국토부 재건축 초강수···초반 소송전 불가피

정부 정비사업 시공사 선정제도 개선방안

업계 투명 공정 경쟁 기대···초기 소송전 예상

재개발 일부 실수요자 영세민 피해는 우려

강남 재건축 아파트 전경(사진=뉴스웨이 DB)

정부가 야심차게 발표한 ‘재건축 수주전 제재안’이 벌써부터 도마위에 올랐다. 시공사 입찰 2년간 제한을 비롯해 시공권 박탈이라는 규제 칼날을 빼들어 기존 혼탁 수주전이 사라질 것이라는 기대와 동시에 단기적으로 건설사나 조합간 각종 소송전은 물론 음성적인 편법을 비롯해 관리망과 제도에서 헛점으로 재개발 일부 영세민이나 실수요자들의 피해가 우려되서다.

30일 국토교통부와 서울시는 합동으로 ‘정비사업 시공사 선정제도 전면 개선방안’을 발표했다. 재건축 비리를 뿌리 뽑기 위해 마련된 입찰-홍보-투표-계약으로 이뤄지는 시공사 선정 제도 전반에 걸친 제도 개선안이다.

이 개선안은 시공사 입찰 과정에서 설계와 공사비, 인테리어, 건축 옵션 등 시공과 관련된 사항 외에 이사비를 비롯해 이주비, 재건축 초과이익부담금 등 제안을 막고, 홍보 과정에서 금품 향응 등 비리가 적발될 경우 향후 2년간 입찰 제안과 해당 사업지 시공권을 박탈하는 등 방안을 주요 골자로 하고 있다.

아울러 건설사뿐 아니라 건설사와 계약한 홍보업체 역시 금품·향응을 제공하는 경우 건설사가 책임 지도록 제도 개선에 나선다.

재건축 사업시 입찰단계에서 건설사가 설계안과 공사비, 인테리어, 건축옵션 등과 관련된 사항만 입찰시 제안할 수 있고 그동안 문제시 돼왔던 이사비와 이주비, 재건축 초과이익환수금 부담 등에 대해선 제안할 수 없게 된다. 일단 반포주공1단지 등 대어급 강남 재건축 단지들의 수주전은 끝났지만 연말까지 강남권 등 제법 규모가 큰 단지들이 시공사 선정을 앞두고 있는 상황에서 정부의 제재로 혼탁했던 시공권 수주전이 투명하게 공정하게 정화될 수 있을 것이란 기대다.

건설업계가 관심을 갖고 있는 재건축 단지는 서초구 반포주공1단지 3주구와 강남구 대치동 쌍용2차, 용산 이촌동 한강맨션 등이다.

대형건설사 관계자는 "이미 공정경쟁 자정결의 등 투명하고 공정한 수주 경쟁을 지향하고 있다. 정부도 그렇게 하라고 이번 대책을 내놓은 것으로 본다"면서 "앞으로 거액의 이사비 제공 등 돈잔치를 할 수 있는 방안들이 막히게 됨에 따라 특화된 설계와 공사비 절감, 우수한 품질로만 승부를 걸어야 할 것"이라고 밝혔다.

다만 실효성 논란부터 일부 부작용을 비롯, 초반 무더기 소송전까지 우려된다. 우선 시공권 박탈과 입찰 제한이라는 초강력 제재안이 나오면서 건설사간은 물론 조합과 비대위간 소송까지 빗발칠 가능성이 높아지고 있다. 강남 등 재건축 시장을 놓고 건설사가 치열하게 경쟁해야하는 입장에서 상대방의 비리 등 범법행위를 목격할 경우 상대방 시공권 박탈이라는 제도를 활용하기 위해 경찰 고발 등 경쟁적으로 이뤄질 공산이 커지고 있어서다. 최근 GS건설과 롯데건설간 한신4지구의 수주전 비리 의혹 등에 따른 경찰 수사 착수가 대표적인 예다. 수주전이 과열될수록 이런 제보를 활용한 고발 등 송사가 다반사로 일어날 여지가 적지 않다고 업계는 보고 있다.

대책의 사각지대도 나타날 조짐이다. 가장 대표적인 예가 재개발 사업 동일기준 적용이다. 특히 조합에 사업비 등을 사실상 건설사가 제공하는 재건축 사업과 달리 강북 등 재개발사업은 영세민 세입자가 많아 조합의 이주비만 시공사의 융자를 받아 처리하기가 쉽지 않을 것으로 보이기 때문이다. 사업비가 넉넉치 않은 재개발 조합의 경우 정부의 철퇴에 따른 사업 지지부진으로 융자비용 등 사업 차질이 우려되며 나아가 낙후주택 개발이 요원해진다는 의미다.

조합원들의 알권리 확보 논란도 도마위에 올랐다. 개별홍보자체을 막다보니 조합원들이 건설사들의 제안이 조건을 자세히 들을 수 있는 기회가 2~3차례의 사업 설명회뿐으로 제한돼 이해도가 크게 떨어지는 상황에서 시공사를 선택해야 하는 등 혼란이 야기될 수 있어서다. 정부가 일정 부스에서만 홍보요원이 활동할 수 있게 끔 배려한다고 하나, 재건축 사업에 대해 조합이 하는 일로 치부하는 사례가 적지 않은 재건축 사업 특성을 고려하면 이 역시 실효성이 크게 떨어지는 조치라는 게 업계의 대체적인 시각이다. 게다가 재건축·재개발 시공권 수주전이 오랜기간 워낙 고질적인 문제였던 만큼 법망을 교묘하게 피해갈 수 있는 음성적인 방법이 나올 수 있다고 관측하고 있다.

이사비, 이주비 제안금지, 대안설계 시공내역 제출 위반시 입찰무효는 다음달 행정예고를 통해 12월부터 시행되며, 금품 제공시 시공권 박탈과 조합임원 청탁금지 등은 다음달 국회에 발의할 도시정비법 개정안에 포함될 예정이다.