10년뒤 집값 분양 ‘누구나집’···새 주거 모델 될 수 있을까

10년 임대후 확정분양가로 임차인에 우선공급

민간사업자 부담···사업성 이유로 참여 ‘글쎄’

추후 대규모 공급 택지확보 가능한 지 ‘의문’

‘누구나집 프로젝트’ 시범 사업이 본격 추진되는 가운데 청년·신혼부부 등 무주택자에게 내집 마련 기회를 제공하는 새로운 주거모델이 될 수 있을 지 관심이 모아진다.

국토교통부에 따르면 정부는 화성능동 1곳, 의왕초평 1곳, 인천검단 4곳 등 6개 사업지에 ‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택’(누구나집) 공급을 위한 사업자 공모를 실시한다. 구체적으로 화성능동에 899가구, 의왕초평에 951가구, 인천검단에 4225가구를 공급한다.

‘누구나집’은 청년·신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 주택을 공급하기 위해 더불어민주당 부동산특별위원회에서 제시한 주택 공급 유형이다. 임차인이 분양가격의 10% 수준의 보증금을 내고 해당 주택에서 세입자 신분으로 시세의 약 85~95%의 월세를 내고 거주하고 있다가 10년 후 분양 전환을 할 수 있는 주택이다.

구체적으로 임대료는 주변시세의 95% 이하(일반공급)-85%이하(특별공급)로 책정한다. 전체물량의 20% 이상은 특별공급 물량으로 배정해 월평균 소득 120% 이하 청년과 신혼부부, 고령자에게 공급한다. 나머지 80%는 일반공급이다.

‘누구나집’은 확정분양가격 이상의 시세차익이 발생할 경우 그 이익을 사업자와 임차인이 나누게 되는 이익 공유 구조이다. 따라서 거주기간에 따라 임차인에게 경제적 인센티브를 제공한다.

통상 분양전환 임대의 경우 분양 시점에 따라 분양가격이 결정됐다. 그러나 누구나집은 시작 단계부터 분양가가 확정되면서, 비교적 저렴한 분양가로 제공된다. 공모시점 감정가격에다가 사업 착수시점~분양시점까지의 연평균 주택가격 상승률(1.5%)을 적용해 분양가가 매겨진다.

현재 주변 아파트 시세가 5억원인데 최대 매년 1.5% 가격이 오른다고 가정해 책정한 분양가격이 6억원이라면 10년뒤 이 가격으로 분양전환이 가능하다. 만약 10년 뒤 주변 아파트 시세가 8억원이라면 세입자는 (10억원-6억원) 4억원의 시세차익을 모두 가져갈 수 있다. 반면 사업자는 최근 시세 5억원과 확정분양가격 6억원의 차액인 1억원 이내에서 이익을 일부 가져가기 때문에 세입자에게 무조건 유리한 구조인 셈이다.

문제는 분양전환 시점에 집값이 하락할 경우 민간사업자의 손해가 불가피한데 이에 대한 구체적인 보전 방안 등은 없다는 것이다. 이에 따라 업계에서는 민간 사업자들의 참여 여부가 사업 추진의 관건이 될 것으로 보고 있다. 무주택 실수요자에게 저렴한 비용으로 내집 마련 기회를 제공한다는 제도 취지에도 민간의 참여 없이는 목표한 주택 공급이 어렵기 때문이다.

전문가들은 기존 사업자 리스크가 여전하다고 지적하고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 책인연구원은 “사업 참여 업체 입장에서 분양 전환 시 수익 상한은 제한되지만 분양 시점에 집값이 하락하는 경우 회복 가능성은 불충분한 구조”라고 말했다.

이와 관련해 국토부도 개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다는 점에서 같은 우려를 인지하고 있다. 추후 사업추진 및 임대운영 과정에서 손실이 발생하지 않도록 면밀히 관리한다는 계획이다.

아울러 실효성이 떨어질 수밖에 없다는 지적도 제기된다. 김영곤 강남대 부동산학과 교수는 “집값이라는게 위치가 좋고 각종 환경에 따라 좌우되는데 누구나집 프로젝트의 경우 그런 곳에 지을 수 없다”면서 “특히 시장에 영향을 미칠만큼 대량공급이 되기 힘들 것”이라고 설명했다. 국토부 관계자는 “당정은 이번 사업자 공모를 시작으로 시범사업 성공을 위해 지속해서 협의를 이어가고 추가 사업 부지 확보에 나설 계획”이라고 말했다.