'뜨거운 감자' 신탁방식 도시정비사업의 '명과암'

자금조달·사업시행···공사비 분쟁 진화 사례

일률적이지 않은 수수료···해지요건 지나치게 강해

합리적 해지 등 신탁계약서 반영 동의후 추진 필요 분석

최근 '신탁방식' 정비사업을 택하는 단지들이 늘고 있는 가운데 신탁방식 정비사업 효율성을 두고 논란이 불거지고 있다.

최근 '신탁방식' 정비사업을 택하는 단지들이 늘고 있는 가운데 신탁방식 정비사업 효율성을 두고 논란이 불거지고 있다. 사업 자금을 조달하고 공사비 분쟁을 진화하는 등 장점도 있는 반면 수수료 부담과 해지요건이 까다로운 단점이 공존하기 때문이다.

우선 신탁방식 도시정비는 자금 확보가 용이하다는 장점이 있다. 현재 사업비 대출 금리는 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받는다고 해도 연 7% 안팎이다. 하지만 신탁사는 자체적으로 사업비를 조달하기 때문에 금리가 상대적으로 낮다.

정부도 빠른 사업 진행을 위해 신탁사가 정비사업을 시행하면 추진위원회 승인과 조합설립인가 등의 절차를 생략하고 각종 심의 과정을 간소화하는 혜택 등을 주고 있다. 시중은행 역시 신탁사가 사업을 관리하면 대출 연체 확률이 낮아진다는 판단에서 대출에 호의적이다.

전문성이 부족한 사업자들을 대신해 신탁사가 사업 과정에서 발생할 수 있는 다양한 리스크를 관리해주기 때문에 사업 추진 속도도 빠른 편이다. 대표적으로 시공사가 공사비를 일정 수준 이상 올리지 못하도록 중재하는 역할 등이 있다.

실제 동선2구역은 지난달 31일 정기총회를 열고 하나자산신탁을 사업 대행자로 선정했다. 공사비가 늘어나면서 건설사와 조합 간 이견 차가 커지자 이례적으로 사업 방식을 바꾼 것이다. 사업 대행자로 참여한 하나자산신탁은 공사비 지급 조건을 분양불에서 기성불로 변경해 평당 700만원을 훌쩍 넘겼던 공사비 협상을 600만대 중반으로 낮췄다.

반면 신탁방식의 단점도 있다. 분양 매출의 2~4%를 수수료로 납부해야한다. 예컨대 1조원짜리 사업장이라면 200억~400억원을 신탁수수료로 마련해야돼 사업성이 떨어진다. 일반분양이 많고 사업성이 높은 현장일수록 입찰경쟁에 따른 낮은 수수료가, 물량이 적고 사업성이 떨어지는 현장일수록 높은 수수료가 제시되고 있다.

때문에 신탁 수수료에 대한 적정기준이 없다는 것이 문제로 지적되고 있다. 이에 현장에 따라 1~4%까지 수수료 차이가 심해 검토단계에서 사업비를 예측하기 어렵고 신탁 수수료가 부담으로 작용하고 있어 사업 안정성과 예측성 제고 차원에서 적정기준을 제시해야 한다는 입장이다.

게다가 신탁방식은 토지 등 소유자 75% 이상 및 토지면적 75% 이상 동의를 받아 토지면적 3분의 1 이상을 신탁 등기해야 한다. 등기부등본상 실질적 소유권이 신탁사로 이전되는 것이다. 사업 전반에 걸쳐 신탁사가 영향력을 행사하는 만큼 주민들의 의견이 배제될 수도 있다. 또 등기부상 실질적 소유권이 신탁사로 이전되는 것에 대한 조합원의 반감도 있다.

아울러 신탁방식 제도는 2016년 도입 이후 7년째 개선없이 시행중인데 표준계약서 마련이 시급하다는 지적이 제기된다. 신탁계약서의 내용 중 가장 문제되는 부분은 신탁해지 관한 사항이다. 일반적으로 신탁사들이 사용하고 있는 신탁계약서에 따르면 신탁해지를 위해서는 토지등소유자 거의 전원의 동의가 필요해 독소조항이라는 지적이 끊임없이 제기되고 있다.

신탁계약 성립을 위해 75% 이상의 소유주 동의가 필요하지만, 신탁계약 해지 시 신탁계약에 동의한 소유주뿐만 아니라 동의하지 않은 소유주의 해지 동의서까지 필요한 경우가 있어 신탁계약 성립보다 해지가 더 까다롭다는 지적을 제기해 왔다. 뒤늦게 소유주들이 신탁계약을 해제하기를 원해도 계약 해제는 사실상 불가능한 일이될수 있는 셈. 전문가들 역시 규정에서 있는 일부 전원 동의는 사실상 실현 불가능한 조건이라는 설명이다.

정비업계 관계자는 "최근 공사비 등을 이유로 신탁방식을 택하는 사업장이 늘어나고 있는만큼 수수료와 해지 문제가 생기는 사업장도 발생하고 있다"면서 "사업장마다 신탁방식이 어울리는곳이 있고 조합방식이 맞는 곳이 있고 신탁방식은 아직 도시정비사업에 비해 사업을 완료한 사례가 많지 않기 때문에 신중하게 접근해야 한다"고 전했다.

이에 일각에선 신탁방식을 선택할 경우 일반적인 업체의 해지 조건과 동일하게 선제적으로 조치를 취해둘 필요가 있다고 조언하기도 한다. 신탁방식에 동의한 소유자의 과반수 이상이 참석한 총회에서 참석 소유자의 과반이 해지를 동의할 경우에 해지가 즉시 가능하게 하고, 신탁수수료 조건도 매출액 대비 합리적인 조건 혹은 연면적 평당 단가나 소유자 세대당 수수료를 일정 금액 이하, 합리적인 해지, 수수료 등 조건으로 해당 내용을 신탁사가 동의를 전제로 신탁계약서 체결 및 신탁방식을 추진하는 등 안전장치를 마련해둘 필요가 있다는 의미.

관가 관계자는 "'시공사 주도'의 정비사업에 대한 견제책으로' 2016년 '신탁방식 정비사업' 제도가 도입되면서 시공사와 조합장의 유착으로 인한 비리와 조합원간의 분쟁 등은 상당히 완화된 것으로 평가되고 있다"고 밝혔다. 이어 "다만 현재 신탁방식 도시정비 계약에서 신탁사에게 유리한 계약이 많아 보이는 것도 사실"이라며 "국토부에서 '표준신탁계약서'를 조속히 마련해 업계에 제공할 필요가 있다"고 말했다.