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부동산 서울시, 재건축·재개발에 특단조치···과잉 제안·홍보 법으로 금지

부동산 도시정비

[단독]서울시, 재건축·재개발에 특단조치···과잉 제안·홍보 법으로 금지

등록 2023.11.23 15:29

수정 2023.11.23 15:43

장귀용

  기자

확정된 정비계획 못 건든다···용적률‧높이‧구역 면적 변경 불허 시공사 선정 홍보요원, 조합원 100명당 1명, 최대 20명까지만11월10일 서울시보 통해 재행정예고···압구정‧여의도 의식한 듯

대모산에서 서울시 전경. 사진=장귀용 기자

서울시가 재개발‧재건축 등 도시정비사업을 수주하기 위해 업체(건설사)가 경쟁이 과열되는 것을 막기 위해 특단의 조치를 내놨다. 그간 업체 선정 후 대안설계나 특화설계란 이름으로 정비계획 변경을 하던 관행을 원천 차단하기로 하고, 수주전에 활동할 홍보직원의 수도 엄격히 제한한다. 업계에선 최근 과열 경쟁 논란이 일었던 압구정3구역과 여의도 한양아파트 재건축을 의식한 조치라는 분석도 나온다.

23일 서울시와 정비업계에 따르면 서울시는 지난 11월10일 발행한 서울시보를 통해 '서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정 기준' 개정안 도입을 행정예고 했다. 앞서 9월 '공공지원 시공자 선정 기준'이라는 이름으로 행정예고를 했던 내용에서 규정을 한층 강화해 재행정예고를 했다.

이번 개정안에 따르면 앞으로 서울시에서 추진되는 모든 재개발‧재건축 현장에선 건축물의 건폐율‧용적률과 최고 높이를 확대하거나 정비구역 면적을 늘릴 수 없게 된다. 이전에는 단순 신고만으로 허용하던 계획의 5~10% 이내의 '경미한 변경'과 별도 심의와 인허가를 통해 대폭적인 변경을 하는 '중대한 변경'이 모두 가능했다. 하지만 개정 후엔 경미한 변경이라 할지라도 용적률이나 높이, 부지면적을 변경하는 행위는 할 수 없게 되는 것.

서울시는 입찰에 참여한 업체에 대해서도 홍보직원을 사전에 등록하도록 하고 인원에도 제한을 두기로 했다. 이에 따라 건설사 등에선 조합에 직원을 미리 등록하고, 등록한 직원만 홍보활동을 할 수 있게 된다. 홍보직원의 수는 조합원 100명당 1명으로 최대 20명까지만 가능하다.

11월 10일 자 서울시보에 게시된 '서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정 기준' 주요 내용. 사진=서울시보

업계에서는 이번 조치에 대해 압구정3구역과 여의도 한양재건축 사업을 정조준한 것이란 말이 나온다. 압구정3구역은 설계업체 선정 과정에서 입찰에 참여한 A업체가 용적률 계획을 300%에서 360%로 올리겠다고 제안해, 서울시로부터 시정명령을 받았다. 여의도 한양재건축 사업은 시행자인 B신탁이 시공사 입찰 지침에 정비구역에 포함되지 않은 상가를 포함해 입찰을 내는 바람에 시공사 선정 절차가 중단됐다.

전문가들은 이번 조치로 인해 그동안 사업이 본격화되기 전 사전단계 정도로만 취급받던 조합설립추진위원회(이하 추진위)의 역할이 중요해질 것으로 보고 있다. 추진위는 조합설립 전 지방자치단체에 정비계획 입안을 요청하고, 설계업체를 선정해 기본설계를 할 권한을 가진다. 이전에는 조합설립 후 시공사 등의 도움으로 사업 시행 변경 등을 통해 정비계획과 설계를 바꾼다는 계획을 세우고 추진위에선 인허가를 통과하는 데만 중점을 두는 일이 적지 않았다.

서울시는 비전문가인 주민들을 돕기 위해 '직접조합설립제도'를 적극 권장할 방침인 것으로 알려졌다. 직접조합설립제도는 공공에서 임명한 '공공지원자'를 위원장으로 주민대표를 부위원장으로 협의체를 만들고, 협의체가 설계업체 선정 등 추진위원회를 대신하는 제도다. 비용을 공공에서 예산으로 지원한다는 점도 장점이다. 직접조합설립제도는 주민 동의 50%를 확보해서 신청해야 한다.

다만 일각에선 주민들이 원하는 대로 사업이 진행되지 않을 수 있다는 우려도 제기된다. 정비업계 관계자는 "사업의 극 초기엔 업체의 도움 없이 예산과 전문성이 떨어지는 주민들 자력으로 계획을 세워야 해 지자체에 끌려가듯 계획을 세우는 경우가 빈번하다"면서 "계획 변경을 불허하면 결국 법이 허용하는 범위가 아닌 서울시의 기준이 절대 규칙이 될 수 있다. 공공에서 임명한 공공지원자에게 전권을 맡기다시피 하는 직접조합설립제도는 더 말할 것도 없다"고 했다.
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