신반포15차서 기사회생한 대우건설···배경과 내막은

조합 상대 ‘시공사 지위 확인 소송’ 2심서 역전 승소

법원 “공사비 증액 정당·손해배상 청구 누락도 결격”

재건축 시공사 계약 해지 속출···대우 판결 변수될듯

# “조합으로부터 시공권이 박탈됐던 건설사(대우건설)가 다시 시공사 지위를 회복하는 건 업계 초유의 일이다. 법원 판결문이 중요한 것 같다. 이번 대우 승소는 공사비 증액 다툼에서 대우건설이 계약을 어긴 부분은 없다는 것이 인정된 의미도 있다.”(도시정비업계 관계자)

# “조합원들이 혁신안을 채택할 경우 공사 연면적이 증가해 공사비가 증액될 수 있다는 점을 인식한 상태에서 시공사로 선정했다고 봄이 타당해 (대우건설의) 공사비 증액 요구가 부당하다고 보기 어렵다.”·“해제사유의 존재가 인정되지 아니하므로 이 사건 계약해제통보는 효력이 없고, 이 사건 계약해제통보에 민법 제673조에 기한 임의해제 의사가 포함되어 있다고 보더라도 이 사건 해제총회에서 그러한 해제 및 그와 일체를 이루는 손해배상에 관하여 총회 의결이 없었으므로 유효하다고 할 수 없다.”(서울고법 민사20부 판결)

최근 재개발·재건축 사업장에서 시공사를 갈아치우는 조합이 급증하는 가운데, 반대로 박탈당한 시공권을 되찾은 건설사가 있어 그 배경·이유·내막에 관심이 쏠린다. 조합과의 갈등 끝에 서울 서초구 신반포15차 재건축 사업의 시공사 계약이 해지된 대우건설이 항소심에서 승소(2심)하면서다.

업계에선 법원 판결을 제대로 뜯어보면 답이 있다라고 말한다. 이에 따르면 대우건설의 공사비 증액을 조합측이 미리 인식할 수 있었다는 점에 방점을 찍는 한편 계약해제에 필수인 조합(총회)측의 손해배상 요구(의결)도 누락되는 등 큰 결격이 있다고 봤다. 이는 대우건설이 신반포15차에서 기사회생할 수 있었던 원동력이 된 것. 최근 잇따르고 있는 조합측의 시공사 계약해지에 이번 판결이 변수가 될지도 주목된다.

15일 정비업계에 따르면 대우건설은 최근 신반포15차 재건축조합을 상대로 제기한 시공자 지위 확인 소송 2심에서 1심 판결을 뒤집고 승소했다. 조합이 대법원으로 상고해 최종 결과를 봐야하지만 대우건설이 시공자 지위를 회복해 해당 공사를 다시 진행하게 되면, 시공사가 번복되는 첫 사례가 된다.

앞서 신반포15차 조합은 2017년 대우건설을 시공사로 선정, 공사비 2098억원에 도급 계약을 맺었지만, 이후 설계 변경 등으로 대우건설이 공사비 증액을 요구하며 조합과 갈등을 빚었다. 설계변경으로 공사면적이 늘어나자 증액분을 두고 양측의 의견이 갈렸기 때문이다.

대우건설은 면적증가분에 대해 입찰에서 제시했던 3.3㎡당 499만원으로 계산해 총 500억원을 제안했다. 반면 조합은 무상특화설계 부분이 있다며 3.3㎡당 449만원, 총 200억원을 주장해 맞섰다. 결국 합의점을 찾지못하고 조합은 2019년 12월 임시총회를 통해 대우건설과의 계약해지 안건을 가결했다. 이후 삼성물산을 새 시공사로 맞았다.

최근 이런 시공사 교체는 전국적으로 번지는 상황. 서울에서는 신당8구역‧방배6구역, 부산은 서금사5구역‧우동3구역 등에서 시공사를 해지했다. 조합들은 공사비 증액, 프리미엄브랜드 적용 여부 등이 당초 약속과 부합하지 않는다고 설명하며 시공사 지위를 해지한다. 이는 소송을 진행해도 여태 법원에서는 대체로 조합의 손을 들어주곤 했다.

그러나, 이번 대우건설에선 법원 판단이 180도 달랐다. 1심에서는 서울중앙지방법원이 각하 결정을 했지만 2심 서울고등법원은 대우 손을 들어줬다. 대우건설은 도시정비사업 시공자가 단순한 계약상 수급인이 아닌 공공적 성격을 갖는 정비사업 시공자로 도시정비법에 따라 엄격하게 보호되는 독점적 지위를 가진다고 주장했고, 법원은 이를 받아들였다.

업계에선 이례적인 법원 판단 이유·배경을 알기 위해선 판결을 뜯어봐야 한다고 강조한다. 법원에 따르면 연면적 증가 등 정당한 공사비 증액 사유가 있다면 건설사측(대우건설)이 확정 공사비나 공사비 인상없음을 약정했더라도 공사비가 늘어날 수 있다는 것을 조합이 인식하고 있었다고 봤다.

무엇보다 손해배상 처리에도 결격이 있다고 봤다. 조합이 총회에서 계약해제통보에 따른 계약해제의 요건인 대우건설에 대한 손해배상을 의결해야 하는데 누락했다는 것. 이런 일련의 결격이 계약해제 통보에 효력을 잃게 했다는 것이다.

이번 판결로 조합의 일방적인 시공사 계약 해지에도 제동이 걸릴지 주목된다. 조합 입장에서도 공사 지연과 소송 부담 등이 커져서다.

한편, 신반포15차 재건축사업은 서울 서초구 반포동 12번지 일대를 지하 4층∼지상 35층, 아파트 6개동 총 641가구 규모 단지로 새롭게 조성하는 프로젝트다. 총 사업비는 2400억 원 규모다.