성수전략정비구역, 최고 250m까지 허용···70~80층 초고층 도전하나

제12차 도시계획위원회 성수전략정비구역 1~4구역 정비계획 수정가결

2009년 전략정비구역 지정 후 표류···2021년 신통기획으로 선회

9528가구 미니신도시 규모···고비용 초고층 vs 저비용 고층 '주민선택'

서울 성동구 성수동 성수전략정비구역 위치도. 사진=서울시 제공

성수전략정비구역이 초고층으로 재탄생할 기회를 잡았다. 서울시가 신속통합기획을 통해 이지역의 최대 높이를 250m까지 허용하기로 해서다. 다만 실제로 초고층 아파트로 추진될지는 아직 미지수다. 초고층으로 짓는 경우 각종 심의가 강화되고 공사비도 증가하기 때문이다.

서울시에 따르면 서울시 도시계획위원회는 25일 정비사업 수권분과위원회를 개최하고 '성수전략정비구역 1~4구역'에 대한 정비계획과 지구단위계획 변경안을 수정가결 했다. 이번 정비계획 결정에 따라 성수전략정비구역은 최고 높이가 250m까지 허용된다. 용적률은 3종 일반주거지역은 300%, 준주거지역은 500%까지 지을 수 있다.

성수전략정비구역은 2009년 전략정비구역 지정 후 2011년 정비계획이 수립됐지만 한강변 높이 제한 등으로 인해 사업에 난항을 겪어 왔다. 그러다 2021년 오세훈 시장이 당선 후 신속통합기획 진행하면서 변곡점을 맞았다. 2023년에는 150m‧50층으로 제한했던 전략정비구역안의 내용도 삭제했다.

정비계획을 변경하면서 재개발 후 예상 가구 수도 크게 늘었다. 8247가구 규모에서 9528가구로 약 1280가구가 늘었다. 2011년 계획안에 비해 획지면적도 약 5만㎡ 늘었다. 서울시에서는 이번 계획변경으로 성수전략정비구역의 순부담률이 8% 가량 줄어들 것으로 추산했다.

무엇보다 큰 변화는 250m에 달하는 최고 높이다. 250m는 층고를 3m로 가정할 때 최대 83층까지 지을 수 있는 높이다. 성수전략정비 4구역에서 추진하려는 77층을 충분히 짓고도 남는다. 현재 서울 최고층 아파트인 강남구 도곡동 '타워팰리스3차'와 양천구 목동 '현대하이페리온1차'의 69층보다 더 높아진다.

다만 이러한 초고층 계획이 실제로 실현될지는 아직 미지수다. 비용이 만만치 않기 때문이다. 우리나라에서는 50층 이상 건물을 지을 경우 고강도콘크리트(60MPa 이상)를 사용해야 한다. 30층 마다 1개 층을 완전히 비워서 피난층도 마련해야 한다. 소방법에 따라 50층 이상을 초고층으로 분류해서다. 안전심의도 강화돼 약 40여개의 추가심의를 받아야 한다.

전문가들은 비용을 더 들이더라도 초고층으로 지었을 때 가치가 더 커질 것이라는 의견을 내놨다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "초고층이 비용이 더 들긴 하지만 희소성을 바탕으로 더 큰 가치를 얻을 수 있다. 일반분양가도 더 높일 수 있을 것"이라면서 "주민들이 층고제한 폐지와 초고층 건립을 원했던 만큼 빠르게 사업에 진행될 것으로 기대한다"고 했다.

성수전략정비구역이 정비계획을 확정하면서 건설사들의 물밑 접촉도 더욱 활발해질 전망이다. 이미 삼성물산과 현대건설을 비롯한 10대 건설사 대부분이 현장에 임직원을 파견해 수시로 민심을 살피고 있다. 건설업계 관계자는 "성수전략정비구역 일대는 한강변을 끼고 있는데다 맞으편에 압구정 현대와 청담동 일대를 바라보고 있는 요충지"라면서 "거의 모든 대형 건설사들의 시공권을 노리고 있다고 보면 될 것"이라고 했다.