노도강도 양극화...노원·도봉 버티고 강북 내리고

아파트 시세 움직임 같이하던 노도강

정비사업 규제 완화 이후 노·도만 버텨

급매 위주 거래...하락세는 당분간 지속

노원구 아파트 밀집 지역. 재건축을 앞둔 단지가 많다. 사진=장귀용 기자

노도강이라 불리는 노원, 강북, 도봉, 부동산시장에도 양극화 현상이 벌어지고 있다. 그간 교통 인프라 호재 등을 공유하며 부동산시장 등락을 함께 해 온 곳이지만, 최근 대세하락기 속에서도 정비사업에 속도가 붙으면서 노후 아파트가 밀집한 노원·도봉 아파트값만 일부 방어하는 모습을 보이고 있기 때문이다.

KB부동산 데이터허브의 주간아파트매매가격지수 조사에 따르면 강북구의 매매가격지수는 올해 1월 2일 96.448, 1월 9일 95.945, 1월 16일 95.413, 1월 30일 94.243, 2월 6일 93.292, 2월 13일 92.776 순으로 하락세를 보였다.

이 기간 도봉구는 91.771→91.442→91.095→90.737→90.510→90.218, 노원구는 92.548→92.234→91.814→91.255→91.657→90.327p를 기록했다.

이 기간 강북구는 3.672, 도봉구는 1.553, 노원구는 2.221p 하락한 것이다. 매매가격 지수는 매수세와 매도세를 비교한 수치로, 100을 넣으면 매수세가 커서 가격상승장으로 판단된다.

3구 중 도봉구가 1.553p로 가장 낮은 하락세를 보였고 이어 노원구가 2p대, 강북구가 3p 이상 가장 높은 하락세를 보였다.

이는 30년 초과 구축 아파트가 밀집한 도봉, 노원이 안전진단, 용적률 완화방안 발표로 기대감이 형성됐기 때문으로 풀이된다.

재건축이 급물살을 탈 것이라는 기대감과 특례보금자리론 적용으로 9억 이하 대출이 풀려 매수심리가 살아난 것이 맞물려 저가 재건축 주택이 몰린 도봉, 노원으로 수요자들의 관심이 쏟아진 것이다.

실제 올해 1월 준공 30년 초과 서울 아파트의 매매 거래건수는 △노원 44건 △도봉 22건 △강남 21건 △송파 19건 △양천 15건 △영등포 10건 순으로 집계됐다.

반면 상대적으로 구축 아파트 수가 적고 역세권 개발 등 호재가 미비한 강북구는 이들보다 하락폭이 더 커졌다.

다만 추격매수가 이어지면서 가격 방어가 계속될 지는 불투명한 상황이다. 부담스러운 금리 탓에 수요자들의 금융비용 우려가 여전하고 아직까지도 '비싸다'는 평가가 많기 때문이다.

장재현 리얼투데이 리서치팀 본부장은 "바닥이 다 왔다는 분석과 아직 바닥을 찍기에는 한참 멀었다는 분석이 상충해 시장이 혼란한 모습이다. 다만 도봉·노원 등은 저가 재건축 단지가 있어 소위 '몸데크' 한다는 젊은 층이 대출이 풀린 김에 몰리는 모습"이라며 "향후 시장 경기가 살아나면 나쁘지 않은 선택일 수 있지만, 수익이 적고 금리 부담이 크다면 이마저도 고려해 봐야할 부문"이라고 조언했다.

또 그는 "매수세가 급매 위주로 진행됐기 때문에 급매 물건이 사라지면 추격 매수가 크게 늘어나거나 하지는 않을 것으로 보인다"고 예상했다.