[Why]국토부보다 오세훈이 바람직한 이유

정부, 2025년까지 83만가구 공급 공언

물량 중 상당수가 공급부지 확보 기준

숫자맞추기 등 허수 포함 가능성 높아

오세훈표 공급 인허가기준으로 못박아

의지만으로도 허수없이 공급 시간문제

“(서울시장)후보 시절 분명히 제시했던 것 처럼 연간 4만8000가구씩 공급해서 임기 중 5년을 상정해 2025년까지 24만가구를 공급할 것이다. 주택 24만가구를 공급하겠다는 것은 재건축·재개발을 통한 신규주택 인허가 단계까지를 완료하겠다는 것이다.”(17일 서울시청 대회의실에서 열린 취임 한달 기자 간담회에서 오세훈 서울시장)

정부가 오는 2025년까지 전국적으로 83만가구의 주택을 공급(2·4대책)하겠다고 공언하고 했지만, 오세훈 시장의 공급정책에 비해 실효성이 크게 떨어진다는 목소리가 나온다.

올해 초 국토교통부가 2·4대책에 넣은 83만6000가구 수치는 역대급 공급이라지만 적지 않은 물량이 허수일 가능성이 적지 않은 추정치로 부풀리기에 논란을 빚고 있다. 즉, 재건축 재개발 정비사업을 비롯해 도심공공주택복합사업, 소규모, 도시재생, 공공택지, 비주택리모델링, 신축매입 등을 총망라해 공급하겠다지만, 상당수가 주택을 공급할 수 있는 부지를 확보한다는 청사진만 발표한 것.

‘83만호의 주택을 공급하겠다’라는 말과 ‘주택을 지을 수 있는 부지를 확보하겠다’는 말은 엄연히 다른 얘기다.

반면 최근 오세훈 시장이 언급한 서울시 24만가구 공급의 경우 주택 인허가 단계 통과를 기준으로 발표해 확실한 공급이 가능한 물량이라는 평가. 익명을 요구한 한 부동산 전문가는 “(정부의) 주택용지 확보 기준은 가능성을 두고 말한 것이다. 바꾸어 말하면 확보할 수 없음을 얘기하는 것일 수도 있다. 이에 반해 주택 인허가 기준은 보장되어 있는 수치로 봐야 한다”고 말했다.

실제 정부가 아무리 역대급 공급이라고 주장해도, 개별 토지 소유주 등 민간이 참여하지 않는다면 실제 추진과정에서 물량의 공급은 기대에 못 미칠 수 있다. 정부가 확보하겠다고 언급한 부지들은 역세권·준공업지·정비사업지 등의 사유지들이라서다.

특히 정부가 밝힌 수치는 ‘기대 참여율’(사업에 참여할 것으로 기대하는 비율)이란 개념을 동원해 ‘추계’한 것이다. 공급 대상 가능 후보지 전체를 대상으로 놓고, 이 정도 비율은 2·4대책에 참여할 것이라고 예상한 물량이다. 83만가구라는 공급목표가 현실성이 크게 떨어진다는 지적이 그래서 나온다.

정부의 공급 부풀리기 우려는 현실이 되고 있다. 2.4대책이 나온지 100일이 지났지만 벌써부터 용두사미 신세가 되고 있어서다.

총 13만 호 규모의 수도권 신규 공공택지 발표가 하반기로 연기됐고, 2·4 대책 시행을 위한 공공주택특별법 등 법 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.

반면 오세훈 서울 시장의 청사진은 희망고문 가능성이 큰 정부 플랜과 달리 현실화 가능성이 높다. 정부와 같이 주택공급 공급부지 확보 물량이 아닌 실제 주택 인허가를 기준으로 공급한다는 계획을 발표했기 때문.

오 시장은 이날 “재건축·재개발 모두 원래 계획대로 가고 있다고 생각한다”면서 “482개의 재건축·재개발 단지가 있는데 주요 단지를 제외하면 90%가 넘는 432개 단지가 원래 계획대로 순항 중에 있다”고 말했다.

이와 함께 그는 재개발 사업 구역에 추가 인센티브를 강구할 것으로 보인다. 정부는 공공개발 선택 시 △용도지역 1단계 상향 △법적 상한 용적률 120% 상향 △자체 사업보다 10%~30%포인트 높은 수익률 보장 등을 제안했다. 민간 재개발도 서울시가 제안한 기부채납 요건을 충족하면 빠른 인허가 승인, 용적률 상향과 층수 조정 등을 통해 수익성을 높이는 방안이 가능하다.

주택업계 관계자는 “정부 2.4대책의 핵심이 공공이 주도하면서 주택용지를 확보하겠다는 것인데, 이는 숫자놀음에 그칠 가능성이 적지 않다. 시장 혼란만 가중시킬 수 있다는 얘기다. 향후 정부도 실제 주택 인허가 기준으로 공급 계획을 밝혀야 정확한 시그널을 시장에 보낼 수 있을 것”이라고 말했다.