[인터뷰]더함 양동수 대표 “사업구조 바꾸면 신축 32평 月10만원 가능”

기존 공공민간임대주택 한계 느껴 협동조합형 모델 제안

발생 이익 70% 임차인, 30% 공공에 귀속되는 선순환 구조

분양전환 방식·토지 매입 등 정책적인 부분 풀어야 할 과제

공동체 회복이 목표···사회적 주거 정책 실험대 역할도 기대

공공지원 민간임대아파트에 임차인이 주체가되는 새로운 모델이 나타났다. 사회혁신기업 더함이 선보인 위스테이. 위스테이는 입주자가 직접 단지 설계부터 참여하고 협동조합을 만들어 지분을 매입해 주주가 되는 등 임차인이 주가되는 아파트로 서민 주거안정을 위한 해법이 될지 기대를 모으고 있다. 사진은 더함 양동수 대표. 사진=이수길 기자 [e-mail]

“구 32평의 월세가 10만원인 새 아파트가 있다면? 임대 아파트지만 건설사의 최신 특화 설계가 반영된 아파트, 더군다나 내게 꼭 필요한 커뮤니티 시설을 갖춘 단지가 있다면? 임차인이 아파트의 주체 및 주인이 되는 곳이 있다면? 8년간 주거 불안 없이 살 수 있는 곳이 있다면?”

‘휴거’, ‘엘사’ 등 임대아파트에 대한 편견이 팽배한 시대에 기존 임대차시장의 틀을 깬 아파트가 나타났다.

국토교통부가 시범사업으로 선보인 협동조합형 공공지원 민간임대주택 ‘위스테이’(WeStay)가 그 주인공.

협동조합형 공공지원 민간임대주택이란 기존 임대주택 주거 방식에 ‘아파트형 마을공동체’라는 주거 복지 모델을 접목시킨 것이다. 임차인들이 설계단계부터 입주 후 운영까지 함께 고민하고 만들어가는 새로운 방식의 주거 모델이다.

뉴스웨이는 협동조합형 공공지원 민간임대주택 추진 중심에 있는 사회혁신기업 더함의 양동수 대표를 만났다.

◇기존 공공지원 민간임대주택 모델에 공공성 강화= 더함의 양동수 대표는 변호사 출신이다. 법률 자문을 하던 양 대표가 사회혁신기업 더함을 만들고 공공민간임대아파트 사업에 나선 것은 기존 공공민간임대아파트의 공공성 측면에 한계를 느꼈기 때문이다.

이에 양 대표는 2014년 더함을 설립하고 협동조합형 공공민간임대주택을 국토부에 제안해 2016년 12월 국토부 협동조합형 뉴스테이(위스테이) 우선협상대상자로 선정됐다.

양 대표는 “기존 뉴스테이는 건설사의 리스크가 낮다. 택지는 LH가 맡고 기금이 융자와 출자를 하면 민간(리츠)이 차입해 들어오는 구조다. 그럼에도 지금같은 부동산 오름세 속에서는 건설사가 엄청난 이익을 챙기게 된다”며 “이를 보며 공공성을 높이는 방법으로 협동조합으로 사업을 진행하면 건설사들이 많이 가져가는 구조를 바꿀 수 있겠다고 생각했다”고 말했다.

실제 ‘위스테이’는 더함이 사업을 주관하고 건설사는 단순 도급형태로만 참여해 기존 건설사가 가져가는 이익을 크게 줄였다.

이에 임대료는 주변시세 대비 20% 저렴하게 공급하고 있다. 입주를 시작한 ‘위스테이 별내’의 전용 60㎡의 경우 보증금 1억6250만원(출자금 3500만원, 사업준비비 330만원 별도)이면 월 10만원에 거주할 수 있다. 전용 74㎡는 보증금 2억1300만원(출자금 4000만원, 사업준비비 330만원 별도)을 넣으면 월 10만원, 전용 84는 보증금 2억3370만원(출자금 4000만원, 사업준비비 330만원 별도)에 월 임대료 10만원으로 책정됐다. 보증금을 줄이면 월세가 올라간다. 출자금은 임차 계약이 끝나면 1년이 지난 후 받을 수 있다.

특히 ‘위스테이’는 건설사가 주체가 아니기 때문에 이후 임대료 상승률도 억제할 수 있다.

양 대표는 “위스테이는 건설사가 진행하던 자리에 사회적기업이 들어간다. 8년 뒤 임차기간이 끝나면 ‘더함’ 같은 사회적기업은 주체에서 빠지고 임차인(사회적협동조합)과 공공을 연결해 줌과 동시에, 기존 건설사가 가져가던 수익 일부를 이들에게 귀속될 수 있도록하는 모델”이라고 설명했다.

입주민이 출자금 납부를 통해 직접 참여한 협동조합이 사업주관사가 보유한 지분을 사들여 아파트 최대지분을 보유하기 때문에 가능한 일이다. 이를 통해 입주민은 임차인이자 간접적인 소유권자가 된다.

더함 양동수 대표. 사진=이수길 기자 [e-mail]

◇분양전환 방식 미지수 “취지 살릴 수 있는 정책 시급”= 다만 분양전환 방식은 아직 정해진 것이 없다. 국토부 등에서 관련한 정책적 논의가 이뤄지지 않았기 때문이다. 원칙상 민간임대주택 사업이기 때문에 공공임대 법체계와는 다른 민사법 체계를 따른다. 민간임대주택 특별법에 따라 8년 동안 의무 임대하게 돼 있고 이후 공급방식은 민간사업자 자율에 맡겨져 있다.

이와 관련해 양 대표는 입주민들의 ‘주거안정’을 위해서는 ‘더함’같은 사회협동조합이 리츠로부터 통으로 지분을 인수해서 계속 임대방식으로 끌고 갈 수 있게 설계하는 모델이 정착돼야 한다고 주장했다.

양 대표는 “사회협동조합이 임대 방식으로 끌고 갈 수 있게 설계한다면 분양자금이 있든 없는 임차인들이 계속 거주할 수 있다. 8년간 잘 만들어진 공동체가 깨지지 않고 유지될 가능성이 생기는 것”이라며 “리츠는 리츠대로 기금과 자본들이 엑시트 할 수 있다. 우리가 구상한 사업 구조대로라면 70~80% 이익은 임차인에게, 20~30%는 협동조합에게 돌아가는 방식”이라고 설명했다.

이어 그는 “‘더함’의 시뮬레이션에 따르면 8년 뒤 협동조합에 150억~200억원가량 배당을 통한 추가 자산이 만들어진다. 사회적협동조합은 비영리단체이기 때문에 해당 수익은 지역사회만을 위해 쓰게 돼 있다. 부동산 수익이 일정부분 공동체로 귀속된다는 데 의미가 크다”고 덧붙였다.

◇“토지공급·공급속도에도 공공성 더해야”= 현재 양 대표와 더함이 추구하는 미래에 발목을 잡고 있는 것은 토지 문제다. 토지를 확보하기 위한 공모 방식 등에 여전히 공공성이 부족하기 때문에 커뮤니티를 구성할 수 있을 만한 일정 규모 이상의 아파트 토지를 확보하기는 어려운 상황이다.

양 대표는 “토지 확보는 우리의 최대 고민이기도 하다. 사회적 기업은 SH·LH·지방 정부 등 공공이 소규모로 푸는 공공토지는 확보할 수 있지만, 여전히 일반 규모의 아파트가 들어서는 토지는 확보하기 어려운 현실”이라며 “공공토지 공모 방식에 공공성을 강화하는 등 변화가 있었으면 한다”고 말했다.

그는 “토지를 확보하기 위한 공모 방식도 기존과 크게 바뀌지 않았다. 여전히 종전과 같이 건설사들의 재무능력과 하드웨어적인 설계를 중점적으로 본다는 뜻”이라며 “공공성을 강조한 항목인 ▲임대료 절감 ▲장기 임대 ▲자생적 커뮤니티 구조 형성 방안 등을 강조한다면 건설사도 자연히 변한다. 사회적기업에 돌아오는 기회도 더 많아질 것”이라고 전했다.

또 이와 연계해 양 대표는 현재 서민 주거 문제의 한계점으로 ‘공급의 효율성’을 꼽았다. 정부가 추진 중인 서민을 위한 행복주택 등의 임대주택이 있지만, 진행 속도가 느린 탓에 ‘필요한 사람’에게 정확히 공급되지 못하고 있어서다.

양 대표는 “공급된 주택이 정확하게 ‘필요한 사람’을 향해야 한다”며 “행복주택이나 임대주택 등 서민을 위한 정책이 있지만 진행 속도가 느리다”고 지적했다.

이어 해결책으로 공공지원 민간임대주택의 활성화를 조언했다.

그는 “공공지원민간임대주택은 민간 자금이 들어오지만 공공이 주최하고 일정 기간 이후 공공자금이 빠져나가 순환할 수 있는 구조다. 기존 공공 정책에 속도가 날 수 있는 방향 중 하나”라며 “공급자 중심적인 생각이 아닌 수요자 중심의 마인드가 돼야 한다. 주거는 삶을 담는 그릇이라는 것을 잊지 말아야 한다”고 강조했다.

더함 양동수 대표. 사진=이수길 기자 [e-mail]

◇목표는 ‘사회적 관계망 회복’= 양동수 대표와 ‘더함’은 서민 ‘주거안정’을 실현하면서 궁극적으로 ‘사회적 관계망 회복’을 목표로 하고 있다. 주거와 커뮤니티의 결합으로 새로운 주거문화를 형성하기를 바라고 있다.

양 대표는 “우리는 명확한 목표를 가지고 있다. 부동산 분야에서 역할을 하는 것처럼 보이지만 진짜 목표는 ‘사회적 관계망 회복’”이라며 “이를 위한 첫 번째 발걸음이 ‘제대로된 사회 커뮤니티 구성’이다. 진심을 가지고 커뮤니티를 만들다 보면 이를 기반으로 정책이나 사업이 새로운 구조로 혁신할 수 있다고 생각한다”고 말했다.

이어 “위스테이가 새로운 사회 주거 정책을 실험할 수 있는 장(場)으로 역할을 할 수 있도록 하겠다. 이미 위스테이에선 교육부의 ‘온종일 돌봄 정책’ 여성가족부의 ‘방과후 학교’ 등이 시행되고 있다”며 “앞으로 사회적 주거 분야에서 금융, 모빌리티 등등 다양한 실험이 가능할 것으로 본다”고 밝혔다.