“더 신중했어야”···국토부 OB가 말하는 3기 신도시

집값 잡겠다며 급추진···성공가능 미지수

주민 갈등관리 호락호락 안해···반대 극심

광명시흥 등 강남 대체지 없어···앙꼬 빠져

강남 등 서울 주택 규제 완화책 포함했어야

세종청사 국토교통부 전경

“3기 신도시는 더 신중했어야 한다. 1,2기 신도시와 달리 이젠 성공 가능성이 높지 않기 때문이다. 대규모 택지지구 개발이 대부분 그렇다. 광명시흥 등 보금자리나 목동 행복주택 지구 등 모두 주민들의 반대로 실패했다. 이런 갈등관리가 안되면 문제다. 기존 신도시 경쟁력만 떨어뜨릴 수 있다.”

대규모 택지 개발 등 국토교통부 주택정책 라인에서 맹활약했던 국토부 전직 고위 관계자는 3기 신도시 성공 여부 관련 질문에 이렇게 답했다.

무엇보다 그는 3기 신도시 지정 주민들과의 갈등관리에 실패하면 단 한곳도 완성되지 못할 수 있다고 봤다. 3기 신도시가 서울 집값 잡기나 주택난 해소가 아니라 신도시 주민들의 반발 등 부동산 시장의 불안정성과 가중될 것이란 것이다.

실제 3기 신도시 개발을 놓고 일산과 남양주 주민의 집단반발이 갈수록 거세다. 특히 3기 신도시 개발계획이 발표되면서 검단, 운정, 일산 등의 주민들은 연합회를 구성하고 신도시 반대와 철회 집회를 연이어 개최하고 있다.

3기 신도시 개발지구에 포함된 지역 주민들도 강대강으로 맞서고 있다. 3기 신도시 중 규모가 가장 큰 경기도 남양주 왕숙 1·2지구 설명회도 주민 반발로 무산됐다. 이에 앞서 3기 신도시인 계양지구의 전략환경영향평가 결과 설명회도 주민 반발로 열리지 못했다.

이 때문에 그는 국토부에서 신도시 추진 정책을 도맡아 추진하고 있는 박선호 국토부 1차관과 변창흠 LH(한국토지주택공사) 사장 등 정책 책임자들의 고민이 깊을 것으로 예상했다.

그는 “갈등관리를 제대로 못하면 신도시는 하나도 될 게 없다. (박선호 1차관이나 변창흠 LH사장 등) 이들이 모두 이런 사정을 잘 알고 있을 텐데. 갈등관리가 호락호락하지 않을 것이다. 3기 신도시 미래가 그리 밝지 않다”고 잘라 말했다.

그러면서 그는 기왕에 서울 집값 잡기가 목표였다면 강남 등 부동산 규제 완화대책도 함께 내놨어야 했다는 입장을 피력했다. 올해 들어 서울 등 부동산 시장이 안정세로 접어들었다는 판단에서 손 놓고 있다가는 서울 집값 폭등 등 홍역을 치를 수 있다는 것이다.

그는 이를 압력밥솥에 빗대 표현했다. 김현미 장관이 이끄는 국토부가 서울 시장을 꾹꾹 눌러 집값이 잡힌 듯 하지만 이는 압력밥솥(부동산)에 압이 높아지고 있는 것으로 김(압)을 빼주는 시기도 서둘러 잡아아야 한다는 것이다.

그래야 내년 총선이후 강남 집값 폭등 등 주택 시장 교란 현상을 완화할 수 있을 것으로 봤다. 실제로 최근 서울 재건축 아파트 값이 6주 연속으로 오르고 강남 주요 재건축 아파트 가격도 뛰는 등 서울이 상승 반전하며 꿈틀거리고 있다.

무엇보다 이 고위 관계자는 강남 대체수요지가 사실상 없다는 점도 문제점으로 지적했다. 고양 창릉, 부천 대장, 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양 등 5곳에 30만 가구를 짓겠다지만 대부분 강남과는 거리가 멀다.

그나마 강남 대체지로 주목받았던 광명·시흥지구는 3기 신도시에서 빠졌다. 이명박 정부 당시 신도시급 보금자리주택지구로 지정됐다 주민 반대 등으로 무산된 광명·시흥지구는 800만 평에 9만5000여 가구를 지을 수 있는 매머드급 후보지다.

이 고위 관계자는 “광명시흥지구는 그린벨트가 한번 풀렸던 지역으로 사업 추진 측면에서 더 수월할 수 있다. 게다가 위치적으로 강남이나 서울 시내 접근성이 뛰어나고 KTX광명역 등 교통 인프라도 갖추고 있다. 서울 수요를 제대로 분산할 수 있다는 의미다. 서울 집값을 잡으려면 광명시흥지구를 선택했어야 했다”고 꼬집었다.

마지막으로 그는 신도시나 택지지구 공급보다는 민간주택공급 시장도 활로를 열어야한다고 언급했다. 특히 서울 부동산 시장에선 땅 공급 자체가 씨가 마른 상황인 탓에 재개발 재건축 규제 완화가 필요하다며 서울시과 국토부간 전향적인 정책 자세가 절실하다고 덧붙였다.