 하더라도 부동산 시장 정상화시키는 데는 제한적"

아파트 밀집 지역. 사진=장귀용 기자

정부가 규제지역 추가 해제를 예고하면서 서울에서 규제지역이 해제될 것인지 관심이 집중된다.

정부가 지난 21일 2023년 경제정책방향을 발표하며 "주택시장 상황을 종합적으로 감안해 규제지역을 연초에 추가 해제하겠다"고 밝혔다. 문재인 정부가 집값을 잡기 위해 씌워 놓은 규제지역은 윤석열 정부 들어 지난 6개월간 3차례에 걸쳐 해제된 바 있다.

통상 국토부는 연 2회 주거정책심의위원회를 개최해 규제지역 조정을 결정하지만, 고금리에 따른 부동산 경기 침체로 거래 절벽이 가속화하자 해제 지역을 점차 늘려나간 것이다. 국토부는 지난 10일 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 5개 지역을 제외한 전국의 부동산 규제지역을 전면 해제했다.

이번 추가 해제 예고는 정부의 우려와는 달리 이들 지역에서도 집값 하락세와 거래 실종이 극심해진 데 따른 조치로 풀이된다. 한국부동산원의 11월 전국주택가격동향 조사에 따르면 서울 아파트의 매매가는 2.06% 떨어져 부동산원이 조사를 시작한 이후 19년 만에 최대 낙폭을 기록했다. 서울 아파트 전셋값도 2.89% 하락해 역대 최대 낙폭을 기록했고, 월세도 0.04% 감소해 하락세로 전환했다.

규제지역에서 해제되면 대출과 세제·청약·거래(전매제한) 등 집을 사고파는 전 과정과 관련한 규제가 완화된다. 대출은 집값과 관계없이 주택담보대출비율(LTV) 50%가 적용되고, 주택분양권 전매제한 기간도 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어든다.

내년엔 다주택자의 세금 부담도 덜어질 전망이다. 우선 취득세 중과제도가 완화된다. 3주택(조정지역 2주택) 8%, 4주택(조정지역 3주택) 이상 12%였던 다주택자 취득세율이 각각 4%와 6%로 인하된다. 윤석열 정부 출범 직후 1년간(2022년 5월~2023년 5월) 한시적으로 적용하기로 한 다주택자 양도세 중과 배제는 2024년 5월까지 1년 더 연장된다.

전문가들은 이 같은 조치들에 대해 대체로 긍정적으로 평가했다. 다만 부동산 시장을 정상화시키는 데는 제한적일 것이라고 목소리를 냈다. 송승현 도시와경제 대표는 "규제지역 설정에 대한 실효성 부분이 떨어지기 때문에 서울 일부 지역 또한 풀어줄 가능성이 높다"면서 "다만 금융문제가 크기 때문에 규제지역 해제를 하더라도 시장에 활력을 도움을 줄지는 의문"이라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "규제지역을 설정하는 기본적인 정책목표가 시장과열을 억제하기 위한 것이므로 지금은 규제지역을 유지하는 데 따른 실익이 없다"며 "조만간 해제할 가능성이 높다고 봐도 무리가 없다"고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리 급등에 따른 주택담보대출 이자 부담, 경기 위축 우려로 집값이 떨어지고 매매량도 역대 최저치를 기록하고 있다"며 "이번 규제 완화만으로 시장의 단기 방향 전환과 빠른 회복을 이끌어 내는 것은 제한적일 것으로 본다"고 말했다.