급매 소진되자 경매 낙찰율 쑤욱···서울 부동산 바닥 다지나

특례보금자론 대상 많은 노‧도‧강, 급매 거의 사라져

서울 아파트 경매 낙찰율 전달 대비 26.1%p 올라

서울 집값 5주 연속 하락폭 축소···거래량도 회복세

9억원 이하 중저가 아파트가 많은 노원구의 아파트 밀집 지역. 사진=장귀용 기자

최근 서울 주택시장은 급매물이 대부분 소화되면서 남은 매물의 호가가 오르는 등 하락폭이 감소하고 있다. 지난해 말까지 시장의 외면을 받았던 경매시장도 낙찰가율이 역대 2번째로 높은 수준으로 오르는 등 활기를 띄고 있다. 전문가들은 정부의 규제완화와 시중금리 인하로 바닥 다지기에 대한 기대가 커지고 있는 것으로 보고 있다. 다만 한동안은 약보합세가 이어질 것으로 분석했다.

서울 집값의 하락폭이 줄어들고 있다. 지난 2일 한국부동산원의 주간아파트가격동향에 따르면 1월 30일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.25% 하락했다. 여전히 하락세가 이어졌지만 하락폭은 전주에 기록한 -0.31% 보다 0.06%p 줄었다. 5주 연속으로 꾸준히 낙폭이 줄어들고 있다.

하락폭이 줄어든 것은 시중에 나왔던 급매물이 지난 한달 간 상당부분 소화됐기 때문이다. 도봉구 지역 공인중개업체 관계자는 "지난해 11월 중순 특례보금자리론이 출시된다는 소식이 들린 이후 급매물을 찾은 문의가 많아졌고 1월 중순경에 대부분 매물이 소진됐다"면서 "현재는 전세보증금 반환 때문에 집을 내놓은 몇몇 경우를 제외하면 대부분 호가를 올린 상황"이라고 했다.

특례보금자리론은 급매물을 소화시킨 주요 원인 중 하나로 꼽힌다. '특례보금자리론'은 9억원 이하의 주택을 살 때 5억원 한도 내에서 LTV(주택담보비율) 70%(생애최초일 경우 80%)까지 4%대 고정금리로 대출을 받을 수 있는 제도다. 소득제한이 없고 상환기간을 10~50년까지 설정할 수 있다. 무주택자와 1주택자가 받을 수 있다.

실제로 특례보금자리론을 받을 수 있는 9억원 미만 중저가 아파트가 밀집한 노도강(노원‧도봉‧강북)지역은 최근 급매물이 거의 자취를 감췄다. 지난달까지만 해도 KB시세 대비 5000만~1억원가량 저렴한 매물을 심심찮게 볼 수 있었지만 최근엔 이런 매물을 찾기 어려워졌다. 이 지역의 현재 호가는 KB시세와 비슷하거나 더 오른 수준으로 매겨지고 있다.

급매물이 본격적으로 소진되기 시작하면서 거래량도 증가했다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 지난 10월 559건으로 최저치를 기록한 후 ▲11월 733건 ▲12월 838건으로 계속 늘었다. 아직 신고기간이 남은 1월은 현재까지 895건의 거래가 신고됐다.

시세보다 싸게 집을 살 수 있는 급매물이 소진되면서 투자자들의 시선은 경매시장으로 향하는 모습이다. 지난해 10월부터 12월까지 3개월 연속 10%대에 그쳤던 서울 아파트 경매 낙찰율은 지난달 44%로 반등했다. 낙찰가율도 78.7%로 전달(76.5%)보다 소폭 상승했다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰된 금액의 비율을 말한다.

경매시장에선 아파트보단 오피스나 재개발을 노린 다가구, 다세대, 상가 등에 대한 관심이 더 컸던 것으로 나타났다. 실제로 빌라와 다가구, 상가 등 경매물건 전체의 낙찰가율은 111.6%로 역대 2번째로 높은 수치를 기록했다.

전문가들은 정부의 규제완화와 시중 주택담보대출 금리 인하 등에 힘입은 수요자들이 움직이면서 시세보다 저렴하게 나온 급매물과 경매물건이 소화되고 있다고 분석했다. 다만 당장 가격이 반등하기보다는 당분간 바닥을 다지면서 약보합세가 이어질 가능성이 크다고 봤다.

송승현 도시와경제 대표는 "정부가 규제지역을 해제하고 각종 세제도 개편하는 등 규제를 완화했고 주택가격의 최대 70%(생애최초 80%)까지 특례보금자리론까지 출시되면서 무주택실수요자를 중심으로 거래가 이뤄진 것으로 보인다"면서 "급매가 소화되면서 가격도 바닥을 다지는 분위기"라고 했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "하락폭이 줄어들고 있는 건 맞지만 아직까진 금리가 인하되는 시점이 언제인지 가늠하기 어렵기 때문에 매수자들의 부담은 여전하다. 제 값을 주고 집을 사기엔 무리가 있다는 것"이라면서 "하반기에 관심단지 위주로 급매물을 꾸준히 관찰하면 기회가 있을 것"이라고 했다.